作者：艾倫·布朗菲爾德（AllanBrownfield）
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)教育基金會(huì)
日期：1975年3月1日
生活中一個(gè)不幸的事實(shí)是，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的介入總是出于“公共利益”，但最終總是幫助不了“公共”，而是幫助了一些較小的私人利益。
政府將通過(guò)民用航空委員會(huì)（CAB）代表美國(guó)人民對(duì)航空公司進(jìn)行監(jiān)管。其結(jié)果是“監(jiān)管”違背了公共利益。自CAB創(chuàng)建以來(lái)，沒(méi)有一家新航空公司被政府允許從事州際貿(mào)易。由CAB控制的州際貿(mào)易中的機(jī)票價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于不受CAB控制的特定州內(nèi)的機(jī)票價(jià)格。
很明顯，監(jiān)管機(jī)構(gòu)不是代表公眾而是代表航空公司進(jìn)行監(jiān)管。
關(guān)于政府在多個(gè)城市和州實(shí)施的租金管制，類似的故事正在上演。實(shí)施租金管制的既定原因,是為了保護(hù)窮人免受據(jù)稱“貪婪”房東的過(guò)高租金上漲的影響。結(jié)果是窮人發(fā)現(xiàn)很難找到住處，這一結(jié)果出乎那些發(fā)起此類計(jì)劃的人的意料。但對(duì)于那些了解政府試圖操縱經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)的人來(lái)說(shuō)幾乎是不可避免的。租賃市場(chǎng)急劇萎縮，男人和女人被迫離開(kāi)他們居住多年的房屋。
《紐約時(shí)報(bào)》最近的一篇頭版文章（1974年9月28日）討論了凱瑟琳·杰克遜(Kathleen M. Jackson)的案件，她是一位退休大學(xué)教授，在華盛頓特區(qū)康涅狄格大道一棟安靜的老建筑里住了14年。突然間，她需要選擇購(gòu)買公寓還是搬出去。她的新房東以令人沮喪的利率、昂貴的裝修計(jì)劃以及認(rèn)為住宅物業(yè)不再具有吸引力的投資為由，宣布了將其單位改建為公寓的計(jì)劃。
杰克遜小姐從未認(rèn)真考慮過(guò)購(gòu)買她的公寓。價(jià)格為40,000美元，其中包括2,000美元的首付，如果她能獲得貸款，抵押貸款付款、稅費(fèi)和每月422.50美元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。此前租金為155美元。目前還不清楚她未來(lái)將住在哪里。更清楚的是，她的情況在我們的大城市中變得司空見(jiàn)慣。
據(jù)華盛頓大都會(huì)政府委員會(huì)估計(jì)，截至去年6月30日，該地區(qū)已有20,618套公寓從出租單元轉(zhuǎn)變?yōu)楣卧?971年有572套改建，1972年有3,563 套，1973年有8,439套，1974年上半年有4,923套。與此同時(shí)，新建筑已額外生產(chǎn)了24,000多套。
1970年，該地區(qū)新建的多戶住宅中87%是出租房屋，12%是公寓；今年，這一數(shù)字發(fā)生了逆轉(zhuǎn)：86%為公寓，13%為出租。
限制供應(yīng)
1974年10月4日的《華爾街日?qǐng)?bào)》宣稱，“在許多地區(qū)，將現(xiàn)有公寓改造成公寓……限制了可供出租的單位的供應(yīng)。”在1974年秋季對(duì)20個(gè)主要市場(chǎng)的調(diào)查中，花旗集團(tuán)旗下的一家大型抵押貸款銀行公司Advance Mortgage Corporation發(fā)現(xiàn)，這些地區(qū)的大部分地區(qū)的公寓空置率正在持續(xù)消失。例如，1973年休斯敦市場(chǎng)是全國(guó)最疲軟的市場(chǎng)之一，約有17%的公寓空置。Advance Mortgage副總裁Philip L. Hendershot表示，到1974年底，空置率已達(dá)到9%，并且“以每月1%的速度下降”。
目前這種事態(tài)的影響可能比許多人想象的還要嚴(yán)重?！叭藗儗⒉坏貌患颖杜Γ嗟嘏c親戚住在一起，”全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)主任羅伯特·希恩說(shuō)。最快形成家庭的是30-44歲年齡段的人，反映了二戰(zhàn)后的“嬰兒潮”。Sheehan先生預(yù)測(cè)，到1980年，該群體的每年組建家庭的人數(shù)將從目前的約225,000人增加到約650,000人。
減少出租房屋
