從中國老年人的消費特點來看，靠他們大規(guī)模地購買住房，進(jìn)而形成地產(chǎn)發(fā)展新趨勢的前提條件并不存在。
文/李鐵 徐勤賢
近些年，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的重要概念。很多企業(yè)家和一些城市政府，都試圖在城市內(nèi)打造養(yǎng)老社區(qū)，或者是在郊區(qū)尋找比較好的地塊，建設(shè)養(yǎng)老住宅。所有這一切都是基于中國老齡化問題的出現(xiàn)，以及對于可能引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈變化的一個直觀性判斷。
中國的老齡化問題目前值得關(guān)注。2018年，中國60歲及以上人口達(dá)到2.49億，占總?cè)丝诒戎?7.9%；65歲及以上人口1.6億，占總?cè)丝诘?1.4%。而城市的老齡化問題更為突出。例如2017年北京戶籍人口的老齡化率（60歲以上）為24.8%；上海戶籍人口的老齡化率（60歲以上）為33.2%。老齡人口無論從規(guī)模和數(shù)量還是從增長速度來看，以14億人口為基數(shù)，應(yīng)該是在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不得不直接面對的問題。
是不是有了這么多老齡人口，伴隨著老齡化社會的出現(xiàn)，就一定會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來無限的商機(jī)？
養(yǎng)老地產(chǎn)空間有多大？
對于諸多房地產(chǎn)商來講，看準(zhǔn)了幾億老齡人口的市場，無可厚非。對于一部分地方城市政府來說，面臨著房地產(chǎn)銷售的危機(jī)，如果能尋找到新的購房群體，那可能會影響到未來的土地出讓收入，養(yǎng)老地產(chǎn)的概念無非是一針強(qiáng)心劑，或許會帶動房地產(chǎn)業(yè)的又一輪新的發(fā)展。
判斷養(yǎng)老地產(chǎn)是否有比較大的發(fā)展前景，可以有幾個方面的因素作為參考：一是發(fā)達(dá)國家城市的養(yǎng)老地產(chǎn)占總地產(chǎn)供給的規(guī)模有多大？例如，2019年5月日本在政府登記的高齡者住宅已達(dá)24.5萬戶，約占住宅總量的0.4%；大阪府、東京都登記的高齡者住宅分別為2.68萬戶和1.44萬戶，分別占兩市住宅總數(shù)的0.6%和0.2%。二是老年人消費的特點和購房的需求是否能夠成為未來房地產(chǎn)主要的消費熱點？三是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的約束條件是什么？例如區(qū)位、公共服務(wù)以及針對老年人住房的服務(wù)群體等。
中國與發(fā)達(dá)國家老齡化發(fā)展過程的根本區(qū)別是，發(fā)達(dá)國家是“先富后老”，中國是“未富先老”。因此，發(fā)達(dá)國家可以提供比較完善的公共服務(wù)，在此前提下，養(yǎng)老地產(chǎn)可以有一定的發(fā)展空間，而且是基于較好的社會化的服務(wù)和公共服務(wù)。即使如此，養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)達(dá)國家也沒有形成較大的規(guī)模。最典型的例子是日本，人口多，資源貧乏，發(fā)展較快，公共服務(wù)好，但是大多老人獨自居住，甚至到老年還在工作，所以養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有形成獨立的大規(guī)模發(fā)展的概念和勢頭。
從發(fā)展階段上看，日本和歐美的老齡化發(fā)生在房地產(chǎn)高速發(fā)展期之后。老年人需要解決的問題不是居住，而是公共服務(wù)和社保。對這些發(fā)達(dá)國家來說，過高的養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為了嚴(yán)重的財政負(fù)擔(dān)。例如日本的養(yǎng)老支出占總財政支出的33%，已經(jīng)成為政府的嚴(yán)重負(fù)擔(dān)。雖然參與養(yǎng)老事業(yè)的就業(yè)人員儲備比較充足，但是僅就地產(chǎn)來說，并不是政府和公司解決養(yǎng)老問題的主要政策目標(biāo)。畢竟在這些國家已經(jīng)做到了居者有其屋。
在中國研究養(yǎng)老地產(chǎn)問題，主要考慮的是未來的發(fā)展空間有多大。
首先，要了解我們現(xiàn)有的住房供給狀況，是老年人需要購買住房，還是老年人要為年輕人購買住房？從現(xiàn)實情況看，城市里大部分年輕人購買住房都需要父母的支持和贊助，或者是老年人把自己曾經(jīng)依靠福利分配的住房提供給年輕人居住。這是十分普遍的現(xiàn)象。
其次，老年人最主要的消費興趣是旅游，或者是偏好那些適合老年人參與的群體性娛樂活動，與年輕人購買住房的緊迫感有較大區(qū)別。
再次，老年人遷居的意愿并不強(qiáng)烈，而年輕人因為就業(yè)尚處于流動狀態(tài)，大多希望在就業(yè)所在地購買住房，而老年人在自己退休的城市大多都有住房。
還有一點值得注意的是，老年人還要承擔(dān)大量的社會勞動，服務(wù)于年輕人，特別是替兒女照看第三代。因此，除了需要在原有社區(qū)空間享受鄰里交往的樂趣外，幫助子女照看后代也成為老年人生活最主要的樂趣之一。從這些消費特點看，靠老年人大規(guī)模地購買住房，形成地產(chǎn)發(fā)展新趨勢的前提條件并不存在。
