有過(guò)二手房買賣經(jīng)歷的人都知道，二手房交易手續(xù)較為復(fù)雜，相關(guān)產(chǎn)權(quán)在買房之前必須查詢清楚，否則，會(huì)出現(xiàn)簽了買房合同，支付了購(gòu)房款，但卻無(wú)法過(guò)戶的情況。也有過(guò)戶之后，原戶主的戶籍不配合及時(shí)遷出，從而影響買房人落戶。因此，買房人在確定是否購(gòu)買看中的房屋之前，查詢相關(guān)權(quán)屬是必然之舉。
但是，今天民法典通過(guò)后，買二手房又將增加一個(gè)查詢事項(xiàng)，那就是“居住權(quán)”。如果不查詢清楚，可能房屋過(guò)戶完成，還會(huì)出現(xiàn)無(wú)法使用房子的情況?？傮w來(lái)看，新的民法典從明年一月一日?qǐng)?zhí)行后，買二手房不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記居住權(quán)。
什么是居住權(quán)？
根據(jù)民法典規(guī)定：
居住權(quán)是人役權(quán)的一種特殊形式，係指排除所有人而將建筑物或建筑物之特定部分作為住房使用的權(quán)利。其權(quán)利內(nèi)容，主要為居住的權(quán)利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人對(duì)其使用權(quán)的干預(yù)。
居住權(quán)相關(guān)規(guī)定如下圖：
如果你正準(zhǔn)備買二手房，請(qǐng)看下面這一段話：
新增居住權(quán)的用益物權(quán)，實(shí)際上是把居住權(quán)和所有權(quán)分開，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過(guò)程中可能會(huì)遇到障礙，因?yàn)榧词故欠课菽軌蜻^(guò)戶，但如果合同約定的居住時(shí)間還在持續(xù)，依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。
也就是說(shuō)，如果所購(gòu)買的房屋已經(jīng)登記了居住權(quán)，即使過(guò)戶完成，你也無(wú)法合法入住。
39.9元買不了什么，
卻可避免花300萬(wàn)買房后悔，
別人上過(guò)的當(dāng)，那些買房的坑你不必去踩。點(diǎn)擊下圖進(jìn)入查看。
當(dāng)然，作為購(gòu)房者，如果房子是用來(lái)自住，一般也不會(huì)考慮此類房子。如果買房是用來(lái)投資，且原房主所登記的居住權(quán)時(shí)間并不長(zhǎng)，也可以考慮。
總之，如果買二手房，記得查詢居住權(quán)是否登記。
以“老人子女與保姆爭(zhēng)奪房產(chǎn)”為案例：一個(gè)老人被保姆照顧了很久的時(shí)間，老人去世前，希望通過(guò)合同或者遺囑的方式，讓保姆可以繼續(xù)在房子里居住，但把房屋產(chǎn)權(quán)留給子女。老人可以去登記機(jī)構(gòu)為保姆登記居住權(quán)，保姆能在約定的時(shí)間內(nèi)一直住在里面。老人的子女或房子的所有權(quán)者都不能趕走保姆。保姆也只能居住，無(wú)權(quán)出租或出售該房屋。
需要提醒買房人注意的是，居住權(quán)的期間可以設(shè)定固定期限，也可以設(shè)定為終生。居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡，居住權(quán)即告消滅。居住權(quán)人對(duì)標(biāo)的房屋享有物權(quán)效力，產(chǎn)權(quán)人在居住權(quán)享有時(shí)間內(nèi)無(wú)權(quán)趕走居住人。
所以，如果你在買房時(shí)，沒(méi)有查詢居住權(quán)登記，而原房主并沒(méi)有告訴你，他已經(jīng)把此房屋的居住權(quán)交給了某人居?。ɡ缛辏?。那么，你即便擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，在三十年內(nèi)無(wú)法居住、無(wú)法出租、難以出售，買房的意義何在呢？
現(xiàn)強(qiáng)調(diào)一遍，現(xiàn)在買二手房，記得在查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記居住權(quán)。
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