真正的王者，不喧嘩，自有聲。
在地產(chǎn)江湖，有這么一家低調(diào)的房企，不走大規(guī)模擴張，堅持做地產(chǎn)界的“工匠”，它就是仁恒。關(guān)于仁恒，“20、30、40、50”這4個數(shù)字是對其最好的詮釋。即產(chǎn)品均價往往比同板塊其他項目高出約20%；業(yè)主的復(fù)購率約30%；國際業(yè)主的占比約40%；業(yè)主老帶新的比例約50%。4個數(shù)字，足以窺探仁恒的產(chǎn)品魅力。帶的是老粉，圈的是情懷。作為高端公寓及綜合性物業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，仁恒打造高品質(zhì)產(chǎn)品背后的邏輯是什么？為謂會如此圈粉？接下來，筆者將結(jié)合仁恒旗下部分典型項目進行詳細分析。提及仁恒，大多數(shù)人對其印象是一家新加坡房企，可事實上它在新加坡并無項目。
仁恒最早的房產(chǎn)開發(fā)項目起始于上海，其90年代參與開發(fā)的仁恒廣場和仁恒公寓是上海早期全裝修住宅的代表。然而，這兩項目因規(guī)模不大，在業(yè)內(nèi)并未掀起多少浪花。此后，真正讓仁恒名聲鵲起的是，2001-2011年間在上海開發(fā)的仁恒濱江園、仁恒河濱花園及仁恒河濱城。
其中，仁恒濱江園是真正意義上的國際化江景高端住宅，也是仁恒步入國際化社區(qū)高端開發(fā)的里程碑式作品。作為一個時代標(biāo)桿的仁恒濱江園就以精裝品質(zhì)糅合“黃浦江景”這一自然景觀，引起了國際化社區(qū)高端住宅的第一次浪潮。
事實上，所謂的國際化社區(qū)，其實是致力于營造一個即使與外部配套距離較遠、自身也能滿足小區(qū)居民生活需要的舒適社區(qū)。按照這種國際社區(qū)規(guī)劃理念，仁恒實際上不自覺地弱化了外部地段價值，它的核心溢價在其本身。
由此，仁恒內(nèi)部所形成的產(chǎn)品規(guī)劃邏輯便是：首先，最大化騰挪出公共空間， 用以打造最完善的配套，滿足業(yè)主日常生活需求；其次，忽視外部條件，仁恒一旦進駐，產(chǎn)品就一定要做到從規(guī)劃、建筑到景觀、精裝都是TOP，從而有溢價需要；然后，產(chǎn)品面積段選擇，通常為少量小戶型加超大改善戶型（非豪宅大戶型）。
結(jié)合以上三項，同樣容積率下，使用大戶型的仁恒能做更少的單元數(shù)，從而營造更好的景觀，做出TOP產(chǎn)品。仁恒這套邏輯學(xué)自新加坡，應(yīng)用于上海。經(jīng)過20多年的產(chǎn)品創(chuàng)新與迭代，從第一代濱江園到第五代公園世紀，仁恒形成了四大產(chǎn)品體系，包括住宅產(chǎn)品線“資源系”、“莊園系”、“公園系”，以及綜合體產(chǎn)品線，運用國際化理念，成就了一系列具有仁恒特色的精裝國際社區(qū)的營造體系。
▲仁恒五代人居產(chǎn)品演進，圖源：地產(chǎn)線
于是，有業(yè)內(nèi)人士說，住慣了仁恒房子的人，很難再住其他的樓盤。也有人調(diào)侃說，看過仁恒房子的人，都打算離婚再買房。既然，地產(chǎn)圈都說仁恒產(chǎn)品品質(zhì)好，究竟好在哪呢？十里桃花不如仁恒樓下，是對仁恒園林景觀的最好詮釋。
