法眼觀筑建設(shè)工程領(lǐng)域?qū)I(yè)法律資訊建筑律師
法眼觀筑導(dǎo)讀：居住權(quán)是一個(gè)古老的法律概念，羅馬法就有明確規(guī)定。在羅馬法中，人役權(quán)有用益權(quán)、使用權(quán)與居住權(quán)三種。故居住權(quán)是一種人役權(quán)，即為特定人的利益而設(shè)定的役權(quán)，其最初目的是以遺贈(zèng)用益權(quán)的方式，使某些有繼承權(quán)的家庭成員（特別是對(duì)繼承權(quán)被剝奪的寡婦或未婚女兒）有可能取得一種供養(yǎng)。
根據(jù)全國人大常委會(huì)法工委民法室編著的《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》介紹，早在2001年5月法工委召開的物權(quán)法草案討論會(huì)上已有專家提起設(shè)立居住權(quán)制度。2002年《物權(quán)法（征求意見稿）》以8個(gè)條文首次規(guī)定了居住權(quán)制度，到2005年《物權(quán)法（草案）》（四次審議稿）則以12個(gè)條文系統(tǒng)完善。但在第四次審議物權(quán)法草案之后，全國人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為居住權(quán)制度的適用范圍很窄，居住權(quán)糾紛多發(fā)于親屬朋友之間，可通過婚姻法、合同法等救濟(jì)渠道加以解決，隨后的物權(quán)法草案及正式版也刪除了居住權(quán)的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返念C布，終讓居住權(quán)法定之爭(zhēng)塵埃落定。《民法典》中的居住權(quán)條文
第十四章 居住權(quán)
第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭(zhēng)議的方法。
第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
第九百四十五條 第二款 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。 此“居住權(quán)”非彼居住權(quán)，亦非租賃權(quán)
有人會(huì)問，居住權(quán)和房屋所有人的居住權(quán)利有何區(qū)別？房屋所有人當(dāng)然享有在自己房屋居住的權(quán)利，但這種權(quán)利并非法定的居住權(quán)。房屋所有人在自己的住宅居住的權(quán)利是基于物權(quán)中的私人所有權(quán)，即私人對(duì)自己的房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而法定的居住權(quán)屬于用益物權(quán)，是指權(quán)利人按照合同約定或遺囑，對(duì)他人的住宅享有占有、使用，以滿足生活居住的需要的權(quán)利。作為用益物權(quán)的居住權(quán)是在他人房屋之上設(shè)立的，是房屋所有權(quán)權(quán)能分離的結(jié)果。
從法條上看，居住權(quán)和租賃合同中的承租人享有承租房的居住權(quán)利大同小異，同樣是對(duì)他人的住宅享有占有和使用的權(quán)利。但需要特別注意，居住權(quán)放在了物權(quán)編的用益物權(quán)章節(jié)，而非合同編的租賃合同中。也就意味著法定的居住權(quán)和依據(jù)房屋租賃合同而獲得房屋居住的權(quán)利（租賃權(quán)）截然不同。
居住權(quán)是用益物權(quán)，是對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)，居住權(quán)人對(duì)他人的住宅具有較強(qiáng)的支配力和排他性，其效力僅次于所有權(quán)?；谶@種用益物權(quán)，權(quán)利人不僅能占有他人住宅，并以居住為目的使用他人住宅，還能排除他人對(duì)住宅的不法妨害。租賃權(quán)是債權(quán)，是對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)，支配力比較低，盡管承租人在一定程度上能夠?qū)ψ赓U物進(jìn)行占有和使用，但這種占有和使用的權(quán)能不僅受到法律限制，還受到出租人意志的嚴(yán)格限制，甚至依附于出租人的意志。
設(shè)立居住權(quán)必須訂立書面形式的居住權(quán)合同，并且應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記才能生效，對(duì)抗所有權(quán)人之外的第三人。而租房只需要承租人與出租人簽訂房屋租賃合同即可，即便當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)，也不影響合同的效力。合同具有相對(duì)性，承租人只能對(duì)出租人主張權(quán)利。除了“買賣不破租賃”的特定場(chǎng)景，承租人無法對(duì)抗第三人。
居住權(quán)的期限是多久，法律并沒有規(guī)定和限制，所以當(dāng)事人雙方可以就居住權(quán)的期限協(xié)商。具有人役權(quán)屬性的居住權(quán)隨權(quán)利人存續(xù)，具有長期穩(wěn)定的特點(diǎn)，甚至可以是居住權(quán)人的生命期限。而房屋租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
居住權(quán)原則上無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。而商事領(lǐng)域的租賃合同大部分都是有償?shù)?，承租人需要按合同支付租金?div style="height:15px;">
居住權(quán)
用益物權(quán)
對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)
物權(quán)請(qǐng)求權(quán)
簽訂書面居住權(quán)合同，居住權(quán)經(jīng)登記生效
期限長期，可以是終身
原則上無償設(shè)立，另有約定的除外
租賃權(quán)
債權(quán)
對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)
債權(quán)請(qǐng)求權(quán)
簽訂租賃合同，不登記也不影響合同的效力
短期，最長20年
