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房地產(chǎn)并購基金-并購基金的優(yōu)勢

兩優(yōu)相權(quán)取其重,兩劣相權(quán)取其輕------經(jīng)濟學(xué)原理之一



自2008年銀監(jiān)并購貸款開閘以來,并購貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行的常規(guī)授信品種。并購貸款和并購基金(廣義)是商業(yè)銀行并購融資的兩大拳頭產(chǎn)品。與并購貸款相比,并購基金具有如下優(yōu)勢。

一、控制權(quán)未轉(zhuǎn)移

并購意味著控制權(quán)的轉(zhuǎn)移,控制權(quán)未轉(zhuǎn)移則屬于一般股權(quán)投資,比如小股權(quán)投資、已控制狀態(tài)下的股權(quán)增持(非上市公司股權(quán)增持、大股東參與上市公司定增等)。由于銀行無法發(fā)放用于股權(quán)投資的貸款,這類業(yè)務(wù)只能通過并購基金來解決。需要補充的是,《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》(銀監(jiān)發(fā)[2015]5號)在附則中對股權(quán)增持業(yè)務(wù)開了一道小小的口子:商業(yè)銀行貸款支持已獲得目標(biāo)企業(yè)控制權(quán)的并購方企業(yè),為維持對目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán)而受讓或者認(rèn)購目標(biāo)企業(yè)股權(quán)的,適用本指引(可繼續(xù)追加提供并購貸款)。

且看具體的例子。2017年1月9日,融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,全資子公司融創(chuàng)房地產(chǎn)與北京鏈家簽訂增資協(xié)議,融創(chuàng)房地產(chǎn)將通過增資以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)。融創(chuàng)此次增資屬于小股權(quán)投資,無法適用并購貸款,可采用以下融資方案。


二、擴大融資杠桿

《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》(銀監(jiān)發(fā)[2015]5號)規(guī)定:并購交易價款中并購貸款所占比例不應(yīng)高于60%。要想擴大融資杠桿,要么由并購基金提供全部融資(比如下面的例子),要么由并購基金提供夾層融資(比如融資比例10%),同時搭配并購貸款(融資比例60%)。


三、嵌入股權(quán)投資

并購基金(廣義)是指為并購交易提供投融資服務(wù)的基金,既可以采取純債模式(比如資管計劃發(fā)放委托貸款),也可以采取股權(quán)、名股實債、股權(quán)+債權(quán)模式。狹義的并購基金則是股權(quán)投資基金的一種,其定義為專注于企業(yè)并購?fù)顿Y的基金,其通過收購的方式獲得標(biāo)的企業(yè)的控制權(quán),然后對其進行整合、重組及運營,待企業(yè)經(jīng)營改善之后,出售其所持股份或資產(chǎn)而退出。并購貸款只是一種普通的債務(wù)融資工具,資金運用方式單一,更無法像并購基金一樣嵌入股權(quán)投資。

比如鷹潭市信銀韻舟投資有限合伙企業(yè),本基金向成都融創(chuàng)渝申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資3200萬元,并通過中信銀行成都分行向該公司發(fā)放4.68億元委托貸款,股權(quán)增資及委托貸款資金用于并購成都的普通住宅項目。


四、并購后融資組合

在房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)中,并購貸款+房地產(chǎn)開發(fā)貸款是一個常見的產(chǎn)品組合。不過,由于并購主體和房地產(chǎn)項目開發(fā)主體不同,這個產(chǎn)品組合需要分兩個授信主體來進行申報。在并購基金中,并購融資與房地產(chǎn)開發(fā)融資可以合二為一(后文會詳述)。

五、上市公司資本運作

上市公司與PE聯(lián)合發(fā)起產(chǎn)業(yè)并購基金,已經(jīng)成為上市公司產(chǎn)業(yè)布局、并購重組抑或市值管理的標(biāo)配。在產(chǎn)業(yè)并購基金中,上市公司及其大股東、PE通過并購基金收購目標(biāo)企業(yè),在對目標(biāo)企業(yè)整合重組之后注入上市公司。

以下為上市公司+PE并購基金的簡要交易結(jié)構(gòu)。從銀行的角度出發(fā),大體可分為債權(quán)融資型(名股實債),銀行優(yōu)先級LP出資到期由上市公司或其股東進行回購,其二是股權(quán)投資型,銀行優(yōu)先級LP出資既可以由上市公司或其股東回購(權(quán)利而非義務(wù))實現(xiàn)退出,也可以通過目標(biāo)企業(yè)原股東回購、注入上市公司等方式進行退出。

上市公司+PE并購基金(債權(quán)融資型)



上市公司+PE并購基金(股權(quán)投資型)


六、關(guān)聯(lián)并購

《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》(銀監(jiān)發(fā)[2015]5號)規(guī)定:并購方與目標(biāo)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的,商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強貸前調(diào)查,了解和掌握并購交易的經(jīng)濟動機、并購雙方整合的可行性、協(xié)同效應(yīng)的可能性等相關(guān)情況,核實并購交易的真實性以及并購交易價格的合理性,防范關(guān)聯(lián)企業(yè)之間利用虛假并購交易套取銀行信貸資金的行為。

從實務(wù)來看,關(guān)聯(lián)并購除國有企業(yè)股權(quán)梳理(重組)外,大多數(shù)交易背景的真實性存疑,面對銀監(jiān)對關(guān)聯(lián)并購凌厲的監(jiān)管政策,只能選擇并購基金了。

 

下期預(yù)告:并購主體、目標(biāo)企業(yè)和原股東是并購交易的三方主體,由于并購交易結(jié)構(gòu)不同,并購主體也多種多樣,但總體可劃分為實體企業(yè)和并購基金兩類,且看下篇《多面的并購主體》。


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