通過引入新加坡花園城市設(shè)計思路，仁恒園林多采用“圍合建筑，中心景觀”布局，將生活場景圍繞大面積水景鋪陳開來，在滿足社區(qū)居民舒適生活的同時，也營造精致宜人的景觀氛圍。具體打造手法如下：仁恒對資源占有的要求，幾乎所有地塊都濱水，亦或山河、湖海和人工資源等，其產(chǎn)品和資源的無縫融合堪稱完美。譬如上海仁恒濱江園采取“借景”與“造景”手法，充分借用黃浦江景，內(nèi)部打造東南亞開放式圓林風(fēng)格、建筑與園林更親近、水景豐富而立體、小品塑造更原生態(tài)。2、規(guī)劃理念，質(zhì)景觀>朝向>普通景觀對于地塊容積率在1.8-2.5之間，大多數(shù)房企采取高低配的規(guī)劃設(shè)計，以此實現(xiàn)貨值最大化。對仁恒而言，則采取“質(zhì)景觀>朝向>普通景觀”邏輯，使用圍合式布局實現(xiàn)最大化景觀效果。以仁恒河濱花園為例，采用該種布局，力求大部分住宅單體擁有最佳的景觀視野，充分發(fā)揮大環(huán)境磅礴的氣勢，營造內(nèi)涵豐富文化底蘊的生態(tài)型內(nèi)部空間。不過在第五代的仁恒公園世紀，將行列式和圍合式進行了結(jié)合，最大程度保障每棟樓的采光面和景觀面。仁恒的樓高近百米，樓棟距非常開闊。并且大型中央綠化帶配以大面積水景，再加上組團式綠化的點綴成了仁恒社區(qū)的標(biāo)配，這也使得仁恒的項目綠化率經(jīng)常能達到驚人的60%，給業(yè)主營造了大氣尊貴的景觀氛圍。▲上海仁恒公園世紀實景圖因為仁恒大多采用圍合式社區(qū)規(guī)劃，大多采用中央大水景，搭配豐富的構(gòu)筑物，硬質(zhì)景觀造價高。以致在有條件的情況下，大幅中央水泳池成為了仁恒情有獨鐘的標(biāo)配。對于仁恒社區(qū)景觀打造，難能可貴的是，交付10年依然嶄新，比如上海仁恒河濱花園。不過這里值得深思的是，如今又有多少項目耐得住回頭看？對于園林景觀，不少房企只不過將其作為項目配套而已。在這點上，仁恒的社區(qū)景觀確實值得不少開發(fā)商學(xué)習(xí)。當(dāng)然，除了景觀的美，仁恒在產(chǎn)品精裝上的表現(xiàn)同樣可圈可點。精裝交付鼻祖，高標(biāo)準(zhǔn)但更注重實用性
當(dāng)別人在做毛坯時，仁恒已經(jīng)開始做精裝；當(dāng)別人在做精裝時，仁恒的樓盤，地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)已是入門級標(biāo)配。作為精裝交付鼻祖，仁恒打造了高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品特征。
1、品牌選擇不在奢華，而是滿足人性化需求
仁恒的精裝房，看不到貴上天的馬桶衛(wèi)浴，也少見豪氣的大理石。樣板間沒交付時，看著一點也不驚艷，住進去后，才發(fā)現(xiàn)太多驚喜。只選對的不選貴的，這才是仁恒精裝標(biāo)準(zhǔn)的基本法則。
比如，在濟南仁恒公園世紀與仁恒夢公館的室內(nèi)品牌選擇上，不是盲目做奢侈品牌的堆砌，而是滿足生活的人性化需求，思考它的實用性。通過嚴選高儀、科勒、摩恩等知名品牌，在精裝理念上，采用溫馨、簡雅風(fēng)格的表達，更加契合新時代高凈值人群的審美變化。
▲住宅實體樣板間實景圖，圖源：濟南仁恒置地
▲住宅實體樣板間實景圖，圖源：濟南仁恒置地客餐廳、臥室、走道墻面均為高級肌理灰的歐雅壁紙；配備中央空調(diào)、整體廚房及衛(wèi)浴，地暖、定制櫥柜交付，海貝斯智能門鎖，科勒品牌或同檔次品牌潔具、人造石臺面等大牌云集，完美打造國際高品質(zhì)舒適居住體驗。