有償，對(duì)價(jià)
居住權(quán)的應(yīng)用
居住權(quán)主要是為了贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等生活需要而設(shè)立，解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問題，根本目的是保障弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn)“住有所居”。未來居住權(quán)可能運(yùn)用在以下場(chǎng)景。
離婚后的弱勢(shì)方保護(hù)、婚姻財(cái)產(chǎn)約定、以房養(yǎng)老、公租房。
對(duì)離婚后的弱勢(shì)方居住權(quán)利的保護(hù)，在司法解釋中就有規(guī)定?！痘橐龇ń忉專ㄒ唬返?7條第3款：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！钡陀^的講，司法解釋并不是法律，此規(guī)定也并不是法定的居住權(quán)，對(duì)弱勢(shì)方的保護(hù)未必到位?！睹穹ǖ洹飞Ш螅x婚后的弱勢(shì)方可以借居住權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)不取得所有權(quán)的“住有所居”。
男女結(jié)婚，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，房產(chǎn)要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。
規(guī)范市場(chǎng)，讓老年人安居。在“以房養(yǎng)老”的模式下，附帶居住權(quán)合同。老人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)獲取對(duì)價(jià)，滿足老年生活需要。同時(shí)在該房產(chǎn)上設(shè)立的居住權(quán)可以保障老人居住養(yǎng)老，不到身故這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。
公租房未來可能會(huì)通過“居住權(quán)”加以確認(rèn)。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。
居住權(quán)的影響
首先，這一規(guī)定，對(duì)于日后二手房的購買有了一條必備的手續(xù)。因?yàn)橘彿繒r(shí)不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況， 還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。 一旦房屋的居住權(quán)在房管局登記了，就算成立，沒有登記則不成立。買房一定要查冊(cè)，看房屋有沒有被設(shè)置了居住權(quán)。 因?yàn)椋路繓|也不能趕走居住權(quán)人。 舉個(gè)例子，老人一旦給保姆或親戚設(shè)立“居住權(quán)”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權(quán)。 如果“居住權(quán)”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動(dòng)產(chǎn)證，也沒有權(quán)利將其趕出，也不得再次用于出租。 當(dāng)然，保姆或親戚只能居住，沒有資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買賣，其子女也無法獲得繼承權(quán)。 至于居住要不要另付租金，這要看當(dāng)時(shí)約定。如果沒有約定，一般都是無償?shù)摹?nbsp;這只是一種可能存在的應(yīng)用場(chǎng)景。 未來，“居住權(quán)”的應(yīng)用場(chǎng)景可能會(huì)覆蓋到更多領(lǐng)域： 婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所。 其一，男女結(jié)婚，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。 其二，公租房未來可能會(huì)通過“居住權(quán)”加以確認(rèn)。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。 其三，這幾年，“以房養(yǎng)老”問題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機(jī)構(gòu)以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，保障老人居住權(quán)，不到去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身…… 另外，居住權(quán)的用益物權(quán)，實(shí)際上是把居住權(quán)和所有權(quán)分開，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會(huì)遇到障礙， 因?yàn)榧词故欠课菽軌蜻^戶，但如果合同約定的居住時(shí)間還在持續(xù)，依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會(huì)考慮此類房子。 民法典關(guān)注居住權(quán)的規(guī)定，意味著房屋一旦設(shè)立居住權(quán)，房屋流通價(jià)值將大幅降低，即便該房屋產(chǎn)權(quán)人變更后，只要在居住權(quán)期限內(nèi)，新產(chǎn)權(quán)人是無法將居住權(quán)人趕走的。預(yù)計(jì)今后，在下面這些關(guān)系中可能會(huì)需要設(shè)立居住權(quán)協(xié)議： 1、夫妻關(guān)系，夫妻關(guān)系中，由于房產(chǎn)登記在一方名下，或房產(chǎn)為另一方婚前財(cái)產(chǎn)，為了保障夫妻另外一方的利益，可以設(shè)立居住權(quán)。 2、父子關(guān)系，目前很多家庭購房都是父母出資首付，子女貸款的方式購房，而產(chǎn)權(quán)又登記在子女名下，為了保障父母權(quán)益，可以對(duì)房屋設(shè)立居住權(quán)。 3、其他關(guān)系，這類關(guān)系可能各種各樣，均是基于要維護(hù)另外一方的合法權(quán)益，給予一方穩(wěn)定的居住保障而設(shè)立居住權(quán)。
