在房屋買賣交易中很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不再滿足賺取固定的居間費用，而是通過各種“技巧”，收取“風(fēng)險”費用。而房價的上漲趨勢也在一定程度“造?！绷怂麄儭＿@樣的行為是否會得到法律保障呢？
一、直接約定賺取差價部分
這種情況類似于律師的風(fēng)險代理，先收取一定的基礎(chǔ)費用。再約定超出部分由中介賺取的方式。合同是在雙方基于誠信自愿的基礎(chǔ)上簽訂，一般要遵從意思自治的原則。
2001年6月1日，國家建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第28條就規(guī)定：“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。”而2006年建設(shè)部頒布的，自2007年1月1日開始施行的《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》第27條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收取傭金不得違反國家法律法規(guī)，不得謀取委托協(xié)議約定以外的非法收益，不得以低價購進（租賃）、高價售出（轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價；不得利用虛假信息中介費、服務(wù)費、看房費等費用?！泵髁罱狗康禺a(chǎn)中介“吃差價”。2011年4月1日開始施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條（二）明確規(guī)定中介或經(jīng)紀(jì)人不得有“對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價”的行為。
但是依據(jù)我國《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而上述管理辦法并非法律、行政法規(guī)的范圍。所以實踐中主流觀點認(rèn)為。該種合同不構(gòu)成無效。當(dāng)然，合同有效并不排除中介人員因此會收到行業(yè)處罰。
二、隱瞞真實交易價格，賺取差價
部分中介總是采取種種借口不讓消費者與房主見面，表面上中介借口是雙方見面容易“甩單”(即買賣雙方甩開中介自行成交)，實際上少數(shù)中介利用雙方信息不對稱，以“包銷”的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
裁判索引：（2015）浙民申字第720號民事裁定書
關(guān)鍵詞：隱瞞差價代簽合同兩面欺騙
案件事實：2013年8月25日，原告張偉通過被告馮華民（系許昌恒信中介公司法定代表人）購買案外人湯英房屋一套及車庫一間，雙方于當(dāng)日在被告許昌恒信中介公司位于許昌市八一路與勞動路交叉口東200米路北的門店簽訂二手房買賣合同。該合同約定，“甲方所售房屋位于東城區(qū)緯九路上東城小區(qū)2號樓東起2單元第2層?xùn)|戶。甲方所售房屋建筑面積146.63平方米。甲方所售房屋附屬設(shè)施為：車庫一間，約24平方米，南11號。甲乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）柒拾伍萬元整（含附屬設(shè)施費用）；甲乙雙方同意此合同簽訂之前乙方先支付伍萬元作為意向金，如果乙方中途違約不買，此伍萬元意向金不再退還。此合同簽訂之后7日內(nèi)乙方須向甲方支付房款叁拾伍萬元整，如果乙方未能按期支付此次房款，甲方有權(quán)終止合同并不再退還伍萬元意向金；此合同簽訂之后30日內(nèi)乙方須再向甲方支付剩余房款叁拾伍萬元整，如果乙方未能按期支付此次房款，甲方有權(quán)終止合同并不再退還伍萬元意向金。合同甲方為：湯英，乙方為：張偉”。該合同系被告馮華民代湯英與原告張偉簽訂。合同簽訂當(dāng)日，原告張偉向被告馮華民按約支付50000元意向金，剩余房款700000元，原告張偉通過銀行轉(zhuǎn)賬支付給湯英650000元，最后50000元于2014年3月13日交付與湯英丈夫陳波。2013年9月16日，原告從湯英處得知，該房屋湯英只收到房款700000元，后原告多次向二被告追要多收取的50000元房款未果，遂形成本案訴訟。