▲住宅實體樣板間實景圖，圖源：濟南仁恒置地2、專注看不到的美，越隱蔽越用心
在27年精裝工法實踐中，仁恒探索出設(shè)計施工一體化模式，專注于“看不見的美好”。仁恒在打造每個項目時，都是當(dāng)?shù)氐娜屎銏F隊，因地制宜，加上他們對生活的理解，按照自己想住的房子來打造。以武漢仁恒公園世紀的樣板間為例，透過細節(jié)發(fā)現(xiàn)，越是隱蔽的地方，仁恒越用心。
▲每一個開關(guān)的高度，都有嚴格的規(guī)定，設(shè)置有一鍵開關(guān)，可控制所有房間的燈，圖源：光華樓評
▲墻的頂部，留有一個凹槽，方便更換墻紙，圖源：光華樓評
▲地板與門檻石之間，無縫拼接，工藝與施工要求更高，圖源：光華樓評一般的開發(fā)商吊頂，用的是木質(zhì)龍骨。時間長了，容易變形。而仁恒的房子全部用的是輕鋼龍骨。且入戶玄關(guān)的臺面，仁恒的臺面比其他項目，空高多10-15公分。這是考慮到女主人的手提包把手高度，方便放包。 ▲這個玄關(guān)中間部分的高度有講究，圖源：光華樓評在精裝細節(jié)上，仁恒的設(shè)計師與裝修團隊可謂都是“處女座”。據(jù)說，仁恒的精裝修房，總結(jié)出100個細節(jié)標(biāo)準(zhǔn)。這些細節(jié)標(biāo)準(zhǔn)，并非仁恒的獨創(chuàng)，而是業(yè)內(nèi)的通行做法。只不過其他樓盤的裝修，最多做到20-30個標(biāo)準(zhǔn)。
人性化、系統(tǒng)化、精細化是對仁恒精裝房的最好總結(jié)。這9個字，說起來容易，做起來并非一蹴而就，而是需要時間積累才能成為“匠人”。與之相比，仁恒通過27年的時光打磨，成為那個熟練的匠人，做出耐用的、適合生活的房子。
以上，除了景觀、精裝修外，人性化設(shè)計及完善的社區(qū)生活也是提升仁恒產(chǎn)品品質(zhì)重要的點。例如，堅持人車分流、Y-TIME業(yè)主私享會所、地庫尺度舒適且超高標(biāo)準(zhǔn)等等。
▲人車分流，把所有的行車路線都留到地下，照顧兒童和老人及小區(qū)的安全性（蘇州仁恒棠悅灣實景）
▲引入新加坡鄰里會所模式，打造家庭生活和鄰里交流的“第三生活空間”（上海仁恒公園世紀會所實景圖）
▲武漢仁恒公園世紀Y-TIME會所實景圖
▲全明地庫，仁恒通過采光井、下沉庭院等方式，為地庫引入自然光源，感官好細節(jié)出精品，仁恒的特色不是在某一個時間節(jié)點，而是在客戶的整個使用周期內(nèi)，把業(yè)主的使用作為出發(fā)點，考慮業(yè)主的生活便利性、安全性、舒適性......。仁恒賣的不是一個簡單的產(chǎn)品，而是一種生活方式，具備完善的配套設(shè)備，又有良好的社區(qū)運營。接下來再結(jié)合具體案例進行詳細分析。典型案例分析
仁恒濱江園，最貴一平方公里內(nèi)傳奇戶型
杭州仁恒濱江園既是“仁恒”和“濱江”兩大品牌的聯(lián)名款，又與仁恒1998年在上海陸家嘴開發(fā)的第一個經(jīng)典豪宅同名，是仁恒所有產(chǎn)品序列中層次最高的產(chǎn)品。該項目位于城市中心區(qū)，基地面積僅約3.2萬方，面對2.7的容積率及60M的限高要求，設(shè)計經(jīng)過多輪次論證，可采用的總圖方向為均布式及環(huán)抱大圍合。由GAD總建筑師楊明操刀，充分說明了仁恒濱江園的分量。1、大圍合式規(guī)劃，戶戶皆樓王
