干貨：物業(yè)環(huán)境外包管控要點(diǎn)（細(xì)節(jié)出品質(zhì)）
指將園區(qū)物業(yè)辦公區(qū)域、生活公共區(qū)域、樓宇內(nèi)外等日常清潔、周期清潔、生活垃圾收集等服務(wù)工作分包給專(zhuān)業(yè)清潔公司，物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監(jiān)控，以保證清潔品質(zhì)。分包方式：A.按人/按崗計(jì)費(fèi)為主 B.按面積計(jì)費(fèi)為主 C.特殊服務(wù)按作業(yè)面積計(jì)費(fèi)指將園區(qū)物業(yè)辦公區(qū)域、生活公共區(qū)域、樓宇內(nèi)外等四害消殺工作分包給專(zhuān)業(yè)消殺公司，物業(yè)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量監(jiān)控，以保證消殺品質(zhì)。分包方式：A.按消殺面積*消殺頻次進(jìn)行計(jì)費(fèi) B.按消殺點(diǎn)位數(shù)量進(jìn)行計(jì)費(fèi)指將園區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)苗木?；睢⒕G植更換、苗木補(bǔ)植等工作按物業(yè)維護(hù)管理需求分包給專(zhuān)業(yè)綠化公司。分包方式：A.按綠化養(yǎng)護(hù)面積進(jìn)行計(jì)費(fèi) B.按綠化養(yǎng)護(hù)人員數(shù)量進(jìn)行計(jì)費(fèi)第三層次：質(zhì)量檢查、費(fèi)用獎(jiǎng)懲等績(jī)效促進(jìn)的管控第二層次：工作計(jì)劃、工作記錄等管理痕跡的管控第一層次：人員、物料等服務(wù)開(kāi)展所需資源的管控注：綠化班組整體配置比例4000-5000㎡綠化面積配置1人。 采用直接或間接的方式進(jìn)行考勤點(diǎn)名是必須的，指紋考勤規(guī)避使用密碼方式。1、十大紀(jì)律（堅(jiān)決不允許項(xiàng)）1玩忽職守，違反作業(yè)規(guī)程，造成嚴(yán)重后果2私自為業(yè)主提供獲取報(bào)酬的勞務(wù)3不顧大局，遇緊急工作時(shí)臨陣脫逃，推卸責(zé)任10上班時(shí)間酗酒、賭博等
2、八項(xiàng)注意（不允許項(xiàng)）1輕視業(yè)主需求或?qū)I(yè)主言而無(wú)信2明知侵害公司、業(yè)主、同事利益的事項(xiàng)不報(bào)4與業(yè)主發(fā)生言語(yǔ)上的沖突，向業(yè)主搬弄是非。造成不良影響5不遵守安全作業(yè)規(guī)定，不自我保護(hù)，不采取保護(hù)他人措施，可能造成人身傷害的行為8私自接受業(yè)主贈(zèng)送的貴重物品
工作時(shí)間內(nèi)一律著工裝及相關(guān)飾物、工牌，并保持干凈、平整，無(wú)明顯污跡、破損； 保持個(gè)人衛(wèi)生清潔，男士不留長(zhǎng)頭發(fā)及胡須， 女士可化淡妝； 男士前發(fā)不過(guò)眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸及衣領(lǐng)，無(wú)燙發(fā)；女士短發(fā)長(zhǎng)不過(guò)肩，長(zhǎng)頭發(fā)必須盤(pán)在腦后，佩戴統(tǒng)一配發(fā)的帽子。
要領(lǐng)：認(rèn)真負(fù)責(zé)、活用標(biāo)識(shí)、工具整齊、愛(ài)護(hù)工具、紀(jì)律嚴(yán)明 雨雪天氣或在拖洗地面時(shí)，應(yīng)在服務(wù)區(qū)內(nèi)容易使業(yè)主滑到的地方放置溫馨提示牌，提醒業(yè)主防止摔倒； 工具應(yīng)放置在規(guī)定的位置，并擺放整齊； 愛(ài)護(hù)工具，及時(shí)檢查修理保證正常使用； 不在工作時(shí)間吃東西、抽煙、長(zhǎng)時(shí)間會(huì)私客； 上下班列隊(duì)行進(jìn)。
（3）語(yǔ)言態(tài)度規(guī)范要求要領(lǐng)：舉止大方、禮貌待人、語(yǔ)言文明 如遇業(yè)主迎面而來(lái)，應(yīng)暫停工作，主動(dòng)讓路，并向業(yè)主點(diǎn)頭致意微笑問(wèn)候“您好”，在業(yè)主走出2米后再進(jìn)行工作； 遇到業(yè)主詢(xún)問(wèn)問(wèn)題，及時(shí)停止工作，耐心仔細(xì)回答業(yè)主提問(wèn)；如對(duì)問(wèn)題不能夠做出解釋?zhuān)瑧?yīng)請(qǐng)業(yè)主與管理處前臺(tái)或管家進(jìn)行聯(lián)系； 遇到業(yè)主不文明行為應(yīng)積極勸阻，并以正確行為進(jìn)行引導(dǎo)； 遇到業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議，應(yīng)虛心聽(tīng)取，積極地向上級(jí)反饋