裁判觀點：故本案房屋價格應(yīng)以湯英夫婦確認(rèn)的2013年8月25日《二手房買賣合同》約定的75萬元為準(zhǔn)，被上訴人馮華民作為出賣方的代理人與湯英約定出售價格高于出賣方最低應(yīng)收款項部分歸馮華民支配，實際是出賣方湯英對自己權(quán)利的處分，與上訴人購買房屋不屬同一法律關(guān)系。
評析：多家法院的判決中，買家因為中介加價行為主張不當(dāng)?shù)美颠€，法院均不予支持。如果賣家不知情的情況下提起委托關(guān)系中產(chǎn)生的收益部分不當(dāng)?shù)美颠€要另案處理。買家無權(quán)要求返還。
三、中介自己買入未過戶，轉(zhuǎn)讓給第三人
1.為轉(zhuǎn)讓而先行買入，委托公證辦理過戶，賣方不知情，起訴
裁判索引：(2014)揚廣民初字第2546號
關(guān)鍵詞：中介先行買入委托辦理賺取差額
案件事實：2014年7月11日，原告趙駿、孫美君（甲方）與被告王菊英（乙方）在被告鵬程房產(chǎn)中介公司的居間下簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定甲方自愿將房屋出售給乙方，成交價格為405000元，當(dāng)天乙方向甲方支付購房定金10000元，于2014年7月20日乙方向甲方支付房款395000元，乙方支付中介費2000元。本協(xié)議在履行中，若乙方毀約，乙方不得向甲方索還定金。合同另約定：因買方在外地現(xiàn)辦公證委托，若公證處到時沒有公證委托業(yè)務(wù)，雙方不算違約。
2014年7月17日，原告與被告王菊英至揚州市廣陵區(qū)公證處辦理委托書公證手續(xù)，委托書載明：委托人孫美君、趙駿、吳菊（孫美君與趙駿系母子關(guān)系，趙駿、吳菊系夫妻關(guān)系）、受托人王菊英，委托人需出售下列共有的房產(chǎn)：揚州市迎新路31號25幢306室，委托人自愿委托王菊英代表委托人到相關(guān)部門辦理下列事項：簽訂房屋買賣契約并在相關(guān)文件上簽字；房產(chǎn)權(quán)證、土地證的變更過戶手續(xù)并在相關(guān)文件上簽字；房屋內(nèi)水電、煤氣、有線電視等設(shè)施過戶并在相關(guān)文件上簽字；代收房款；其他與房產(chǎn)交易相關(guān)的手續(xù)。受托人在辦理上述受托事項時所簽署的相關(guān)文件，委托人均予以承認(rèn)。委托期限：從今天開始至2015年7月16日止。當(dāng)日，原告趙駿出具收條，載明：“王菊英購迎新路31號25幢306室房款已全部付清。”
2014年8月18日，被告王菊英在被告鵬程房產(chǎn)中介公司居間下以原告為轉(zhuǎn)讓方將訟爭房屋出售給案外人吳澍，房產(chǎn)價格為445000元，并將房屋過戶至案外人吳澍名下。所得房款在被告王菊英處，并未交付原告。
另查，被告王菊英在被告鵬程房產(chǎn)中介公司工作。訴訟中，原告要求撤銷其與被告王菊英簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
法院判決：本院認(rèn)為：原告趙駿、孫美君與被告王菊英在被告鵬程房產(chǎn)中介公司的居間下于2014年7月11日簽訂的關(guān)于本市迎新路31號25幢306室房地產(chǎn)買賣合同，價款為405000元，雙方未直接辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，而是在被告的要求下原告與被告王菊英辦理了委托書公證，被告王菊英在被告鵬程房產(chǎn)中介公司居間下于2014年8月18日以原告的名義將訟爭房屋售予案外人吳澍，價款為445000元，將該房屋過戶至案外人吳澍名下，且王菊英系被告鵬程房產(chǎn)中介公司工作人員，上述行為有理由相信被告王菊英欺騙原告假以買受人身份簽訂房地產(chǎn)買賣合同，后要求原告辦理委托公證，然后以原告名義再行轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)以獲取差價、逃避稅費，被告王菊英并無購買該房產(chǎn)的真實意思表示，原告與被告王菊英簽訂的房地產(chǎn)買賣合同意思不真實、目的不契合，被告王菊英辯稱其實際為其兄弟購買房屋，因其兄弟不在揚州故而辦理委托公證方便以后過戶，但又稱其兄弟又不滿意該房屋地理位置和周邊環(huán)境故而才出售給案外人吳澍，購買房屋當(dāng)屬重大交易事項，買受人在購買房屋前應(yīng)當(dāng)對房屋價格、位置、環(huán)境、性價比做出認(rèn)真了解和慎重考慮，被告稱其兄弟僅僅在一個多月時間內(nèi)又因環(huán)境、位置為由不再購買該房屋明顯不符合日常生活經(jīng)驗，故對被告的抗辯意見不予采信。綜上，被告以欺詐的手段使原告在違背真實意思的情況下訂立了房地產(chǎn)買賣合同，原告要求撤銷該房地產(chǎn)買賣合同于法有據(jù)，本院予以支持。
