【資料】房地產(chǎn)前期開發(fā)人員崗位職責

[房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司

開發(fā)部工作職責與范疇


一、     工作內(nèi)容：



1、     負責項目開發(fā)的戰(zhàn)略研究、節(jié)奏安排與控制及房地產(chǎn)開發(fā)過程相關手續(xù)辦理丨

2、     負責對項目開發(fā)過程相關的供應商進行評價、選擇、監(jiān)控與質(zhì)量驗收丨

3、     市場調(diào)查、分析、定位以及產(chǎn)品研發(fā)丨

4、     項目品牌、形象包裝策劃丨

5、     數(shù)據(jù)收集、政策研究 |

6、     尋找項目、培植資源并提供可行性研究結(jié)果 |

7、     公共關系、人脈資源的建立與維護 |

8、     完成相關工作的后評價 |

9、     參與相關部門的策劃、論證、協(xié)調(diào)會丨







二、     內(nèi)容描述：



1、     負責項目開發(fā)的戰(zhàn)略研究、節(jié)奏安排與控制及房地產(chǎn)開發(fā)過程相關手續(xù)辦理

根據(jù)公司的發(fā)展需要及當?shù)胤康禺a(chǎn)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景做開發(fā)戰(zhàn)略研究，合理安排開發(fā)節(jié)奏。以取得最佳的投資回報。

（通過對當?shù)厥袌鰻顩r的充分調(diào)查與研究，結(jié)合項目的各種指標和公司的戰(zhàn)略要求，對項目的分期發(fā)展、入市時間、產(chǎn)品定位、客戶定位等做作深入的研究和討論，力求最后形成可執(zhí)的最符合市場需求的適度超前的方案。以公司項目開發(fā)利潤最大化和為城市發(fā)展做貢獻為基本出發(fā)點）

房地產(chǎn)開發(fā)過程各種手續(xù)辦理。從土地取得前、后，土地建設開發(fā)前、后，產(chǎn)品銷售前、后各種手續(xù)的辦理。

（根據(jù)初步統(tǒng)計，一個項目的完整開發(fā)，其間需要辦理的手續(xù)約為105項（需要加蓋105個公章），這就要求開發(fā)商有專業(yè)的人員跟進，處理各對口政府職能部門的關系，當然對于目前國內(nèi)行政機構(gòu)辦事效率不高的現(xiàn)實，本項工作除要求工作人員的專業(yè)性外，對工作人員的工作積極性、開拓性、和社會應酬能力亦有相當?shù)囊螅?

2、     負責對項目開發(fā)過程相關的供應商進行評價、選擇、監(jiān)控與質(zhì)量驗收

在行業(yè)分工越來越細致的今天，開發(fā)商的主要職責應集中定位為投資商，對資源的整合和合理利用，力求得到最高的資本回報率是主要的工作目標，對下相關開發(fā)工作的下游工作，參照發(fā)達國家的成熟機制，以發(fā)包形式交給專業(yè)的公司進行操作。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)商主要的外包工作有：

外包工作         供應商
戡查、測繪工作----戡查、測繪單位
工程建設工作------建筑承包商
設計工作-------------建筑設計院、景觀設計院、市政工程設計院等
策劃、銷售工作-------------銷售代理公司、顧問公司
物業(yè)管理工作-------物業(yè)管理公司

與供應商的工作執(zhí)行主要是在前期項目開展前的評價、選擇、確認，后期的工作開展、工作配合、工作監(jiān)督以及工作成果檢驗的工作。

（在與各環(huán)節(jié)供應商的接洽和選擇、談判中，需要開發(fā)部門有專業(yè)的人員進行把關，開發(fā)商最大的精力應放在對各種資源的整合上，各供應商都只是我們?yōu)槌晒ν瓿身椖块_發(fā)的一個資源而已，我們要對各種資源進行整合，就需要我們充分具備各供應商的各種專業(yè)知識和比他們更高的統(tǒng)疇能力。而這種能力，也是企業(yè)的一種很好的資源。）

3、     市場調(diào)查、分析、產(chǎn)品定位以及產(chǎn)品研發(fā)

市場調(diào)查、分析：

市場數(shù)據(jù)收集與分析，主要針對的是區(qū)域行業(yè)動態(tài)的把握，同業(yè)市場數(shù)據(jù)的收集、整理、分析（預測），市場機會點、危脅點的調(diào)查與分析，建立區(qū)域同業(yè)樓盤數(shù)據(jù)庫，對區(qū)域內(nèi)可能對本項目銷售工作形成影響的項目進行不間斷性跟蹤。分析區(qū)域暢、滯產(chǎn)品，為項目產(chǎn)品研發(fā)和順利開發(fā)提供參考。

產(chǎn)品定位與研發(fā)：

根據(jù)對市場調(diào)查結(jié)果的分析和研究，對擬開發(fā)產(chǎn)品進行研發(fā)，力圖開成最具合理性的產(chǎn)品建議。

根據(jù)地區(qū)消費習性及行業(yè)前沿的設計理念，對擬開發(fā)產(chǎn)品進行研究，形成意見，指導設計院設計，本部分工作由我司、策劃代理公司、設計院共同參與，由設計院形成方案。


