每一個(gè)在職場(chǎng)摸爬滾打的年輕人都會(huì)迷茫。

輕松的工作，朝九晚五，重復(fù)而枯燥。勞累的工作，996，沒(méi)年假，還成天擔(dān)心自己的身體，和不知道何時(shí)會(huì)降臨的裁員。

能引起你關(guān)注的，莫過(guò)于今天沒(méi)有遲到，還有全勤獎(jiǎng)可以拿；這個(gè)月項(xiàng)目要分紅，比以往多幾百塊。

你看起來(lái)過(guò)得無(wú)欲無(wú)求，但心里卻日漸感覺(jué)離財(cái)務(wù)自由原來(lái)越遠(yuǎn)。

先給大家講一個(gè)小故事。

01

你跟你斜對(duì)面工位的阿山今年一起跳槽到這家位于深圳南山的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，每天坐在寫字樓里，望著后海的壯麗景觀，感覺(jué)敲代碼的心情都好了很多。

生活是不容易的，為了讓自己早點(diǎn)過(guò)上財(cái)務(wù)自由的日子，早飯包子鋪，午餐點(diǎn)外賣，晚飯吃全家。

為了免費(fèi)夜宵，為了報(bào)銷車費(fèi)，天天加班到21點(diǎn)以后才走。

為了雙十二搶購(gòu)，做了好多攻略，搶了好多券，熬到半夜買完貨像脫了層皮。

每天除了操心工作，關(guān)心家人，還要精打細(xì)算，想盡每一個(gè)辦法開(kāi)源節(jié)流。什么個(gè)稅抵扣啦，亞航大促啦，信用卡積分啦，能省一點(diǎn)是一點(diǎn)。

就這樣，今年春節(jié)過(guò)后，你和阿山都默默攢下了工作數(shù)年來(lái)的積蓄，不多不少，正好100萬(wàn)。

都說(shuō)“打工是不可能打工的，要靠投資才能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由”。那你就在琢磨了，要怎么投資才能讓這一百萬(wàn)成為我邁向財(cái)務(wù)自由的第一桶金呢？

這時(shí)候，你便在朋友推薦、頭條推送、微博熱搜的指引下關(guān)注了一些投資大咖。

有證券公司的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，有頂尖大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，有百萬(wàn)粉絲的自媒體大V，有上市公司高管，也有業(yè)績(jī)輝煌的私募大佬。

他們的觀點(diǎn)，讓你百般認(rèn)可。

“2019年是過(guò)去十年里最差的一年，卻是未來(lái)十年里最好的一年?！?/p>

“目前已經(jīng)到了金融風(fēng)險(xiǎn)積壓最嚴(yán)重的時(shí)刻，要嚴(yán)格控制杠桿率，千萬(wàn)不要再亂來(lái)了?！?/p>

“別辭職、別創(chuàng)業(yè)、別抵押、別放杠桿?！?/p>

“房?jī)r(jià)已經(jīng)3年沒(méi)漲了，買房的租金覆蓋不了月供，每年虧錢幾十萬(wàn)！”

“中國(guó)股市起跑的發(fā)令槍已經(jīng)響了。”

等等等等。

于是，在穩(wěn)健中追求收益的你，

1. 70萬(wàn)買了保本保息的銀行存單，
2. 10萬(wàn)買點(diǎn)P2P和數(shù)字貨幣，
3. 做基金定投，10萬(wàn)元博股市收益，
4. 最后10萬(wàn)買了貨幣基金，作為流動(dòng)資金應(yīng)急。

一年下來(lái)，銀行的定期給你帶來(lái)了4%的回報(bào)，網(wǎng)貸也順利回款，和數(shù)字貨幣一起創(chuàng)造了10%的收益率，最令人驚喜的是股市，定投的基金已經(jīng)浮盈15%了。

太棒了?？紤]到明年工資又加了兩千，看來(lái)春節(jié)跟女朋友的海島游是板上釘釘?shù)氖聝毫恕?br>

02

而阿山，每天除了埋頭工作，就是在家睡覺(jué)、看書，一點(diǎn)都沒(méi)有精心打理資產(chǎn)的樣子。

有次聊到房子，阿山坦言：“好久沒(méi)看房子了，突然發(fā)現(xiàn)都9012年了，深圳房?jī)r(jià)竟然還跟三年前差不多？正好攢了點(diǎn)錢，干脆買套房子自己住的舒服點(diǎn)算了，再說(shuō)房子嘛，總是要買的，物價(jià)漲成這樣，房子跌起來(lái)估計(jì)也蠻難的?！?/p>

