福建瘋狂救市 應(yīng)予緊急叫停
文/吳其倫
8月8日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，這是第一個(gè)由省級(jí)政府出臺(tái)的救市政策。
救市政策主要包括：一是松綁限購(gòu)；二是購(gòu)房入戶；三是、免征（或減征）契稅；四是免征營(yíng)業(yè)稅；五是放寬普通商品房標(biāo)準(zhǔn)；六是增加開(kāi)發(fā)貸；七是取消預(yù)售價(jià)格限制；八是幫助出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；九是放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)；十是政府回購(gòu)商品房用于保障房等。
縱觀這些救市政策，筆者只能用“瘋狂“來(lái)形容！
首先，福建各地房?jī)r(jià)尚處畸高狀態(tài)，實(shí)在不應(yīng)該救市。截止7月份，福州商品房均價(jià)為15059元/平米，上半年福州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17546元，以一家兩人獲取收入，購(gòu)買(mǎi)90平米住房計(jì)算，福州房?jī)r(jià)收入比為19.3:1；截止7月份，廈門(mén)商品房均價(jià)為20428元/平米，上半年廈門(mén)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20663元，按與福州同樣標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，廈門(mén)房?jī)r(jià)收入比為22.2:1……（其他城市不一一列舉，房?jī)r(jià)收入比都非常高）。
國(guó)際公認(rèn)合理的房?jī)r(jià)收入比為4:1，可見(jiàn)福建房?jī)r(jià)尚處畸高狀態(tài)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾的承受范圍。也正是因?yàn)槿绱?，才出現(xiàn)福建上半年房地產(chǎn)成交低迷的市場(chǎng)狀況?？砷_(kāi)發(fā)商及擁有房源的投資客卻在死扛房?jī)r(jià)，市場(chǎng)陷入有價(jià)無(wú)市的僵局。若欲打破市場(chǎng)僵局，必須采取冷處理措施迫使供應(yīng)方降價(jià)，而不應(yīng)出臺(tái)救市政策誘使民眾為畸高房?jī)r(jià)埋單！
其次，這么多救市政策疊加，將誘使民眾盲目入市，為畸高房?jī)r(jià)埋單。在上述福建出臺(tái)的十條主要救市政策中，前五條是針對(duì)購(gòu)房者的刺激政策，將對(duì)普通民眾產(chǎn)生非常大的誘惑力，加之政府救市給民眾傳遞的信號(hào)是房?jī)r(jià)還將上漲，將在很大程度上誘使那些原本觀望的民眾投身購(gòu)房大軍。而在那些炒房客看來(lái)，政府救市將拉升房?jī)r(jià)，將增加炒房的獲利預(yù)期，他們將選擇入市炒高房?jī)r(jià)。
第三，這么多的拯救地產(chǎn)商的政策，將令開(kāi)發(fā)商死扛房?jī)r(jià)甚至上漲房?jī)r(jià)，福建房地產(chǎn)市場(chǎng)有再度瘋狂之虞。在上述救市政策中，后五條是針對(duì)地產(chǎn)商的拯救政策。這些政策給了開(kāi)發(fā)商隨意定價(jià)的勇氣，給了開(kāi)發(fā)商死扛甚至上漲房?jī)r(jià)的理由，給了開(kāi)發(fā)商與普通民眾博弈的籌碼。在普通民眾、炒房客瘋狂入市的助推下，福建房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大漲，福建房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度瘋狂。
福建如此瘋狂地救市，置民生于何地？不僅如此，若其瘋狂救市不能及時(shí)叫停，還將引發(fā)其他省份的效仿，彼時(shí)，中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所施行一年有余的“無(wú)為而治“方略將被徹底顛覆，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度陷入瘋狂！
綜上，為了踐行“讓全體人民共享人生出彩的機(jī)會(huì)“、”行大道、民為本、利天下“的承諾，為了美麗中國(guó)夢(mèng)的順利實(shí)現(xiàn)，筆者建議中央高層，盡快叫停福建的瘋狂救市，并責(zé)成相關(guān)部門(mén)嚴(yán)查救市政策出臺(tái)的背后文章！
附：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》
為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，切實(shí)滿足廣大群眾合理的住房需求，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)商有關(guān)部門(mén)研究同意，現(xiàn)提出以下意見(jiàn):
一、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)
（一）鼓勵(lì)各市、縣政府根據(jù)本地實(shí)際，對(duì)下述剛需購(gòu)房予以政策優(yōu)惠：1.首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，包括從省外引進(jìn)的專(zhuān)家學(xué)者、總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)派駐入閩人員、從省外投靠在閩子女的父母等人員（含境外人員）首次在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)普通商品住房；進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房；大學(xué)畢業(yè)生首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房；成年子女首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房。2.首次購(gòu)買(mǎi)改善性普通商品住房（以下稱(chēng)首改房），包括增加住房面積、增加電梯功能、優(yōu)化地段等級(jí)、購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”等。3.被征遷住戶實(shí)行貨幣補(bǔ)償后購(gòu)買(mǎi)普通商品住房。
（二）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）的住房屬于普通商品住房。
