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以物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵

拒交物業(yè)費敗訴案例

典型案例

孟某以物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵，拒交物業(yè)費敗訴案

濟南市市中區(qū)孟某以小區(qū)某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由，拒絕繳納物業(yè)管理費。

物業(yè)公司起訴后，孟某的抗辯理由為：

1、物業(yè)公司沒有按照約定提供安全用水：某物業(yè)公司沒有按照雙方簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》約定履行職責(zé)，沒有對供水設(shè)施按照規(guī)定每半年進行一次維護、消毒、清洗，沒有每半年公布一次飲用水的檢驗結(jié)果。

2、小區(qū)環(huán)境臟亂差：小區(qū)內(nèi)雜草叢生、污水遍地、垃圾成堆、小商小販滿街、汽車亂停亂放，影響消防通道，共用消防設(shè)施、照明設(shè)施不、門窗丟失、損壞，樓梯間、通道、共用墻、梁、頂、窗等布滿灰塵、蜘蛛網(wǎng)、雪后小區(qū)道路沒人清掃。

3、服務(wù)態(tài)度差：居民找物業(yè)反映，不是不見，就是推卸責(zé)任，現(xiàn)在物業(yè)換了負(fù)責(zé)人，對前事置之不理，并對業(yè)主進行斷電、停水、停暖氣、扎車胎等威脅行為。

法院審判

濟南市中級人民法院終審認(rèn)定某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量只存在一般瑕疵，不存在嚴(yán)重瑕疵，孟某不能因此不交物業(yè)管理費。主要理由為：

從孟某提供的有關(guān)證據(jù)看，某物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中確實在某些公共設(shè)施維護及保潔等方面存在著諸多問題，但從整個物業(yè)服務(wù)的情況看，各項基本物業(yè)服務(wù)工作并未停滯癱瘓，仍處于正常運行狀態(tài)，尚未構(gòu)成嚴(yán)重瑕疵。同時，一審法院判令免除了孟某拖欠物業(yè)費產(chǎn)生的相應(yīng)利息，已經(jīng)考慮到物業(yè)公司提供的服務(wù)確實存在諸多問題的事實，故孟某再以物業(yè)服務(wù)存在問題為由不交物業(yè)費，依法不能成立。

律師觀點

物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)具有公共物品的性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的切身利益，對于單個業(yè)主是否可以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)在對全體業(yè)主與個別業(yè)主利益進行衡量的基礎(chǔ)上予以綜合判斷。

如果物業(yè)公司未能履行保潔、安保、公共設(shè)施的維護維修等基本服務(wù)，已經(jīng)造成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等嚴(yán)重惡化，影響了全體業(yè)主的正常生活，使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主要權(quán)利無法實現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)允許單個業(yè)主以此為由少交或免交物業(yè)費。

如物業(yè)公司已經(jīng)提供的物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么就不宜認(rèn)定單個業(yè)主可以以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費，否則就會造成物業(yè)管理企業(yè)運營經(jīng)費不足，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害的是其他正常交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主的利益。

如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn),說明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題,應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會進行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費價格不符的問題,可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉,甚至可以改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū)。

實例參考

濟南市中級人民法院(2015)濟民一終字第151號《令某與某集團物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案》民事判決書。（微資訊摘編自《河北物業(yè)管理》）