適用對(duì)象：不熟悉的業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客。常用詞語(yǔ)：請(qǐng)、您好、謝謝、再見(jiàn)、對(duì)不起“您好，請(qǐng)不要將垃圾丟在樓道里，要不我?guī)湍鷰氯?/span>？”——在樓道里遇到業(yè)主將垃圾丟在樓道里“對(duì)不起，請(qǐng)注意地滑！”——拖地的時(shí)候有業(yè)主路過(guò)“您好，您找什么呢？要不請(qǐng)物業(yè)幫你聯(lián)系？”——遇到園區(qū)里四處張望的人聽(tīng)者感受：和藹、可親、透著濃濃的關(guān)心與家人般的感情！適用對(duì)象：熟悉的業(yè)戶(hù)，常來(lái)的訪(fǎng)客。“大爺，您遛彎回來(lái)了，起的真早！”——保潔員上班早，能夠熟悉業(yè)戶(hù)的習(xí)慣“哎，大姐，您下班了？”——回家后的一聲問(wèn)候“賽虎又壯了。。。”（小狗）——關(guān)心業(yè)戶(hù)所愛(ài)，更能夠有效果“今天天氣冷，多穿點(diǎn)衣服再出去！”——把業(yè)戶(hù)當(dāng)家人一樣關(guān)心單崗配置：日常清潔、綠化養(yǎng)護(hù)用工具、物料等分配至各崗位，保證現(xiàn)場(chǎng)工作所需，無(wú)需因攜帶工具不合適，來(lái)回取用工具，影響工作效率。班組配置：主要為機(jī)械設(shè)備、非日常用工具、替換物料等，由班組根據(jù)當(dāng)日工作計(jì)劃進(jìn)行領(lǐng)用和配發(fā)，需保證園區(qū)周期性工作開(kāi)展不受工具設(shè)備物料不足影響。機(jī)動(dòng)配置：由分包公司在多個(gè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行機(jī)動(dòng)配置，主要為運(yùn)輸車(chē)輛、不常用設(shè)備、高價(jià)值設(shè)備等，需保證在現(xiàn)場(chǎng)所需時(shí)經(jīng)通知在規(guī)定工作日之內(nèi)配送至本現(xiàn)場(chǎng)。 要求各類(lèi)工具、物料、設(shè)備配置比例盡量與現(xiàn)場(chǎng)工作需求搭配，過(guò)少影響工作開(kāi)展，過(guò)多增加分包合同中相關(guān)物料配置及折舊成本。
（二）供方駐場(chǎng)庫(kù)房管理設(shè)計(jì)
制度上墻、流程清晰；貨品上柜、整齊有序；出入記賬、數(shù)量明晰；危險(xiǎn)獨(dú)放、雙鎖雙人；消防最大，防爆防火；物資管好，干活輕松。分包方進(jìn)場(chǎng)提供物料清單，需通過(guò)物業(yè)審核，保證滿(mǎn)足現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)所需；每月分包方需進(jìn)行盤(pán)庫(kù)，將盤(pán)庫(kù)結(jié)果及下月申報(bào)計(jì)劃報(bào)物業(yè)審核，保證滿(mǎn)足下月現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)所需。工作計(jì)劃重在進(jìn)行工作量、工作標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)三者的量化，便于后期檢查整改評(píng)估。物業(yè)需要把控住重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：（一）消殺特種作業(yè)管理：資質(zhì)證明與上崗 需要留存消殺分包單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、銀行開(kāi)戶(hù)證明、行業(yè)資質(zhì)證書(shū)、消殺人員上崗證等復(fù)印件，需關(guān)注留存復(fù)印件年審時(shí)間有效性。
雙鎖雙人管理，分類(lèi)分態(tài)存放；出入記錄清晰，未用完收入庫(kù)。九、月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估及費(fèi)用結(jié)算 月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估涉及到與分包供方之間的費(fèi)用結(jié)算，每一項(xiàng)評(píng)估均需有理有據(jù)，需要物業(yè)工作人員做好相關(guān)工作記錄,避免發(fā)生誤解或糾紛。 分包合同費(fèi)用核算不適宜一人操作，建議在績(jī)效評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)勵(lì)評(píng)斷、減款評(píng)斷方面至少2-3人參與，并能夠與考勤記錄、檢查結(jié)果、現(xiàn)場(chǎng)效果等一致，避免疏漏。 要做好分包管控，在月度服務(wù)質(zhì)量評(píng)估及費(fèi)用核算后，請(qǐng)約見(jiàn)分包供方負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)題解決面談，非常有效。1、本文詳見(jiàn)《物業(yè)環(huán)境外包管控要點(diǎn)——細(xì)節(jié)把控出品質(zhì).PPT》2、轉(zhuǎn)載請(qǐng)備注：本文由物管師商學(xué)院整理
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本書(shū)可供商廈、寫(xiě)字樓、酒店、住宅小區(qū)、企業(yè)、學(xué)校、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)等的物業(yè)部門(mén)及其經(jīng)理參考，也可作為物業(yè)企業(yè)工程部門(mén)內(nèi)部管理手冊(cè)及培訓(xùn)教程。
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