作為一名房地產(chǎn)投資人員，就永遠(yuǎn)繞不開內(nèi)部收益率（即IRR），很多公司在前期土地研判時(shí)一般考量兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是凈利潤率，另一個(gè)便是IRR，比如我們知道的金茂就要求凈利潤率及IRR必須達(dá)到雙15%這個(gè)項(xiàng)目才可獲取。凈利潤率非常好理解，但是這個(gè)IRR在房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果出來時(shí)，很多朋友卻不是特別理解，到底IRR能夠代表什么深層次的含義？我從這個(gè)指標(biāo)當(dāng)中能夠得到什么信息？IRR的高低對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的影響在哪里？
要知道IRR有什么用，你首先得理解NPV是怎么算出來的。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的課本給我們講到，內(nèi)部收益率（IRR）是基于凈現(xiàn)值產(chǎn)生的一個(gè)概念，它是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。為了便于理解，我們舉一個(gè)例子，建設(shè)萬科2017年某項(xiàng)目的現(xiàn)金流如下：
我們常規(guī)做法應(yīng)該怎么計(jì)算這個(gè)項(xiàng)目的IRR呢？我們采用的是試錯(cuò)法的方式，建設(shè)這個(gè)項(xiàng)目的折現(xiàn)率為x，將每一期現(xiàn)金流折現(xiàn)到第1期，合計(jì)凈現(xiàn)值為0，即：
拿到這個(gè)公式可納悶了，這特么可怎么計(jì)算呢？按照傳統(tǒng)的方式我們只有分別假定一個(gè)折現(xiàn)率去試錯(cuò)，假設(shè)x=6%，公式左側(cè)為負(fù)；假設(shè)x=4%，公式左側(cè)為正，那么我們就可以推斷IRR是介于4%-6%之間。這么算實(shí)在太麻煩，在科技發(fā)達(dá)的今天，好在excel給我們提供了強(qiáng)大的計(jì)算工具，我們用IRR函數(shù)簡(jiǎn)單一拉結(jié)果就出來了，最終算出這個(gè)項(xiàng)目的IRR=5%
IRR=5%說明了什么問題呢，說明當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流按5%折現(xiàn)時(shí)凈現(xiàn)值剛好等于0，如果小一點(diǎn)按4%折現(xiàn)凈現(xiàn)值就大于0，如果再大一點(diǎn)按6%折算，凈現(xiàn)值就小于0了，這個(gè)項(xiàng)目就不可行了，而且折現(xiàn)率此時(shí)越大那么虧得越多。
好了，我們現(xiàn)在再回過頭來重新理解IRR。
IRR是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，項(xiàng)目投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)值剛好等于投資成本時(shí)的收益率。再進(jìn)一步理解，內(nèi)部收益率是投資項(xiàng)目最低應(yīng)達(dá)到的收益率。
IRR指標(biāo)能夠較為綜合地反映項(xiàng)目管理、資本運(yùn)營的效率和效益值，涉及項(xiàng)目的資金計(jì)劃，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營監(jiān)控的核心指標(biāo)。
計(jì)算NPV所用的折現(xiàn)率，是一個(gè)項(xiàng)目的加權(quán)平均融資成本。每家企業(yè)都有自己的融資成本，通常來說是個(gè)固定的值。比如我開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，折現(xiàn)率為10%，計(jì)算出項(xiàng)目的NPV>0，說明這個(gè)項(xiàng)目是可以盈利的?，F(xiàn)在，我計(jì)算出這個(gè)項(xiàng)目的IRR是5%。當(dāng)折現(xiàn)率等于5%的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目的NPV就變成0了。假如現(xiàn)在我的自有資金只夠支持50%的前期投入，另外的50%要去貸款。我找信托找基金給到我的貸款年利率是10%，那我要不要貸款來做這個(gè)項(xiàng)目呢？經(jīng)過這一計(jì)算我們知道這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)我的融資成本超過5%（IRR）的時(shí)候，NPV就會(huì)變成負(fù)的。說明不值得去貸款來做項(xiàng)目。這個(gè)例子說明，一個(gè)項(xiàng)目的IRR越高，我越敢貸款來做項(xiàng)目。由此，我們可以推斷這個(gè)項(xiàng)目是非常難做的，因?yàn)槟闳ナ袌?chǎng)上是很難找到融資成本低于5%以下的錢的。
那緊接著，我們要思考第二個(gè)問題了，那就是如何來提高我們的IRR？這樣可以指導(dǎo)我們?cè)谧鰷y(cè)算的時(shí)候應(yīng)該如何去“隨心所欲”地調(diào)整我們的現(xiàn)金流來匹配我們想要的IRR指標(biāo)（作為一名資深的投資人員，我想你懂的）。
我們還是采用上面的例子，5%的IRR實(shí)在太低，在很多發(fā)展商眼里這個(gè)項(xiàng)目肯定是通不過的，因此作為一名資深的投資人員，我們要想辦法“做高”這個(gè)IRR，根據(jù)上面我們列出的求IRR的公式，我們首先應(yīng)該想到的是，在保證現(xiàn)金支出節(jié)奏不變的情況下，盡可能“早”地實(shí)現(xiàn)銷售收入，因此我們嘗試著把整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入都往前摞動(dòng)1期，即第5期的2000萬摞到第4期實(shí)現(xiàn)，第6期1500萬摞到第5期實(shí)現(xiàn)，第7期的500萬摞到第6期實(shí)現(xiàn)，因此這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流就成了這個(gè)樣子：
此時(shí)，用excel計(jì)算得出IRR=6%，nice! 提高了1%。
同理，在此基礎(chǔ)上我們?cè)囍熏F(xiàn)金流出往后延1期試試：
此時(shí)，用excel計(jì)算得出IRR=9%，挺好，又提高了3%。由于咱們這個(gè)例子中期數(shù)比較少，現(xiàn)金流的數(shù)據(jù)也較少，我們也只摞動(dòng)了1期，因此IRR的變動(dòng)幅度還比較矜持。若我們按照一個(gè)實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流來計(jì)算，收入往前多摞動(dòng)幾期支出往后也多摞動(dòng)幾期效果會(huì)更加明顯。
在此基礎(chǔ)上，我們?cè)僭黾愉N售收入試試，比如再第7期增加1000萬：
此時(shí)計(jì)算得出IRR=18%，已經(jīng)比較理想了！
同理，在此基礎(chǔ)上我們?cè)诘?期再減少支出1000萬：
此時(shí)計(jì)算得出IRR=44%，相當(dāng)不錯(cuò)了！
由此，我們基本發(fā)現(xiàn)了提升IRR四條最基本規(guī)律：
①“快收”：盡可能地把銷售收入提前，比如爭(zhēng)取提前開盤、加快推售節(jié)奏。
②“慢支”：盡可能地把現(xiàn)金流出往后，比如爭(zhēng)取土地款分期支付、施工方工程款墊資、條件允許下延緩各類費(fèi)用支付節(jié)奏。
③“多收”：盡可能多增加銷售收入，優(yōu)化規(guī)劃方案，盡量多布局高溢價(jià)產(chǎn)品；差異化定位，把握自主定價(jià)權(quán)。
④“少支”：盡可能節(jié)約成本，成本部同事測(cè)算時(shí)留給自己的“富裕量”部分，投資同事應(yīng)該是要多去爭(zhēng)取的。
就醬，全文剛好2000字，希望把IRR說清楚了，不足之處歡迎指正。
牧詩 2018.2.2
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