作者：薛興慧 文章來源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)：1146 更新時(shí)間：2008-10-21
摘要:依法放貸是防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效方式之一。當(dāng)前，基層金融機(jī)構(gòu)在貸前調(diào)查時(shí)未將借款人（或抵押人）欠稅、欠職工工資、建筑工程欠款、抵押物租賃狀態(tài)納入調(diào)查范圍，導(dǎo)致行使抵押權(quán)時(shí)存在法律障礙。本文僅從法律角度對抵押權(quán)維護(hù)提出建議。
關(guān)鍵詞：抵押合同、抵押權(quán)維護(hù)、業(yè)務(wù)實(shí)踐操作
目前，金融機(jī)構(gòu)在信貸資金營運(yùn)過程中，為降低資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或抵押人提供物的擔(dān)保作為第二還款來源，抵押擔(dān)保被廣泛地運(yùn)用在信貸業(yè)務(wù)中。在已頒布的《擔(dān)保法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)對抵押合同的簽訂、登記及抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)均有明確規(guī)定。《物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！痹撘?guī)定確立了經(jīng)合法登記的抵押權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
但是，業(yè)務(wù)實(shí)踐中抵押權(quán)能否順利實(shí)現(xiàn)，在特定條件下仍存在幾個(gè)法律障礙：
1、國家稅收權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)?！抖愂照魇展芾矸ā返谒氖鍡l規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行?！钡谒氖鶙l規(guī)定：“納稅人有欠稅情形而以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人說明其欠稅情況，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人可以請求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的欠稅情況?！庇纱丝梢?，該法律規(guī)定旨在于防止欠稅人以抵押、質(zhì)押擔(dān)保為名惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。當(dāng)?shù)盅喝嗽谇范惽闆r下，所簽訂的抵押合同的抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)被移位，而不及稅收權(quán)。
業(yè)務(wù)實(shí)踐中，該規(guī)定并未引起金融機(jī)構(gòu)在貸前調(diào)查、貸時(shí)審查借款人（或抵押人）在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)對抵押人的合法納稅情況進(jìn)行有效審查，征詢稅務(wù)機(jī)關(guān)抵押人的納稅信息。
防范此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法是：在抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)將抵押人的納稅情況納入貸前調(diào)查范圍。根據(jù)上述規(guī)定請求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供抵押人是否欠稅的書面證明，以防范因抵押人欠稅給抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
2、建筑工程價(jià)款優(yōu)于抵押權(quán)?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！痹撘?guī)定將建筑工程承包人工程價(jià)款的優(yōu)先權(quán)給予了法定優(yōu)先權(quán)的地位。其權(quán)利主體為建筑、安裝和裝飾施工的承包人，義務(wù)主體為發(fā)包人。合同法對承包人的優(yōu)先受償權(quán)沒有規(guī)定必須登記,也就是說承包人的優(yōu)先受償權(quán)不以登記為條件。這種法定優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)的最大區(qū)別在于它是法定的，無須辦理登記、公示手續(xù)。為進(jìn)一步強(qiáng)化上述法條在司法實(shí)踐中正確理解與適用,最高人民法院“關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)”(法釋[2002]16號(hào))第一條規(guī)定:“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照<<合同法>>第二百八十六條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán)?！边@里雖沒有具體指出承包人享有的這種優(yōu)先受償權(quán)是否為某一法定權(quán)利,但司法解釋肯定了承包人的這種優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和一般債權(quán)。
業(yè)務(wù)實(shí)踐中，以在建工程抵押、預(yù)告登記抵押等均屬于用尚在建設(shè)中的不能辦理合規(guī)房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)的信貸業(yè)務(wù)品種。金融機(jī)構(gòu)無法預(yù)測在未來工程結(jié)算中，發(fā)包人（或抵押人）是否能依約支付工程價(jià)款，而存在建筑工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，使抵押人的第二還款來源功能喪失。
防范此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法是：優(yōu)先受償權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，建筑工程承包人是否行使該權(quán)利有自由選擇的權(quán)利。因此，若在建筑工程承包合同條款中承包人與發(fā)包人（或抵押人）有明確的意愿表示放棄優(yōu)先受償權(quán)的約定，或其它書面承諾放棄該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)，則抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)得于保全。
3、破產(chǎn)程序中，《企業(yè)破產(chǎn)法》公布之日前的職工債權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第一百三十二條規(guī)定：“破產(chǎn)人在本法公布之日前所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金，依照本法第一百一十三條的規(guī)定，清償后不足以清償?shù)牟糠郑员痉ǖ谝话倭憔艞l規(guī)定的特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先于該特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人受償?！痹撘?guī)定確立了在2007年6月1日前形成的未清償?shù)穆毠鶛?quán)享有法定優(yōu)先權(quán)，該權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)人對特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人。該規(guī)定同時(shí)也考慮到有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人的利益，即在上述職工債權(quán)差額較小，抵押權(quán)人對特定財(cái)產(chǎn)享有的擔(dān)保權(quán)數(shù)額通過債權(quán)額全額提存后，不影響上述職工債權(quán)最終清償?shù)那疤嵯?，抵押?quán)人仍對該特定財(cái)產(chǎn)享有行使優(yōu)先受償權(quán)。
業(yè)務(wù)實(shí)踐中，為防范因突發(fā)事件導(dǎo)致債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序而影響抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一是在合同中除簽訂抵押合同辦理相關(guān)抵押手續(xù)外，應(yīng)要求企業(yè)股東大會(huì)決議（或股東）書面承諾：若出現(xiàn)抵押物依法處置后不足于清償債務(wù)或因其它原因?qū)е聜鶆?wù)無法清償?shù)?，由股東個(gè)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。二是在合同中特別約定賦予抵押權(quán)人對企業(yè)的經(jīng)營、財(cái)務(wù)收支的監(jiān)管職能，債權(quán)人有權(quán)在特定條件下終止合同履行，提前清收貸款及扣劃企業(yè)賬戶款項(xiàng)直接清償借款。
4、租賃權(quán)影響抵押權(quán)。《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！薄稉?dān)保法司法解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”由此可見，在租賃關(guān)系成立于抵押合同簽訂之前的，抵押不破租賃權(quán)。且租賃合同抵押權(quán)人無權(quán)單方面解除。若抵押人在抵押合同簽訂前已通過租賃合同榨取抵押物存續(xù)其間全額價(jià)值，使抵押物的現(xiàn)實(shí)價(jià)值形成風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)務(wù)實(shí)踐中，一是要求抵押權(quán)人在貸前要做到盡職調(diào)查，全面掌握抵押物存在、使用、保管的真實(shí)狀況。二是要求抵押人具有明確的告知義務(wù)，由抵押權(quán)人決定是否抵押。否則，由此造成的損害賠償責(zé)任由抵押人承擔(dān)要在合同相關(guān)條款中明確說明。防止以合法抵押手續(xù)而實(shí)際零價(jià)值抵押物虛假抵押，騙取資金的目的得以實(shí)現(xiàn)。
作者單位：湖北省鐘祥市農(nóng)村信用合作聯(lián)社營業(yè)部
