2007
年11月1日，被告唐某以其子劉某的名義與原告簽訂房屋買賣合同，原、被告雙方在合同中約定：由原告購買劉某位于本市四季園秋桂苑7幢205室住房一套，成交價格為14萬元，原告已支付被告10萬元購房款，后劉某向法院起訴主張原、被告訂立的房屋買賣合同無效，經法院一、二審，最終認定，被告的行為構成無權代理，揚州市中級法院遂于2011年7月6日作出終審判決，原、被告訂立的房屋買賣合同無效，原告將房屋返還給劉某。原告于2012年5月8日向法院提出申請，請求對本市四季園秋桂苑7幢205室住房在2011年7月6日的價值進行評估，揚州慧源評估公司出具基準日為2011年7月6日的估價報告書，評估房屋價值為211235元。原告訴至法院，請求判令被告支付因房屋價格上漲，賠償原告因信賴被告而遭受損失9萬元。
本案的爭議焦點為原告的損失是否應予以賠償，如賠償，數額如何確定。因合同被確認無效后，當事人因此受損失，對方當事人對此有過錯時，應賠償受害人所遭受的損失。因被告構成無權代理，致房屋買賣合同無效，應承擔主要責任，原告在簽訂合同時未盡審查注意義務，也應承擔相應的責任，因此房屋的評估價格與協議約定的房屋價格之間的差價為無效合同造成原告的損失，即211235元減去140000元為71235元，對原告的損失，本院根據原、被告雙方的過錯大小酌定被告賠償原告的損失為53788元（按2：8的比例計算）。遂依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，判決被告唐某于本判決生效后十日內賠償原告楊某損失53788元。
一審宣判后，原、被告雙方均未上訴，一審民事判決發(fā)生法律效力。
本案因原告基于對被告的信賴而發(fā)生房屋買賣，現主要因被告的原因，致使房屋買賣無效而退房，本案在審理過程中有以下幾個問題值得探討。
一，合同確認無效后，原告請求賠償權的基礎在于合同違約行為還是在于侵權行為？
因被告的行為構成無權代理致房屋買賣合同無效，原告基于對被告的信賴而利益受損，即原告信賴利益的損失。信賴利益主要是保護合同當事人之間對對方的一種合理的信賴，信賴利益是契約法中的一個概念，它緣于民法對誠實信用原則的確立，原、被告雙方簽訂的合同確認無效，合同自始無效，信賴利益的損失產生于締約階段，信賴利益賠償在當事人之間形成了一種特殊的債的關系，它既不能為侵權行為法所保護，也不能適用合同的約定，信賴利益賠償的理論基礎是基于誠信原則，按照誠信原則的要求，原、被告雙方不僅要承擔法律和當事人約定的義務，還要承擔合同關系形成過程中應盡的各種附隨義務， 因此，信賴利益的賠償請求權是一項獨立的、由法律直接賦予的請求權，屬于締約過失責任的范圍。
二、被告賠償的標準為房屋價值的差額還是原告給付房款的利息？
信賴利益的損失是由于當事人對合同的信賴而產生，是締約人因相信合同會有效成立而付出的費用或者直接財產的減少，如果當事人間沒有產生信賴關系也就不會產生信賴利益的損失，信賴利益的賠償也需要以信賴關系的存在作為前提條件。信賴利益的民事責任在于填補損失，原告的利益受損，主要在房屋價值的增長而產生的差額，該差額也就是原告基于對被告的信賴產生的利益，同時，原告信賴利益通常是一種既存利益，信賴利益的既存性也是其與期待利益的主要區(qū)別之一，信賴利益賠償的目的是使當事人恢復到訂約前的狀態(tài)，這一點正是信賴利益賠償與期待利益保護的最大區(qū)別。因此，被告賠償原告信賴利益的標準為房屋價值的差額部分，并不能用原告給付房款的利息作為對原告信賴利益受損的填補。
三、被告賠償的數額與原告給付被告的房款是否有關？
原告認為造成雙方合同無效的責任在于被告，其應賠償原告的損失，而根據揚州市中級人民法院2011年7月6日作出的民事判決書已確認該合同無效，同時認定原告給付了10萬元購房款，對被告實際應賠償原告的損失數額，有一種意見認為，該損失應按原告實際給付被告的房款與雙方合同約定房屋的總價值之間的比例計算賠償費用。結合本案，因原、被告雙方簽訂的合同已確認無效，合同自始無效，雙方因該行為取得的財產應當返還，由此可見，原告基于信賴利益請求被告賠償損失與原告實際支付被告的購房款并沒有必然的聯系，兩者主張的法律基礎及依據并不相同，因此，被告賠償的數額與原告給付被告的房款無關。
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