公寓不能買，這句話想必各位在網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)看到過太多太多的了。
無論是五年前、兩年前、一年前，都有各種公寓不能買的文章反反復(fù)復(fù)出現(xiàn)。
但其實(shí)，絕大多數(shù)的文章并沒真正的寫在點(diǎn)子上。
公寓不能買絕對不只是說，沒學(xué)位難落戶那么簡單的問題。
1
老生常談的3點(diǎn)
“公寓不能買”首當(dāng)其沖的問題，也是幾乎大多數(shù)人都知道的問題，就是沒學(xué)位、沒有辦法落戶口，40年產(chǎn)權(quán)的問題。
這是老生常談的因素，如果只是前兩個(gè)問題。
一句：“我自住，孩子不在這上學(xué)！”就可以把這個(gè)不能買的理由，直接堵住。
事實(shí)上，很多人確實(shí)是沒準(zhǔn)備拿來落戶和拿來給孩子上學(xué)，甚至僅僅是為了出租和所謂的投資升值。
而40年產(chǎn)權(quán)的問題其實(shí)也不是問題，很多住宅也是50年產(chǎn)權(quán)，甚至很多城市交易活躍的二手房，產(chǎn)權(quán)也只有四五十年。至于，什么不能通天然氣，更是沒有講的必要性，不通天然氣的住宅也大把大把。
所以，這幾點(diǎn)都不是公寓不能買的核心原因。
2
價(jià)格背后的問題
所有的不能買，其實(shí)都是基于錢。
當(dāng)公寓的價(jià)格只有隔壁住宅三分之一，甚至都不到的時(shí)候，我想沒有任何“媒體專家”站出來說：公寓不能買。
而重點(diǎn)就在于，公寓當(dāng)下的價(jià)格大多數(shù)都接近住宅，多是同片區(qū)住宅的7-9折。
有些人可能覺得，面積小，再比住宅便宜個(gè)兩三折，也挺劃算，畢竟出租并沒有什么差距。
但重點(diǎn)在于，它看似便宜卻并沒有便宜，因?yàn)楦軛U率。
何為杠桿率？
不少人可能只知道學(xué)位、落戶、40年的問題，不太清楚公寓的貸款問題。
商辦類的產(chǎn)品，銀行貸款最高上限只能貸款50%，而這50%最長只能貸款10年。
這10年的貸款，還比普通的住宅貸款利率上浮的更多。
假設(shè)一套50萬的住宅和一套30萬的公寓，同樣需要付15萬的首付。按照公寓比住宅上浮20%算，實(shí)際月供住宅只比公寓貴200元，100萬的房子只貴400塊錢。
而杠桿率、總價(jià)都低了很多，最終獲得的資產(chǎn)也顯然少了很多。
房產(chǎn)的升值幾乎全靠的是杠桿，如果杠桿率和杠桿時(shí)間雙雙被壓縮，除非房價(jià)猛漲，否則許許多多的綜合因素下來，賠錢都有可能。
3
融資和變現(xiàn)難度大
說融資變現(xiàn)的難度大，可能不太確切，準(zhǔn)確的說，大部分的商辦幾乎是無法融資用以應(yīng)急的。
這并不是危言聳聽，或者臆測。昨天家里的親戚，靠著早年的老房子，拿去銀行再次抵押貸了款，作為首付買了二套房。
我聽后也心動了，想把手里的房子，也一樣從銀行再貸一筆款，不過最后因?yàn)檫€清、解壓的問題作罷。
這不是重點(diǎn)！
重點(diǎn)是按照銀行的工作人員說法:只接受住宅，不接受商辦類的資產(chǎn)。
也就意味著公寓、商鋪類的房子，不能通過正常途經(jīng)拿到和住宅一樣的抵押貸款！當(dāng)然額度低，高利息那種借貸除外。
國內(nèi)金融的現(xiàn)狀是：再差位置的住宅幾乎都可以融到資，但再好位置的商辦也都困難，這是屬性的問題。
這也是為什么我在多次寫過公寓不能買之后，再次重寫這個(gè)話題的原因之一。
融資是一方面，變現(xiàn)是一方面。
在變相方面，商辦類的產(chǎn)品除了一線城市外，幾乎連中介掛牌都很少。
主要還是稅費(fèi)問題。
高額的稅費(fèi)，并且也沒有什么特殊的學(xué)區(qū)之類的捆綁屬性，讓二手公寓成了二手房市場無人問津的產(chǎn)品，因?yàn)橘u不掉，有些房東甚至掛都懶得掛了。
因?yàn)榻^大多數(shù)城市都是非存量房市場，無論是住宅還是公寓都有大量的新房供應(yīng)。直接買新房，除了房錢和契稅，基本沒有其他開支，省心省力。
而二手公寓的稅費(fèi)有多高呢？按照中介給出的稅費(fèi)詳單，有如下內(nèi)容：