4、     項目品牌、形象包裝策劃

根據(jù)市場調(diào)查的分析和研究，作好客戶的準確定位，根據(jù)結(jié)合策劃代理公司的營銷策略建議和公司的品牌需要，對項目的推案進行項目品牌、形象包裝策劃。

（項目品牌、形象的包裝策劃開發(fā)部門應在項目營銷策略形成同時一并加以執(zhí)行，結(jié)合策劃、代理公司的專業(yè)性建議，從市場的實際出發(fā)，根據(jù)公司的發(fā)展理念作整合，做到項目品牌、形象的包裝與營銷策劃的有機結(jié)合，為項目的行銷推廣助力。）

5、     數(shù)據(jù)收集、政策研究

數(shù)據(jù)的收集與政策的研究主要針對國家宏觀經(jīng)濟和行業(yè)政策法規(guī)的收集與研究。
本項工作主要對在執(zhí)行的相關行業(yè)政策的研究和應用，收集國家新近發(fā)布的有關房地產(chǎn)業(yè)的政策，分析即將或可能出臺的相關政策，研案并提出合理利用政策機會的可能，以及風險和規(guī)避方法。

（房地產(chǎn)是一個與國家政策關系十分密切的行業(yè)，與行相關各部委所制定的新的行業(yè)政策、行業(yè)標準的執(zhí)行，都可能對房地產(chǎn)的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用，這些內(nèi)容包括行業(yè)標準、金融政策、交易規(guī)則以及土地政策等等。開發(fā)部門需要有明銳的、寬廣的視野，對各種可能用用的資訊進行整理與分析。在以后公司成長壯大之后，應該建立專門的政策研究機構(gòu)，對此進行跟蹤研究。）

6、     尋找項目、培植資源并提供可行性研究結(jié)果

公司的發(fā)展一定需要有長遠的規(guī)劃，一個項目的操作，除了為公司的投資贏得回報之外，還應注公司可持續(xù)發(fā)展問題，而為公司尋找可持續(xù)發(fā)展的項目亦為開發(fā)部門的一項重要工作。利用已經(jīng)有的社會資源、人脈資源，廣泛收集市場最新的投資機會，并對項目進行初步的調(diào)研，向公司提供可行性研究報告，為公司的發(fā)展提供選擇。

（本項工作的重要性是不言而喻的，合適的項目將為公司的將來發(fā)展提供良好的平臺。當然在開發(fā)部分執(zhí)行本項工作時需要充分的培植社會資源，因為社會的優(yōu)質(zhì)資源大都掌屋在少數(shù)人手里，所以取得資訊相對需要付出費用。向公司提供可研結(jié)果后，由公司進行結(jié)綜合性考量。）

7、     公共關系、人脈資源的建立與維護：

主要針對與房地產(chǎn)相關的政府職能部分的工作聯(lián)系，與職能部們建立良好的互動關系，辦理相關手續(xù)工作，收集區(qū)域與行業(yè)相關的資訊，與區(qū)域內(nèi)重點行業(yè)、重點企業(yè)進行聯(lián)系與溝通，培植良好的社會關系。

主要與以下相關部門：
一級政府（省、市、區(qū)、鎮(zhèn)、街道辦等）、計委、國土地資源局、建設委員會、規(guī)劃局、拆遷部門、房地產(chǎn)管理局、公用事業(yè)局、工商局、稅務局、消防隊、環(huán)保局、其它政府所轄事業(yè)單位、新聞媒體單位、開發(fā)區(qū)內(nèi)大型公司、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會、其它同業(yè)公司

（本項工作亦為開發(fā)部工作的重點，特別在與政府部部的溝通和談判中，需要有相當?shù)闹腔酆秃芨叩臏贤记?，為項目的發(fā)展爭取最優(yōu)的指標，處理政府與開發(fā)商之間的相關利益平衡。事關項目的順利發(fā)展的經(jīng)濟利益。）

8、     完成相關工作的后評價

在開發(fā)部門完成前期開發(fā)工作的各項工作之后，有一個工作環(huán)節(jié)相當重要，那就是對工作的后評價，后評價就是對前期工作不管成敗結(jié)局的種綜合性驗收。開發(fā)部門在完成一個項目的操作或完成一個階段性的工作之后，都需要對前期工作的過程進行檢討、評價。

（對企業(yè)而言，為企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營提供可借鑒的參考依據(jù)，檢核決策和經(jīng)理的檢討依據(jù)；對個人而言亦為自我檢討自我提高的一個良好辦法。）

9、     參與相關部門的策劃、論證、協(xié)調(diào)會

本項工作屬開公司內(nèi)部橫向溝通，開發(fā)部門作為公司前期工作的執(zhí)行人、決策建議人，當盡可能參加公司內(nèi)部各部門的橫向溝通，參與公司工程部、財務部、法務部等部門對相關議題的論證會、協(xié)調(diào)會和策劃會，提出有利于企業(yè)發(fā)展、項目良好開發(fā)的建設性建議。

（在項目開展工作中，開發(fā)公司內(nèi)部各部門對所執(zhí)行的項目細項工作必有多次的研討會、方案論證會，財務會議等等，開發(fā)部門以自身的對市場的了解以及專業(yè)角度對以上各項工作，做出相關建義。）  [/sell]