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陳女士在“央視社會與法”官方微信公眾號“咨詢律師”版塊中提問，她跟開發(fā)商簽了房屋認(rèn)購書，交了兩萬元購房定金。因為家中變故把買房子的錢用光了，無法再購買此房屋?，F(xiàn)在想跟開發(fā)商要回定金，開發(fā)商卻說她違約了，定金不退。她想知道自己還能要回定金嗎？
對此，律師的解答是：如果沒有合理理由，通常要承擔(dān)違約責(zé)任；如果收集到開發(fā)商的違約之處，可作為不購買的依據(jù)。
在房產(chǎn)交易中，買家在簽訂購房合同之前向賣家支付一定額度的定金已經(jīng)成為一種常見現(xiàn)象。那么，對于定金法律上是如何規(guī)定的？定金是非交不可的嗎？
購房定金，是指商品房買賣合同的當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律的規(guī)定或者雙方當(dāng)事人的約定，由購房者按照購房款的一定比例，預(yù)先給付賣房人的金錢。
在法律上，購房者在簽訂商品房買賣合同前，向開發(fā)商交納定金并不是必須程序，購房人可以與開發(fā)商直接簽訂商品房買賣合同。但是出于約束買賣雙方交易行為的目的，買家付一筆定金給賣家的做法被廣泛應(yīng)用。
那么，定金付多少才是合理的呢？↓↓↓
購房定金的比例不能違反法律的規(guī)定。法律規(guī)定購房定金的比例不應(yīng)當(dāng)超過購房款的20%。比如，購房者要買的商品房的價格是100萬元，那么認(rèn)購書中規(guī)定的購房定金就不能超過20萬元。
如果買賣雙方約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。也就是說，超過百分之二十的部分就不屬于定金，不適用法律關(guān)于定金罰則的規(guī)定。
一般而言，購房定金不是個小數(shù)目。如果購房者中途迫于各種情況不想買房了，定金不能索回，損失可不小。因此，購房之初，購房者應(yīng)盡量避免定金陷阱。律師教你這樣做：↓↓↓
1、盡量不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要交定金
在商品房的交易過程中，在簽訂商品房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金，并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序。若雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。
2、可將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“押金”、“訂約金”等
這樣一來，一旦房屋買賣合同簽不成，所交款項能退回。因為根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。此外，司法實踐一般認(rèn)為，“訂金”等費用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)退還購房者。
3、在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，明確約定對自己有利的內(nèi)容
如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)等。
如果購房者已經(jīng)跟開發(fā)商簽訂了房屋認(rèn)購書，交了購房定金之后，但迫于某種原因不想購房了，那交出去的購房定金還能不能退呢?
根據(jù)《民法通則》、《合同法》及《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，“購房定金”是一種為了締結(jié)合同或履行合同而采取的一種擔(dān)保形式。按照上述法律規(guī)定，不想買房了定金能不能退還，要看具體的情況：↓↓↓
以下情況不能退：
因購房人自身原因?qū)е沦彿亢贤荒苷Ｂ男械?，定金不退?strong>以下情況可以退：
一、開發(fā)商無銷售許可證或者產(chǎn)權(quán)證，不具備商品房銷售資格，導(dǎo)致購房合同無法達(dá)成的情況。
二、開發(fā)商存在欺詐行為，如已將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人的情況。
三、因合同條款達(dá)不成一致意見的情況。如賣家對房屋信息表述模糊，合同主要條款無法確定，或者賣家對認(rèn)購書中的條件，如房屋面積、價格等進(jìn)行修改等。
四、買賣雙方均無過錯，但商品房買賣合同依舊未能訂立的情況。如，因第三人的原因或自然災(zāi)害，致使該商品房項目未能建設(shè)或未能按原約定建設(shè)等。
存錢不易，買房也難，謹(jǐn)防定金陷阱！
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