評析：這是實踐中中介常見的“手段”，相對于買入過戶、再賣出過戶的稅賦，這樣的方式無疑是中介眼中避稅的好方式。但是司法實踐中，法院一般認(rèn)定此類行為因欺詐、意思表達不真實而予以撤銷。
2.高價轉(zhuǎn)讓預(yù)定房屋，買方不知情，起訴
案件索引：浙江省高級人民法院（2015）浙民申字第720號民事裁定書
案件事實：吉斯達（海門）國際商務(wù)港置業(yè)有限公司于2005年6月份更名為吉事達（海門）國際商務(wù)港置業(yè)有限公司，后又于2008年1月9日變更為聚融（海門）商務(wù)城有限公司。2003年10月至2004年10月，胡光明、胡三豹、姜列娜等人分別和吉事達公司簽訂了《吉斯達（海門）國際家居商務(wù)港（入駐客戶）物業(yè)預(yù)訂書》，從該公司預(yù)訂了商鋪十九間，并支付了訂金。2004年10月27日，案外人胡炳彪受被告蔡慶額的委托以其妻何馬柳的名義從胡光明、胡三豹、姜列娜等人處轉(zhuǎn)讓了該十九間商鋪，被告蔡慶額并支付了胡光明、胡三豹、姜列娜等人訂金及相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費。后被告蔡慶額在被告章愛梅的介紹下將其中預(yù)定合同編號為004544的一間商鋪轉(zhuǎn)讓給了原告陳劍，原告陳劍支付被告蔡慶額購房款290400元，并以自己名義直接和吉事達公司以該商鋪原預(yù)訂價149940元的價格簽訂了正式的商品房買賣合同。
本院認(rèn)為，沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。同時，當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案原告雷秀珍主張不當(dāng)?shù)美?，?yīng)提供相應(yīng)證據(jù)予以證明。本案中案外人胡光明和吉事達公司簽訂了《吉斯達（海門）國際家居商務(wù)港（入駐客戶）物業(yè)預(yù)訂書》，從該公司預(yù)訂了商鋪，并支付了訂金；被告蔡慶額以他人名義從胡光明處受讓了商鋪，并實際支付了胡光明訂金及相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費，應(yīng)認(rèn)定胡光明與被告蔡慶額之間系購房合同的權(quán)利義務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，被告蔡慶額為實際受讓人，后被告蔡慶額又以其受讓的合同權(quán)利為標(biāo)的與原告達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告與被告蔡慶額之間系合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，被告蔡慶額將其受讓的預(yù)訂合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了原告雷秀珍，原告雷秀珍依據(jù)該預(yù)訂合同的約定直接和開發(fā)商簽訂了正式的商品房買賣合同，該轉(zhuǎn)讓行為并不為我國法律所明確禁止，被告蔡慶額已經(jīng)按約履行了義務(wù)，故被告蔡慶額所收到的房款與其向開發(fā)商支付的房款之間的差價為被告蔡慶額在轉(zhuǎn)讓過程中按照約定的價格賺取的利潤，被告蔡慶額收取該費用不違反法律的禁止性規(guī)定，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美试胬仔阏湟圆划?dāng)?shù)美麨橛梢蟊桓娌虘c額退還該筆費用，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。