附居住權(quán)協(xié)議
居住權(quán)協(xié)議
甲方：
居民身份證號(hào)碼：
住所地：
委托代理人：四川蓉城律師事務(wù)所法眼觀筑律師團(tuán)隊(duì)
乙方：
居民身份證號(hào)碼：
住所地：
甲、乙雙方系父子關(guān)系，另鑒于甲方名下位于四川成都XX路XX弄XX號(hào)XX室由乙方出資購買，產(chǎn)權(quán)登記在甲方名下，為了保障乙方對(duì)該房屋的居住權(quán)，現(xiàn)甲\乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，于2020年6月20日訂立以下協(xié)議，以資雙方共同遵守：
第一條、設(shè)立居住權(quán)房屋位置及基本狀況甲方將名下位于XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋為乙方設(shè)立居住權(quán)，該房屋的基本狀況為： 平方米，不動(dòng)產(chǎn)登記證書編號(hào)： ，土地使用權(quán)期限為 。
第二條、居住權(quán)期限
1、甲方同意，乙方對(duì)該房屋居住權(quán)從辦理登記之日起至乙方去世之日止。
2、在上述居住權(quán)期間內(nèi)，經(jīng)甲乙雙方同意，可共同前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理居住權(quán)注銷手續(xù)，乙方的居住權(quán)自辦理注銷之日終止。
第三條、辦理居住權(quán)登記的期限甲、乙雙方協(xié)商確定，在2021年1月8日之前共同前往不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理居住權(quán)登記手續(xù)。
第四條、其他約定
1、甲方保證，乙方在居住權(quán)期間，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得對(duì)外出租和出售該房屋；
2、甲方同意，乙方在居住權(quán)期間，可根據(jù)需要對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，添置設(shè)施設(shè)備，甲方應(yīng)積極予以配合；
3、甲方同意，乙方在居住權(quán)期間，乙方可以以自己的名義將房屋對(duì)外出租，出租收益歸乙方所有；
4、甲方同意，乙方在居住權(quán)期間，乙方可以同意他人與乙方共同居住及生活。
第五條、違約責(zé)任
本協(xié)議簽訂后，若甲方延期辦理居住權(quán)登記手續(xù)，每延期一日，應(yīng)向乙方支付1000元的違約金，逾期超過30日，則甲方購買該房屋時(shí)乙方的出資人民幣600萬元（大寫：人民幣陸百萬元）視為甲方向乙方借款，甲方應(yīng)按照月利率1%的標(biāo)準(zhǔn)從乙方實(shí)際出資之日起向乙方支付借款利息。
第六條、因履行本協(xié)議過程中產(chǎn)生的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)積極協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方均可向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟解決。
第七條、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，不動(dòng)產(chǎn)登記部門一份，自簽訂之日起正式生效。
甲方： 乙方：
法眼觀筑簡介
法眼觀筑-四川蓉城律師事務(wù)所旗下品牌，由成都市政協(xié)委員、四川蓉城律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、執(zhí)行主任王勁夫律師帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立，是適應(yīng)當(dāng)前新形勢(shì)下律師服務(wù)專業(yè)化而成立，為建設(shè)工程領(lǐng)域提供全方位全流程的行業(yè)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的法律服務(wù)。
團(tuán)隊(duì)律師：均畢業(yè)于知名法學(xué)院，資深化、行業(yè)化、專業(yè)化、前沿化。擅長團(tuán)隊(duì)協(xié)作，通過深度研討、模擬庭審、專家論證等多種方式，切實(shí)有效處理建設(shè)工程領(lǐng)域重大疑難法律事務(wù)，以實(shí)現(xiàn)委托人和客戶權(quán)益最大化。
專家團(tuán)隊(duì)：由涵蓋工程、造價(jià)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)、翻譯、鑒定等與訴訟相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜?、學(xué)者、教授等組成。
工程范圍：土木工程、公路工程、高速公路工程、道路與橋梁工程、水利水電工程、通信工程、房屋建筑工程、市政工程、線路管道、設(shè)備安裝工程及裝修工程等各類建設(shè)工程領(lǐng)域。
為建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、拆遷等在建設(shè)工程全流程中的各類法律事務(wù)提供專業(yè)法律服務(wù)和ー站式解決方案。
法律服務(wù)事項(xiàng)包括但不限于：
?各類重大疑難建設(shè)工程案件出具專家意見書
?建設(shè)工程設(shè)計(jì)變更、増加、工程簽證、工程結(jié)算、索賠與反索賠
?代為催收工程款、建筑材料款、違約金、賠償金等
?建設(shè)工程各類糾紛案件仲裁與訴訟服務(wù)
?建設(shè)工程招投標(biāo)中的法律服務(wù)（異議投訴、行政復(fù)議和行政訴訟）
?建設(shè)工程發(fā)包、總承包、專業(yè)承包及分包事項(xiàng)法律服務(wù)
?建設(shè)工程各類合同文件的工程總承包、施工總承包等法律文件的起草、審核和項(xiàng)目談判
?建設(shè)工程各類合同履行中的法律風(fēng)險(xiǎn)防控及項(xiàng)目施工管理
?建設(shè)工程竣工驗(yàn)收、交付使用和質(zhì)量保修環(huán)節(jié)法律把控