“難道你不知道嗎阿山？”你趕緊提醒，“我們國(guó)家居民杠桿率上升的太快了，現(xiàn)在都接近百分之六十了，要知道美國(guó)次貸危機(jī)的時(shí)候，居民杠桿率也才百分之一百左右，我們深圳是全國(guó)杠桿率最高的之一，已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)了，現(xiàn)在買房就是高位接盤啊?！?/p>

阿山憨憨的笑了一下：“沒(méi)事嘛，房?jī)r(jià)跌了，房子總還是自己的，以我們的收入，還貸還是綽綽有余的?！?/p>

然后阿山就沿著來(lái)公司的地鐵5號(hào)線看了一個(gè)月房子，稍微比較了下，就買了套寶安中心區(qū)的一室戶，總價(jià)290萬(wàn)左右，首付稅費(fèi)中介費(fèi)，七七八八加一起剛好100萬(wàn)出頭。

“把身上所有的卡都刷空了，最后還問(wèn)女朋友借了三萬(wàn)塊錢，真是怪不好意思的?！卑⑸胶髞?lái)說(shuō)。

03

后來(lái)的事情大家應(yīng)該都知道了。

深圳，經(jīng)過(guò)三年多的壓抑期，擁有黑洞般的人口吸引力以及高新產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的強(qiáng)大購(gòu)買力，今年爆發(fā)了。

今年7到8月，在深圳大漲前夜，我們連發(fā)五篇文章，強(qiáng)烈看好深圳的樓市機(jī)會(huì)。

經(jīng)過(guò)2.18大灣區(qū)落地、8.18示范區(qū)公布、11.11豪宅稅取消，深圳今年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)有目共睹，全市均價(jià)從年初的5.1萬(wàn)漲到了11月的5.5萬(wàn)，寶安作為深圳發(fā)展的龍頭，受到前海、大灣區(qū)等多重概念利好拉動(dòng)，從年初的5.5萬(wàn)漲到了11月的6.0萬(wàn)，而阿山買在的寶中片區(qū)則普遍有10-20%的漲幅。

04

也許有的朋友覺(jué)得房?jī)r(jià)也就漲了10%-20%并不多，那我們來(lái)給大家算一算。

我們引入一個(gè)“全資產(chǎn)收益率”的概念，即一年中凈資產(chǎn)的增加值占凈資產(chǎn)的比例。

以你的100萬(wàn)為例，你利用穩(wěn)健的分散投資法，把資金拆分成了低風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)的幾個(gè)部分，一年后的收益為：

銀行，70萬(wàn)*4%=2.8萬(wàn)元；

基金，10萬(wàn)*15%=1.5萬(wàn)元；

高風(fēng)險(xiǎn)投資，10萬(wàn)*10%=1萬(wàn)元；

貨幣基金，10萬(wàn)*2.5%=0.25萬(wàn)元

相當(dāng)于你的凈資產(chǎn)在一年中增加了5.55萬(wàn)元，折合全資產(chǎn)收益率為5.55/100=5.55%。

而阿山呢？

290萬(wàn)的寶中一房，比如他今年年初買的君逸世家，到年底已經(jīng)到了350萬(wàn)以上，也就是一年之內(nèi)漲了60萬(wàn)，相當(dāng)于扣除貸款后的凈資產(chǎn)從100萬(wàn)變成了160萬(wàn)，減去一年利息10萬(wàn)，全資產(chǎn)收益率為(60-10)/100=50%。

基金收益率15%看起來(lái)不錯(cuò)吧，事實(shí)上，近二十年，公募偏股型基金的平均年化收益率高達(dá)16.18%，但是有多少人敢拿著所有積蓄入市呢？

拿十分之一的資產(chǎn)去投資，就算有了高收益，對(duì)于凈資產(chǎn)總體的影響是微乎其微的。

請(qǐng)一定記住這句話：

你的主力資產(chǎn)的收益表現(xiàn)，才決定了你財(cái)富的多少！

50%和5%，就是注重全資產(chǎn)收益率的意義。

05

阿山的故事告訴我們，只有抓住主要矛盾，也就是把資金集中在最能提升全資產(chǎn)收益率的資產(chǎn)上，才能突破財(cái)富的天花板。

普通人投資能力邊界在哪里呢？

無(wú)疑是中國(guó)家庭財(cái)富的壓艙石——樓市。

房子這個(gè)東西，其實(shí)特別適合作為提升全資產(chǎn)收益率的工具，原因有二。

一是房子夠貴。夠貴就意味著能吸納大量資金，隨便幾百萬(wàn)下去，你其他投資的收益率就顯得不那么重要了。一輪下來(lái)，你的全資產(chǎn)收益率自然會(huì)很不錯(cuò)。