本案被告蔡慶額通過從胡光明處受讓而來的僅僅是一種合同權(quán)利，該權(quán)利可以購買本案所涉商鋪，但被告蔡慶額并未實際取得該商鋪的所有權(quán)，其依據(jù)合同取得是一種要求開發(fā)商依據(jù)合同交付并取得商鋪所有權(quán)的請求權(quán)，原告雷秀珍向被告蔡慶額受讓的標(biāo)的亦是這樣一種基于合同產(chǎn)生的請求權(quán)，由于商鋪的預(yù)訂合同經(jīng)多手轉(zhuǎn)讓，且商鋪的建設(shè)并未完全竣工，本身存在較大商業(yè)風(fēng)險，因此這種轉(zhuǎn)讓雖非法律所禁止，作為當(dāng)事人應(yīng)對風(fēng)險有所認(rèn)識并加以防范，但由此產(chǎn)生的后果應(yīng)由當(dāng)事人自己承擔(dān)。被告章愛梅在被告蔡慶額與原告雷秀珍的轉(zhuǎn)讓關(guān)系中僅起了介紹的作用，且并未收取原告雷秀珍支付的購房款，故原告以不當(dāng)?shù)美麨橛芍鲝堄杀桓嬲聬勖泛捅桓娌虘c額共同退還多收的購房款，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
評析：買方起訴一般不會按不當(dāng)?shù)美幚怼ｋm然中介過程中卻有做低價格避稅等幌子，但是法院認(rèn)為其程度也不足以構(gòu)成詐騙。
3.熱點案件：天津炒房案合同無效
房產(chǎn)中介人員利用自身優(yōu)勢從市民手中購買房屋，然后準(zhǔn)備在辦理房屋手續(xù)時過戶給第三方。賣房者發(fā)現(xiàn)買主系炒房人員后，提出解除合同。日前，濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)經(jīng)審理后，認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同不成立。據(jù)悉，塘沽審判區(qū)最近對17件房屋買賣合同糾紛案件認(rèn)定為“名為買房，實為炒房”的行為，依法認(rèn)定合同不成立，駁回索賠的訴訟請求。
2016年3月，尤某某與吳某某簽訂房屋買賣居間合同，約定以81萬元購買吳某某的房屋一處，并約定同意買方在辦理該房屋手續(xù)時過戶給第三方。后來吳某某發(fā)現(xiàn)尤某某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。
尤某某將吳某某起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同，并賠償損失。法院圍繞合同締約履行過程，約定過戶第三方的目的等方面進行了審理，認(rèn)為原告尤某某利用其具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，簽訂該買賣合同的目的是為了轉(zhuǎn)售他人，并非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。原告的訴訟請求，不予支持。
濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)認(rèn)為，此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機會，同時另尋買主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。而并非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權(quán)，也會造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風(fēng)險，實際上已經(jīng)影響了實際買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。
通過以上不同案例可以看出，買賣雙方，尤其是買方在交易結(jié)束后發(fā)現(xiàn)“真相”后想要維護自己的權(quán)利，解決成本很高。判決中對買方所提出的不當(dāng)?shù)美话阋膊挥枰灾С?。所以針對此類問題，事前預(yù)防就變得尤為重要。提醒各位在買房過程中一定要：
多了解市場行情，不要聽信一個中介的渲染宣傳。多做比較。
盡量不要委托中介全權(quán)處理房屋相關(guān)的簽字活動。
買賣雙方直接對接，核實價格
在簽合同過程中，可以委托律師把關(guān)。全程錄音。
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