養(yǎng)老地產(chǎn)要考慮現(xiàn)實需求
從老年人關(guān)心的問題來看，購買養(yǎng)老地產(chǎn)存在著諸多的制約因素。
一是老年人社區(qū)與甲等醫(yī)院的距離是非常重要的選擇因素。畢竟老年人特別在乎自己的健康安全，而且要求在突發(fā)病出現(xiàn)時能得到及時治療。如果距離醫(yī)療水平高的醫(yī)院較遠(yuǎn)，等于自己的健康安全系數(shù)下降，因此這是老年人選擇居住空間的最重要的參考因素。一般來說，老年人原有的住房大多在城市主城區(qū)，這里的醫(yī)院和其他方面的公共服務(wù)設(shè)施都比較齊全。而絕大部分新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，恰好都距離主城區(qū)較遠(yuǎn)。
二是老年人最為看重的是社區(qū)鄰里的交往。從衛(wèi)生和健康的基本訴求看，老年人的心理健康和活力是決定身體健康最重要的因素。在新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)小區(qū)，顯然需要老年人重建社區(qū)鄰里關(guān)系，并不符合老年人的傳統(tǒng)習(xí)慣。一批相互不了解的陌生人在一起，沒有工作和生活上的交流，還需要重新適應(yīng)新的生活環(huán)境，對老年人來說不是一個很好的選擇。
三是養(yǎng)老地產(chǎn)的獨特性在于對老年人提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)和專用設(shè)施。但是目前中國養(yǎng)老服務(wù)人員的供給嚴(yán)重短缺。據(jù)統(tǒng)計，中國當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)人員的就業(yè)需求是1000萬，而已經(jīng)提供的專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)的人員只有50萬，目前接受過專業(yè)培訓(xùn)的持證養(yǎng)老護(hù)理人員不足2萬。
如此巨大的缺口，意味著除了為數(shù)極少的高價格的養(yǎng)老地產(chǎn)可以提供高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)，稀缺的養(yǎng)老服務(wù)人員成為絕大部分養(yǎng)老地產(chǎn)的剛性約束條件。沒有人會希望自己家的老人因為搬到養(yǎng)老地產(chǎn)小區(qū)后得不到好的服務(wù)，而可能導(dǎo)致情緒變壞甚至影響到身體健康。所以從這個意義上看，養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的內(nèi)容，不是硬件的好壞，而是軟環(huán)境的構(gòu)成。
我們并不否認(rèn)，在中國有成功的養(yǎng)老社區(qū)，畢竟如果有好的服務(wù)、好的價格以及好的區(qū)位條件，還是有少部分具有較高消費能力的家庭可以購買此類養(yǎng)老地產(chǎn)。但是對于全國絕大部分城市來講，特別是三四五線城市，如果指望養(yǎng)老地產(chǎn)來破解土地財政所面臨的困境，顯然是一個錯誤的判斷。而且會因此導(dǎo)致更多的債務(wù)鏈條的出現(xiàn)。
如此說來，是不是養(yǎng)老地產(chǎn)就此沒有發(fā)展前景了呢？當(dāng)然不是，只是不能因為這個概念一哄而起，形成盲目的攀比和競爭。
其實，老年人需要良好的自然空間、清新的空氣、山地、綠地和海邊以及舒適的氣候條件，在中國具備這些條件的城市和地區(qū)為數(shù)不少，可以適當(dāng)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。但是在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的時候一定要解決醫(yī)療設(shè)施的配套問題，特別是考慮其距離甲等醫(yī)院的遠(yuǎn)近；要強(qiáng)化興趣相同的社區(qū)和朋友圈組合，創(chuàng)建更為和諧熟悉、方便溝通的社區(qū)環(huán)境及鄰里關(guān)系；周末候鳥式的養(yǎng)老地產(chǎn)，在城市郊區(qū)也有一定的發(fā)展前景，但是不一定局限于養(yǎng)老的概念，可以在人與自然親密接觸的過程中，促進(jìn)家庭三代人塑造和諧空間，也是未來與養(yǎng)老有關(guān)的地產(chǎn)發(fā)展方向，當(dāng)然概念應(yīng)該偏于家庭和綜合的休閑功能。
另外，從養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的短板以及未來可能形成的老齡化社會的現(xiàn)實需求來看，加大力度增加養(yǎng)老服務(wù)人員的就業(yè)機(jī)會，強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，應(yīng)該是最重要的選擇。
(李鐵為中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，編輯：朱弢)
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