伴隨著每一次的城市更新，尤其南海還是廣東新一輪深化三舊改造綜合試點(diǎn)，無(wú)論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，土地價(jià)值也得到了充分的體現(xiàn)。
△金融高新區(qū)今昔對(duì)比
土地價(jià)值提升，圍繞土地難免會(huì)有糾紛~今日，南海君也梳理了幾個(gè)市民比較關(guān)心的土地問(wèn)題，
宅基地可以買賣嗎？
城鎮(zhèn)戶口的兒子能繼承農(nóng)村老爹的房產(chǎn)嗎？
在自家自留地建房違法嗎？
農(nóng)村土地買賣村民說(shuō)了就算嗎？
……
我們從法律的角度出發(fā)，希望為大家科普一下土地方面的法律法規(guī)。法律武器在手，即使被侵權(quán)，也要懂得利用法律維權(quán)哦~最后當(dāng)然少不了“福利”放送~
1、宅基地可以買賣嗎？
相關(guān)案例：2010年，盧某與焦某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，盧某將其位于某村的一棟宅基地及其房屋以8萬(wàn)元賣給城鎮(zhèn)居民焦某。焦某對(duì)該房進(jìn)行裝修后入住。2013年，盧某看到周圍的房屋升值了很多，對(duì)當(dāng)初賣房的決定十分后悔，于是起訴到法院，要求焦某返還房屋。法院經(jīng)審理后確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無(wú)效，并判決焦某將房屋返還盧某。
部門說(shuō)法：
《土地管理法》第8條規(guī)定:“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！?/p>
《土地管理法》第63條同時(shí)規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”
國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》第4條規(guī)定:“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。
本案房屋買賣協(xié)議書雖然是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但因宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的特定權(quán)利，現(xiàn)盧某將其宅基地房屋轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員焦某，違反了前述《土地管理法》第63條的強(qiáng)制性規(guī)定，故依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
2、兒子城鎮(zhèn)戶口能繼承農(nóng)村老爹的房產(chǎn)嗎？
相關(guān)案例：關(guān)某大學(xué)畢業(yè)后做了老師，戶口遷到了城鎮(zhèn)。前幾年，其父母先后去世，留下了一間農(nóng)村房屋。當(dāng)時(shí)由于農(nóng)村的房屋不值錢，關(guān)某就沒(méi)心思辦理繼承。現(xiàn)在看到城中村的土地房屋都升值了，關(guān)某就想把房屋及宅基地過(guò)戶到自己名下，但又聽(tīng)說(shuō)農(nóng)村的宅基地是不能給村集體外的其他人的，他能取得房產(chǎn)嗎？
部門說(shuō)法：
根據(jù)《土地管理法》第8條及第62條的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，且農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。因此，一般情況下，村民以外的人是不能取得宅基地，但《繼承法》規(guī)定“公民的房屋是公民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)予以繼承”。
《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》第3條規(guī)定“嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理”。
因此，宅基地上的房屋是可以繼承的，根據(jù)“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋當(dāng)然可以使用房屋所占的宅基地。因此關(guān)某可以繼承其父母留下的房屋，并將宅基地使用權(quán)證辦到自己名下。
3、在自家自留地建房違法嗎？
相關(guān)案例：村民陳某打算在村里找塊地蓋多一套房子，最后決定將村里分的自留菜地用來(lái)建房。于是，陳某雇人開(kāi)始挖地打樁建房，但沒(méi)過(guò)幾天當(dāng)?shù)貒?guó)土執(zhí)法巡查人員發(fā)現(xiàn)了，告知陳某其行為屬于違法占地建房，并要求其限期停工、恢復(fù)土地原狀。陳某怎么都想不明白，怎么用自家自留地建房還違法了呢？
△參考圖片
部門說(shuō)法：
《土地管理法》第44條第1款規(guī)定“建設(shè)用地占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！?/p>
《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！?/p>