▲俯瞰效果圖，圖源：杭州仁恒濱江園雖然圍合式在房地產(chǎn)運作的實操層面具有更大的困難度，但是它更能夠表達仁恒濱江園對于社區(qū)的理解與定位。這種設(shè)計更加契合仁恒濱江園對于“人”與社區(qū)的理解，是一幅基于生活的設(shè)計總圖。
景觀設(shè)計上，仁恒濱江園項目三顧茅廬，請來了蜚聲全球的TROP景觀設(shè)計公司。創(chuàng)始人POK如今是世界排名前十的景觀設(shè)計大師，令人驚艷的西子湖四季酒店景觀正是出自POK之手。仁恒濱江園作為POK的第一個長三角住宅作品，最大驚喜依然是泳池。它沿花園斜對角伸展，穿行于繁復(fù)的靜水、樹島和細瀑間，呈極度不規(guī)則的大S形蜿蜒流轉(zhuǎn)，像極了一個微縮版的高山梯田。因此，在仁恒濱江園的理念中，尊重每一戶業(yè)主享受景觀資源的權(quán)利，最大程度均衡分配景觀資源，形成處處有勝景之感。3、中島設(shè)計，戶型面積比例更多的分配在公共區(qū)域仁恒濱江園戶型里，最令人心動的是，是170㎡樣板房的西廚島臺。中島作為濱江園戶型設(shè)計的重要元素，不僅僅是視覺上的亮點，更是家庭成員互動的重要平臺。在這一面積段的杭州大四房里，以往客廳 餐廳的尺寸，都是一個7米多長的矩形，寬度不超過5.5米。但仁恒濱江園這個戶型，客餐廳卻做成約7.2米的正方形，還是270°轉(zhuǎn)角采光。多出來的近2米進深，仁恒濱江園做了兩個方案：一是Justin Bridgland的樣板房里，變成3米多長的中島臺，背后是同樣長的整排通高壁柜；一是鄭仕樑的樣板房里，設(shè)計成家政空間 半島臺。全家人的日常活動，因此環(huán)繞島臺，被改造成一個“大洄游動線”，它為全家增加了一個視覺中心。通過大面積公區(qū)的提供，鼓勵家庭成員在共同的空間進行活動，提升互動的頻率。無論戶外的花園，還是室內(nèi)的島臺，仁恒濱江園都像是一個“大寫的白日夢”。它打破“200㎡以下沒有中西廚”的規(guī)制，創(chuàng)造出一種別墅感的日常動線，并把庭院變成一個靈性的度假酒店。
那么，杭州仁恒濱江園廣受市場喜愛也就不難理解，不僅因為它“好得不沉悶”，更因為后面站著仁恒和濱江。萬象紛繁之下，是兩大“豪宅專家”20多年形成的一條條品質(zhì)軍規(guī)。它保證了所謂創(chuàng)新，不是設(shè)計師的個人表演，而是對業(yè)主生活的最大尊重。
小結(jié)
仁恒賣的不是房子，而是一種feeling，一種“少數(shù)人”才能擁有的生活圈層。為了打造好產(chǎn)品，“慢”成為了仁恒骨子里的基因。只不過近幾年外部市場環(huán)境巨變，仁恒也曾焦慮過，渴望加快速度。所幸，它的善良基因還在，所以一直未能高周轉(zhuǎn)起來。
最后，仁恒選擇走高品質(zhì)這條路，必然有舍，同時也有得。不管怎樣，以“仁”為本，持之以“恒”，專注在競爭的道路上，走出自己的一條“仁恒”之路。
[1] 走心！仁恒的產(chǎn)品原來是這么做的， 百銳學(xué)堂.
[2] 仁恒的精裝修，你知道多少，光華樓評.
[3] 地產(chǎn)人為什么都想買仁恒濱江園？層樓.
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