二是房子天然帶杠桿，能顯著提升收益率。別看房產(chǎn)的表面長(zhǎng)期收益一般，但絕大多數(shù)購(gòu)房者都是通過(guò)貸款買房的，首付五成相當(dāng)于兩倍杠桿，首付三成相當(dāng)于三倍杠桿，就算扣除貸款利息，也很容易達(dá)到15%甚至20%的收益率。

兩者結(jié)合，可以說(shuō)房子，尤其是大城市的房子，是唯一一種中國(guó)普通居民家庭能夠上杠桿投入大體量資金的資產(chǎn)。

不僅如此，房子的價(jià)格波動(dòng)“穩(wěn)如磐石”，對(duì)于注重穩(wěn)定的中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)更為放心。

下圖中，各類資產(chǎn)的收益波動(dòng)差異極大，只有樓市，價(jià)格下跌極小，至多是大幅超漲后的小幅回撤，比如上海房?jī)r(jià)在2017年之后調(diào)整三年，也就回撤10%左右，依然比2015年貴80%以上。

最后，為什么大多數(shù)人愿意、敢于借錢買房，房貸利率相比較而言也是大多數(shù)人都能接受的。

沒(méi)有比較，就沒(méi)有傷害，大家自己來(lái)看看樓市、股市和信托借錢的成本吧。

目前的房貸利率，全國(guó)層面大概是首套5.5%、二套5.9%左右，這么一比較，房產(chǎn)基本是所有投資品市場(chǎng)中融資利率最低的。

06

那么，從戰(zhàn)術(shù)角度來(lái)說(shuō)，提升全資產(chǎn)收益率的方式其實(shí)非常簡(jiǎn)單，就是把絕大多數(shù)資金都投入到在你能力邊界里能獲得最高收益率的資產(chǎn)里。

如果你只是像我一樣的普通人，那么持有房產(chǎn)，就能幫我們跑贏通脹和大多數(shù)人的財(cái)富。

具體怎么做，其實(shí)也很簡(jiǎn)單，大概有這么6條建議。

1.只買大城市。深圳雖然漲了一些，但還有福田、羅湖的補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。上海、北京價(jià)值高、壓抑久，遍地都是機(jī)會(huì)。二線城市中，南京、杭州的限價(jià)房很不錯(cuò)，成都、長(zhǎng)沙等也都可以買。

2.不要覺(jué)得買房門檻很高。很多人不知道的是一線上車也就250萬(wàn)。二線如重慶、長(zhǎng)沙，幾千塊一平的房子遍地都是，首付二三十萬(wàn)，落戶幾乎零門檻，跨城買房是可行的，突破思維定勢(shì)才能超越同齡人。

3.為了提高收益率，盡量去買具有成長(zhǎng)性的板塊。

不要買市區(qū)不帶學(xué)區(qū)的老破小，就算上海剛出老公房加裝電梯的利好，也堅(jiān)決不買！很多人不明白的是，即便是上海也有780萬(wàn)套住宅。我們不缺房子，缺的是好房子。

買房，任何時(shí)候都要有競(jìng)品思維。符合主流審美的近郊新城地鐵、次新、電梯房，才是未來(lái)的機(jī)會(huì)。

4.在能力允許的情況下，盡量多貸款。過(guò)來(lái)人都知道，首房首貸是你這輩子能借到的最便宜的錢了。年輕人一定要貸足成數(shù)、貸滿30年，和時(shí)間做朋友，多年以后你一定會(huì)來(lái)感謝我的。

5.年輕人買房需要家里的支持很正常。6個(gè)錢包買房，你可以理解成優(yōu)化家族資產(chǎn)配置。努力把自己過(guò)成個(gè)人樣，就是對(duì)父母最大的孝順！

6.作為家庭財(cái)富的壓艙石，一個(gè)人要是不關(guān)注房產(chǎn)，那就是對(duì)自己、對(duì)家庭、對(duì)財(cái)富的不負(fù)責(zé)。

07

最后，送給大家一句話作為結(jié)尾，建議大家仔細(xì)琢磨琢磨。

窮人投資，看的是漲幅，富人投資，看的是倉(cāng)位。

一個(gè)聰明的投資者，一定會(huì)明白，零星散落的個(gè)別資產(chǎn)高漲幅毫無(wú)意義，只有抓住高確定性、押重注的全資產(chǎn)收益率，才是真正的贏家。

以上為正文，來(lái)自平層86。

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