本案中，陳某占用的土地為菜地，屬于農(nóng)用地，依法應(yīng)提出申請(qǐng)辦理審批手續(xù)。陳某未經(jīng)批準(zhǔn)私自占地建房，已經(jīng)違反了《土地管理法》的規(guī)定，國(guó)土部門依法有權(quán)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
4、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲刑
相關(guān)案例：某經(jīng)濟(jì)社社長(zhǎng)譚某在未向上級(jí)相關(guān)部門申請(qǐng)、審批的情況下，擅自將3.35畝的集體土地劃分成21塊分開(kāi)投標(biāo)，投標(biāo)底價(jià)設(shè)定為每平方米1800元，公開(kāi)投標(biāo)、價(jià)高者得，最后將上述地塊有償轉(zhuǎn)讓給黃某等19戶非本村村民，獲利共8327000元，其中涉及非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地面積為1867.76平方米。隨后，譚某又通過(guò)召開(kāi)村民大會(huì)進(jìn)行表決的方式，于2014年1月份將上述所得投地款項(xiàng)中的7991850元通過(guò)某社的農(nóng)商銀行賬戶劃撥到每戶村民的農(nóng)商銀行賬戶上。
部門說(shuō)法：
《刑法》第二百二十八條規(guī)定“以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金?！?/p>
法院認(rèn)為：
某經(jīng)濟(jì)社以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，未經(jīng)國(guó)家主管部門批準(zhǔn)，私自將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人使用，情節(jié)特別嚴(yán)重，譚某作為直接負(fù)責(zé)的主管人員，其行為均已構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪，判處某經(jīng)濟(jì)社罰金20萬(wàn)元，判處譚某有期徒刑3年及罰金20萬(wàn)元。
律師說(shuō)法，某經(jīng)濟(jì)社及譚某的行為顯然觸犯了上述規(guī)定，構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪。更值得關(guān)注的是，本案既對(duì)經(jīng)濟(jì)社，也對(duì)經(jīng)濟(jì)社負(fù)責(zé)人作出了刑事處罰，應(yīng)引起農(nóng)村基層組織及有關(guān)負(fù)責(zé)人的警醒。
5、農(nóng)村土地買賣是不是村民說(shuō)了就算嗎？
具體案例：最近有新的村干部當(dāng)選，村長(zhǎng)（經(jīng)濟(jì)社社長(zhǎng)）認(rèn)為村里面的集體土地是集體所有，是村民說(shuō)了算，只要村民表決同意了就合法有效。這種觀點(diǎn)對(duì)嗎？
部門說(shuō)法
這種觀念是錯(cuò)誤的。村集體的土地是農(nóng)用地的則只能農(nóng)用，是建設(shè)用地的只能按照規(guī)定的土地用途使用。如果違反土地管理法使用土地，即使是村民集體表決同意，也不能逃脫法律的制裁，特別是社長(zhǎng)作為經(jīng)濟(jì)社的法定負(fù)責(zé)人，將會(huì)代表本經(jīng)濟(jì)社承擔(dān)法律后果。
學(xué)法福利：華為手機(jī)等著你！
講了這么多~說(shuō)好的福利來(lái)啦！為進(jìn)一步宣傳貫徹《土地管理法》等法律法規(guī)，區(qū)普法辦和區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局（國(guó)土）和南聯(lián)合以“依法用地，促進(jìn)土地與生態(tài)文明建設(shè)”為主題，通過(guò)“南海普法”微信公眾平臺(tái)開(kāi)展法律知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)。
參與方式：
市民可關(guān)注公眾號(hào)“南海普法”，點(diǎn)擊底部菜單“學(xué)法大賽”，選擇“競(jìng)賽學(xué)習(xí)”進(jìn)行競(jìng)賽知識(shí)學(xué)習(xí)，選擇“進(jìn)入競(jìng)賽”即可開(kāi)始學(xué)法競(jìng)賽。
活動(dòng)時(shí)間：
9月15日—9月17日
9月22日—9月24日
9月29日—9月30日
活動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)
1、當(dāng)周參與答題并達(dá)到5中3要求的，即有機(jī)會(huì)抽取價(jià)值100元的購(gòu)書卡，每期抽取30張。
2、當(dāng)周參與答題并達(dá)到5中5要求的，即有機(jī)會(huì)抽取華為P10手機(jī)1臺(tái)！
南海發(fā)布編輯部；來(lái)源：佛山新聞網(wǎng)綜合南海區(qū)司法局
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