一、企業(yè)所得稅
?。ㄒ唬┩旯r(shí)的稅務(wù)處理
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
因此，納稅人應(yīng)注意開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否符合完工條件，如達(dá)到完工條件，應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額作納稅調(diào)整。
?。ǘ┩旯l件的判斷
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個(gè)條件：（一） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。（二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。因此，完工條件的確認(rèn)是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，就應(yīng)進(jìn)行完工時(shí)的稅務(wù)處理。
2009年6月26日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]342號(hào)）一文，對(duì)《海南省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司偷稅案中如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用問(wèn)題的請(qǐng)示》（瓊國(guó)稅發(fā)[2009]121號(hào)）批復(fù)中，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。并解釋到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。
《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）再次重申了這一問(wèn)題。文件規(guī)定，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。
但在實(shí)務(wù)中很多開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)已經(jīng)符合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，例如雖為業(yè)務(wù)辦理了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過(guò)延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間；以款項(xiàng)收齊開(kāi)具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，推遲收入確認(rèn)時(shí)間等等。
?。ㄈ┠甓壬陥?bào)時(shí)的注意事項(xiàng)
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料，例如差異調(diào)整的稅務(wù)鑒證報(bào)告、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開(kāi)發(fā)用途、初始開(kāi)發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷(xiāo)售收入及其毛利額、開(kāi)發(fā)成本及其實(shí)際銷(xiāo)售成本等。
案例：A房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目，2008年簽訂預(yù)售合同，取得預(yù)售收入2500萬(wàn)，2009年竣工完成，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，但未未交付給業(yè)主。2009年A項(xiàng)目又預(yù)收收入6500萬(wàn)元。A企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為15%，暫只計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不考慮期間費(fèi)用。
分析：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定，A項(xiàng)目已符合文件規(guī)定的其中一個(gè)完工條件，即視為稅法意義上的完工，此時(shí)企業(yè)應(yīng)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，將實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。2009年的預(yù)售收入，所得稅匯算時(shí)不能按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%進(jìn)行計(jì)算。而在2008年度預(yù)收款2500萬(wàn)元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在年度匯算清繳中作過(guò)納稅調(diào)整，則在2009年度作納稅調(diào)減處理。假設(shè)A項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4500萬(wàn)元，則A項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額＝（6500－4500－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1175（萬(wàn)元）。
二、土地增值稅
（一）征稅對(duì)象及范圍
《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條，條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
《土地增值稅暫行條例》第二條所稱(chēng)的單位，是指各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。
上述規(guī)定了土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。
（二）清算條件
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。
1、自行清算
國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 對(duì)前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
2、要求清算
對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
?。ㄈ┣逅銌挝?
《細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位。
《細(xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?
國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第十七條規(guī)定， 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
（四）土地增值稅的計(jì)算
1、基本計(jì)算規(guī)定
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收.
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入—扣除項(xiàng)目金額
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額
應(yīng)納稅款=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
2、收入解析
《條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷(xiāo)售收入。
企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。
視同銷(xiāo)售收入按下列方法和順序確認(rèn)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
3、扣除項(xiàng)目解析
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本，費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本，費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）。
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等）②前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出）③建筑安裝工程費(fèi)（是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出）⑤公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（是指直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等）。
?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額.其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（不包括銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納的印花稅）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
?。ㄎ澹?duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。
4、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額應(yīng)遵循的原則
?。?）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
?。?）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的（期間費(fèi)用除外）。
?。?）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?
?。?）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
（6）對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第一款規(guī)定，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要將全部開(kāi)發(fā)商品房交付之后，開(kāi)發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)才全部轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。在占用土地次月起至全部交付商品房當(dāng)月期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商品房占用土地均負(fù)有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部交付給業(yè)主次月起，房地產(chǎn)企業(yè)就不存在開(kāi)發(fā)商品房占用土地的城鎮(zhèn)土地稅納稅義務(wù)
案例：某房地產(chǎn)企業(yè)2008年8月因商品房開(kāi)發(fā)征用土地10萬(wàn)平方米，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定于2010年8底交付，并取得國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)證書(shū)。同年9月開(kāi)始開(kāi)發(fā)，2009年6月銷(xiāo)售5萬(wàn)平方米。已售商品房《國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明書(shū)》合計(jì)分割土地面積1.5萬(wàn)平方米，2010年6月剩余月份全部房產(chǎn)銷(xiāo)售并交付，已售商品房《國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明書(shū)》合計(jì)分割土地面積10萬(wàn)平方米。則2008年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=10×5×年單位稅額/12；2009年1-6月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=10×6×年單位稅額/12；2009年7月-12應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=（10-1.5）×6×年單位稅額/12；2010年1-6月應(yīng)納土地增值稅（10-1.5）×6×年單位稅額/12；房產(chǎn)全部交付之后開(kāi)發(fā)商品房占用土地?zé)o須再納城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在竣工銷(xiāo)售商品房時(shí)，如簽訂商品房銷(xiāo)售合同或商品房預(yù)售合同的，應(yīng)在簽訂合同時(shí)，按合同所記載金額的萬(wàn)分之五計(jì)稅貼花或按月匯總繳納印花稅。
五、房產(chǎn)稅
根據(jù)財(cái)稅地[1986]8號(hào)規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
因此，如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。
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