（三）個(gè)人異地購(gòu)買(mǎi)商品住房，本人及其父母、未成年子女可按當(dāng)?shù)貞艏咴谫?gòu)房所在城鎮(zhèn)落戶。鼓勵(lì)長(zhǎng)期進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口依法轉(zhuǎn)讓其原有農(nóng)村住房，在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品住房落戶。
（四）住房公積金在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購(gòu)房需求。落實(shí)公積金繳存職工在本省范圍內(nèi)異地購(gòu)買(mǎi)住房可以提取住房公積金的政策。公積金管理機(jī)構(gòu)要合理利用“公轉(zhuǎn)商”、財(cái)政借款等融資方式，緩解公積金信貸資金壓力。
（五）對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)首套房面積在90平方米以下（含90平方米）的，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米（不含90平方米）的，契稅按1.5%稅率征收。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽鬟w戶購(gòu)買(mǎi)一套商品住房用于安置的，給予免征契稅；購(gòu)買(mǎi)多套商品住房的，與被征遷房屋相等面積部分，給予免征契稅。各地對(duì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽鬟w戶，可以按貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。
（六）發(fā)展二手住房市場(chǎng)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間按房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立時(shí)間確定。
二、實(shí)行分類(lèi)調(diào)控
（一）福州市、廈門(mén)市可以根據(jù)本地市場(chǎng)變化情況，調(diào)整放開(kāi)住房限購(gòu)措施。
（二）在全省范圍內(nèi)購(gòu)房辦理簽約（網(wǎng)簽）、貸款、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)時(shí)，無(wú)需提供一定年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。購(gòu)房人住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數(shù)只在購(gòu)房所在地房屋登記機(jī)構(gòu)查詢。房屋登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購(gòu)房人擁有一手住房的套數(shù)情況。家庭購(gòu)買(mǎi)首改房按首套房認(rèn)定。
（三）購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。
三、落實(shí)差別化住房信貸政策
（一）各商業(yè)銀行要增加住房開(kāi)發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理資金需求，進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)貸款授信審批效率。對(duì)達(dá)到授信條件的開(kāi)發(fā)貸款，及時(shí)發(fā)放，促進(jìn)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。
（二）各商業(yè)銀行要努力配足個(gè)人住房貸款額度，優(yōu)先滿足個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房貸款需求。加快受理、審批、發(fā)放個(gè)人住房貸款，不壓?jiǎn)?、不壓貸。異地購(gòu)房者可以在購(gòu)房所在地商業(yè)銀行辦理住房按揭貸款，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)支持。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資納入企業(yè)資金應(yīng)急處置機(jī)制的協(xié)調(diào)范圍。對(duì)在建或已預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)的，建立政府、房企、銀行、承建商的合作協(xié)調(diào)機(jī)制，按照“分類(lèi)處置”原則，一企一策，通過(guò)重組等手段實(shí)施幫扶，促進(jìn)項(xiàng)目建成銷(xiāo)售，化解風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)兼并重組的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，各金融機(jī)構(gòu)要積極提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。
四、優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境
（一）進(jìn)一步簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限。商品房預(yù)售許可部門(mén)對(duì)預(yù)售價(jià)格變動(dòng)幅度不進(jìn)行限制。物價(jià)部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格及其變動(dòng)幅度不進(jìn)行備案。供電、供氣、供水、通信等行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)，要積極主動(dòng)配合，實(shí)施跟蹤服務(wù)。
（二）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，在不變更容積率、建筑密度等指標(biāo)，并滿足停車(chē)位等公共配套設(shè)施的情況下，作出的戶型調(diào)整，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以審批。除國(guó)有或國(guó)有控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目外，其它房地產(chǎn)項(xiàng)目可以由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主直接發(fā)包，選擇勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位。