據(jù)預(yù)測(cè)，20年內(nèi)，全國(guó)一半的人口將居住在公寓中——這一預(yù)測(cè)意味著住房模式將發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，需要在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模改造。紐約助理總檢察長(zhǎng)、領(lǐng)先的公寓管理機(jī)構(gòu)戴維·克魯曼(David Clurman)表示，“我認(rèn)為，美國(guó)大多數(shù)建造良好、位置優(yōu)越的建筑都將被改造的時(shí)刻將會(huì)到來(lái)?！保ā都~約時(shí)報(bào)》，1974年9月28日。）
租賃住房市場(chǎng)——這個(gè)對(duì)國(guó)家貧困家庭至關(guān)重要的市場(chǎng)——遭到破壞的原因顯然是政府的經(jīng)濟(jì)干預(yù)。《美國(guó)新聞與世界報(bào)道》在1974年6月24日刊中宣稱，公寓正在取代出租房，因?yàn)椤胺繓|厭倦了房客投訴、租金管制或管制威脅，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)改造……是一種有吸引力的出路?！?/p>
如今，越來(lái)越多的投資者認(rèn)為租賃房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不再可接受。他們抱怨說(shuō)，稅收、水電費(fèi)和勞動(dòng)力成本都在飆升，而租金管制要么會(huì)抑制收入，要么會(huì)造成收入威脅。
在長(zhǎng)期實(shí)施租金管制的紐約市，窮人尋求住房的困境可能是全國(guó)最嚴(yán)重的。出租空置率低于1%，私人建筑幾近癱瘓。理查德·斯通(Richard Stone)1971年在《華爾街日?qǐng)?bào)》上撰文指出，“越來(lái)越多的房東干脆放棄，放棄他們無(wú)力維護(hù)或以任何價(jià)格出售的建筑物。租戶在沒(méi)有暖氣、水或電的情況下搬出幾天之內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)這樣的建筑物。當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，枯萎病幾乎在一夜之間吞噬了整個(gè)社區(qū)。紐約市的可用住房單元每天都比前一天減少。紐約陳舊的租金管制法使那些因搬出貧民窟而財(cái)富有所改善的窮人?！?/p>
經(jīng)濟(jì)上的非理性
威廉·羅普克（Wilhelm R?pke）在他的重要著作《人道經(jīng)濟(jì)》中指出，租金管制是“經(jīng)濟(jì)政策”的一個(gè)例子，這種政策往往是“非理性的，即由'政治上可行’決定，而不是由經(jīng)濟(jì)上合理和可行的決定?！敝皇??！?/p>
他稱租金管制“不合理、考慮不周，同時(shí)也是不社會(huì)和不公平的”。羅普克指出，“租金管制實(shí)際上只不過(guò)是保護(hù)一種享有特權(quán)的特殊租戶，即那些擁有舊租約的租戶，而犧牲了房東和后來(lái)的租戶的利益。然而，這種情況仍然存在，毫無(wú)疑問(wèn)，一方面，它確實(shí)需要一點(diǎn)反思和智慧來(lái)了解其全部影響，另一方面，政客們又不敢譴責(zé)這個(gè)廉價(jià)煽動(dòng)的對(duì)象?！?/p>
政府強(qiáng)制控制租金的整個(gè)理念，可能會(huì)滿足一些政治家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的國(guó)家主義偏好，但肯定會(huì)增加窮人的負(fù)擔(dān)——他們本來(lái)是要幫助的。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家米爾頓·弗里德曼(Milton Friedman)宣稱，“租金上限會(huì)造成空間分配的隨意性和任意性、空間利用效率低下、新建筑建設(shè)受到阻礙。法定的租金上限是出租場(chǎng)所如此之少的原因。因?yàn)樽饨疬^(guò)多?！庇捎谛枨蟪^(guò)供應(yīng)，出租物業(yè)現(xiàn)在通過(guò)各種形式的機(jī)會(huì)或偏袒進(jìn)行配給。只要租金上限造成的短缺仍然存在，就會(huì)有繼續(xù)租金管制的呼聲。這也許是最強(qiáng)烈的控訴租金上限。他們以及隨之而來(lái)的出租住房短缺，使自己永存，后代甚至不如父母那么有吸引力?！保ā缎侣勚芸?，1971年3月22日。）
那些真正關(guān)心為窮人提供適當(dāng)住房的人，應(yīng)該尋求刺激而不是阻礙私人對(duì)租賃住房的投資。
租金管制對(duì)窮人——以及我們所有人——造成了重大傷害。這又是一個(gè)例子，說(shuō)明政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)實(shí)際上傷害了最初以這些干預(yù)名義進(jìn)行干預(yù)的人們。當(dāng)政客們最終吸取這一教訓(xùn)時(shí)，一些人希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善將成為可能——但在那之前是不可能的。
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