（不同城市可能有所不同）
綜合起來，根據(jù)不同的情況，稅多數(shù)都要在賣出價(jià)格的20%以上，甚至更高。
這意味著，即使選房特別優(yōu)秀，并且漲幅跟緊住宅，并且以正常價(jià)格變現(xiàn)，在收益方面也遠(yuǎn)不如同期同價(jià)格的住宅。
更不用說，那些漲幅低、位置一般，并且根本賣不掉，因?yàn)橹弊儸F(xiàn)明顯降價(jià)出手的房源。
所以，融資和變現(xiàn)能力這方面。
公寓在住宅這里，連“是個(gè)弟弟”都算不上，直接就是個(gè)孫子。
4
警惕“自住論”洗腦
不論是賣房、賣車還是賣電子產(chǎn)品，每個(gè)銷售都會用的一招兒，就是“自用論”，放在買房里就是“自住論”。
比如買車，許多車其實(shí)因?yàn)楣收下势放频仍?，后期保值率非常差，而銷售就會瘋狂洗腦，說：只要你不賣自己開，你管他貶值不貶值干嘛？
房子也是一樣，很多人在選擇明顯沒有升值空間的城市或者區(qū)域，以及一些例如公寓之類的產(chǎn)品時(shí)，銷售也會用同樣的套路來反問你：
你就這一套房，你自己住啊，管他升值不升值，你又不能賣，對不對？
這樣的文字游戲，竟然還真的有許多人“中招”、“被洗腦”。我身邊就有很多案例，只要一說升值，ta就會把：反正我自己住，漲不漲跟我沒有關(guān)系掛在嘴邊。
其實(shí)我想舉個(gè)例子，假如你買了一只股票或者比特幣、黃金等等，它跌了和它漲了是不是如果你不賣掉，就永遠(yuǎn)沒區(qū)別？
你肯定不會這樣認(rèn)為。賣掉之前，雖然它的價(jià)值只是一個(gè)數(shù)字，的的確確不是現(xiàn)金，但它的價(jià)值即可變現(xiàn)的數(shù)字，是有千差萬別的。
無論是房產(chǎn)還是車產(chǎn)，還是你買的一臺數(shù)碼相機(jī)，都和股票比特幣黃金性質(zhì)是一樣的。
這些產(chǎn)品貶值升值的數(shù)字變化，決定了你的資產(chǎn)高度，決定了你的身價(jià)。
或者說，他決定了你應(yīng)對社會生活風(fēng)險(xiǎn)的能力！
舉個(gè)例子：
同樣是一套房子自住，你30萬首付買100萬的房子，翻倍升值之后賬面200萬。
跟你30萬五成首付，買了60萬的公寓，升值后變成了賬面100萬，還不一定賣得出去。
都是自住，你不賣那一刻的差距確實(shí)不大。
但你一輩子不賣么？
賣的那一刻，都去掉沒還的貸款，最后的資產(chǎn)值差額能達(dá)到接近50%
賣的這一刻，這兩種不同選擇的差額，誰來補(bǔ)給你？
當(dāng)你家里住不下那一刻，當(dāng)你孩子上學(xué)受影響那一刻，當(dāng)你的家里意外有了天災(zāi)人禍的那一刻，你不得不去動用這個(gè)資產(chǎn)，哪怕你是自住。
無論你是換房，還是急用錢換房，這兩種資產(chǎn)的差額，可能直接影響了，甚至改變了決定了你未來的生活走向。
5
非商不“商辦”
寫到最后，肯定會有人疑問，為什么還是那么多人蓋公寓、買公寓？
這其實(shí)都可以單獨(dú)再寫1-3篇細(xì)講了，不過我在此也簡單的概括一下：
1，有人蓋有人賣是因?yàn)殚_發(fā)商會在自己測算有利潤的情況下，不論性質(zhì)蓋任何產(chǎn)品，甚至是工廠醫(yī)院，它蓋公寓不代表它認(rèn)可公寓的價(jià)值。
2，商辦類的土地只能蓋公寓，或者酒店寫字樓，土地變性難度極大，公寓相對更容易賣。
3，買公寓的人分三種：不懂的居多，漲跌無所謂的其次，少數(shù)人用以經(jīng)商。
所以，我說非“商”不“商辦”，其實(shí)指的就是如果不是用以經(jīng)商最好不要買商辦類的房產(chǎn)，比如買來開酒店、民宿等，另當(dāng)別論。
最后，你要記得，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)，開發(fā)商從來都是自持為主。好的東西不會那么隨意的拿到市場上叫賣，買家沒有賣家精，這是亙古不變的道理！
如果你一定要買公寓商鋪寫字樓，還是小量小面積！
我勸您：干脆把錢買成余額寶，賺的少但至少不會坑您。
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