（三）加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，商品房預(yù)售許可條件中“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%”界定為：中高層及以下（即九層及以下）建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面二層，高層（即十層及以上）建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面一層，超高層（即建筑高度100米及以上）建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面±0.00。
（四）強(qiáng)化合同意識(shí)，嚴(yán)格履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。支持房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，相應(yīng)作出價(jià)格調(diào)整。地方政府和公安等有關(guān)部門(mén)要堅(jiān)決制止“房鬧”，依法追究其法律責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
五、推進(jìn)保障性住房建設(shè)
（一）加快構(gòu)建以政府為主提供基本住房保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。堅(jiān)持租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。以鞏固租賃住房為主要形式，面向城鎮(zhèn)低收入和中低收入住房困難家庭，并把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系。完善租賃補(bǔ)貼制度，通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場(chǎng)上承租住房的能力。適當(dāng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房，面向有一定支付能力的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭。大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加快實(shí)施城中村改造、石結(jié)構(gòu)房屋改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造。
（二）各市、縣政府可以采取政府收儲(chǔ)方式，積極穩(wěn)妥收儲(chǔ)商品住房作為保障性住房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由政府回購(gòu)所配建的保障性住房和安置房，配建部分營(yíng)業(yè)稅按照政府回購(gòu)價(jià)計(jì)算稅基征收。
六、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)綠色住宅
（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)綠色建筑住宅小區(qū)，按以下規(guī)定計(jì)算，給予增加容積率獎(jiǎng)勵(lì)：一星級(jí)綠色建筑，按綠色建筑總面積0.5%計(jì)算；二星級(jí)綠色建筑，按綠色建筑總面積1%計(jì)算；三星級(jí)綠色建筑，按綠色建筑總面積1.5%計(jì)算。容積率獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)作為土地出讓條件組成部分。
（二）購(gòu)買(mǎi)一星級(jí)綠色建筑商品住房，契稅減按90%繳納；購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)綠色建筑商品住房，契稅減按80%繳納；購(gòu)買(mǎi)三星級(jí)綠色建筑商品住房，契稅減按60%繳納。
（三）鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)精裝修商品住房，精裝修部分對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、契稅由本級(jí)政府財(cái)政予以全額獎(jiǎng)勵(lì)。具體辦法由市、縣政府根據(jù)實(shí)際制定。
七、完善土地供應(yīng)機(jī)制
（一）各市、縣要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》繋?kù)存量和市場(chǎng)供求變化情況，合理確定商品住宅用地供應(yīng)量，避免商品住宅用地集中過(guò)度投放；并針對(duì)市場(chǎng)變化情況，不再將捆綁配建星級(jí)酒店作為出讓條件。
（二）各市、縣要建立交地跟蹤服務(wù)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)已出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際交地情況的跟蹤，增強(qiáng)履約意識(shí)，及時(shí)解決交地過(guò)程中遇到的問(wèn)題，確保按土地出讓合同規(guī)定的時(shí)限全面交地，切實(shí)解決企業(yè)受讓土地后發(fā)生的拖延交地問(wèn)題。
（三）對(duì)于商品房庫(kù)存量大、去化期限超過(guò)24個(gè)月的市、縣，應(yīng)調(diào)減商品住宅用地出讓規(guī)模。
八、加強(qiáng)市場(chǎng)分析監(jiān)測(cè)
（一）加大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)力度，及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)布市場(chǎng)供求信息。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，各市、縣要建立市場(chǎng)異常變化、突發(fā)性重要情況向上一級(jí)政府報(bào)告制度。市場(chǎng)庫(kù)存壓力大的市、縣要及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。
（二）要密切關(guān)注輿情，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。
九、本《若干意見(jiàn)》自2014年8月1日起施行，優(yōu)惠政策有效期1年。各市、縣政府可根據(jù)本《若干意見(jiàn)》要求，研究制定具體實(shí)施辦法。
福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2014年7月29日
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