來源|房地產(chǎn)洞察 作者|房姐
田家少閑月，五月人倍忙。夜來南風(fēng)起，小麥覆隴黃。
6月初的京津冀，三條重大消息，足以讓河北人民歡欣雀躍。
01 三大利好，加速推動京津冀一體化
第一個利好：北京今年90項(xiàng)京津冀協(xié)同任務(wù)
6月4日一篇《北京：今年90想任務(wù)力推京津冀協(xié)同發(fā)展》向外界公布了，6月3日北京市委市政府京津冀協(xié)同辦在市發(fā)改委召開新聞發(fā)布通氣會，并就解讀于近期印發(fā)的《北京市推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展2019年工作要點(diǎn)》做出具體的說明。
北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：北京今年90個工作要點(diǎn)中，安排疏解非首都功能14項(xiàng)，支持推動雄安新區(qū)及北京城市副中心規(guī)劃建設(shè)19項(xiàng)，推動生態(tài)、交通、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得新突破36項(xiàng)，深化協(xié)同發(fā)展改革創(chuàng)新16項(xiàng)，進(jìn)一步完善推進(jìn)協(xié)同發(fā)展工作機(jī)制5項(xiàng)。
同時重點(diǎn)提到：
雄安新區(qū)在北京市屬國企的主動參與建設(shè)、管理和治理下將承載起北京的醫(yī)療和教育產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；通州副中心和北三縣的“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控”，將培育行政辦公、商務(wù)服務(wù)、文化旅游、科技創(chuàng)新等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
加快以城際鐵路為牽引，分別位于唐山市首鋼京唐二期、金隅曹妃甸產(chǎn)業(yè)園，位于河北的亦莊·永清高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，以及位于天津的寶坻京津中關(guān)村科技城等重大項(xiàng)目建設(shè)。疏通北京的公共資源，已經(jīng)從民眾的呼吁到雄安新區(qū)和通州副中心的確立，已經(jīng)轉(zhuǎn)為開工的建設(shè)階段了。
第二個利好：天津?qū)⒁?guī)劃新增津雄城際鐵路
6月4日，從天津市政府新聞辦召開的新聞發(fā)布會上獲悉，目前，天津市規(guī)劃和自然資源局正開展新一輪軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃編制工作，預(yù)計天津?qū)⒁?guī)劃新增津雄城際鐵路。
此次規(guī)劃以建設(shè)“軌道上的京津冀”為目標(biāo)，構(gòu)建融合城際鐵路、市域軌道、城市軌道、中運(yùn)量公交的多模式一體化軌道交通網(wǎng)絡(luò)，天津市軌道交通軌道線路數(shù)量和總規(guī)模都將有所增加。
?。▓D片來源：雄安發(fā)布）
天津在區(qū)域鐵路規(guī)劃方面，為加快京津冀協(xié)同發(fā)展，強(qiáng)化天津與北京、雄安及周邊城市的鐵路聯(lián)系。與北京新機(jī)場聯(lián)系方面，近期建設(shè)北京新機(jī)場聯(lián)絡(luò)線；與雄安新區(qū)聯(lián)系方面，近期結(jié)合京雄鐵路建設(shè)增加津保鐵路聯(lián)絡(luò)線，遠(yuǎn)期規(guī)劃新增津雄城際鐵路，形成天津與雄安新區(qū)及西部地區(qū)的高速鐵路通道。
此外，規(guī)劃還引入環(huán)渤海城際鐵路、津承城際鐵路、津滄城際鐵路等，緊密聯(lián)系承德、唐山、滄州等周邊城市，增強(qiáng)天津在區(qū)域鐵路中的協(xié)調(diào)組織功能。
第三個利好：河北將取消9個京冀間高速收費(fèi)站
6月3日，據(jù)河北省交通運(yùn)輸廳表示，今年河北省將取消46個高速公路收費(fèi)站，其中44個為省界收費(fèi)站，19個為京津冀間的高速公路收費(fèi)站。
據(jù)了解，今年河北省將取消的冀交界處的高速公路收費(fèi)站為：
G4京港澳高速公路河北主線收費(fèi)站、
G6京藏高速公路京冀界主線收費(fèi)站、
G3京臺高速公路京冀界主線收費(fèi)站、
G95首都地區(qū)環(huán)線高速公路廣陽主線收費(fèi)站、
G1京哈高速公路香河主線收費(fèi)站、
G45大廣高速公路京冀界固安主線收費(fèi)站、
G45大廣高速公路金山嶺收費(fèi)站、
G5京昆高速公路淶水主線收費(fèi)站、
G7京新高速公路京冀界主線站，
共計9個。
要想富先修路的道理大家都懂，修路就是讓交通更加方便，然而讓人厭惡的收費(fèi)站，一方面增加出行成本，一方面逐個放行，經(jīng)常會造成交通擁擠。放開收費(fèi)站意味著給高速公路進(jìn)行“二次提速”，進(jìn)一步推動北京和河北的人口商品貨物的往來。進(jìn)一步擴(kuò)大北京的“一小時生活圈”。
02 不均衡的京津冀，正顯現(xiàn)紅利
京津冀一體化的是以個老生常談的話題，簡單的邏輯是政策，人口和資本流向是推動房價上漲的三大公認(rèn)要素。
所謂的京津冀一體化，簡單來說，就是“拆籬笆墻”打破壁壘，將北京、天津和河北間的看得見或看不見的各種有效的經(jīng)濟(jì)資源，按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人才狀況或行政規(guī)劃等，進(jìn)行有效的排列組合，從而探尋到一個最優(yōu)化的資源分配方案。
先說說京津冀的整體情況：根據(jù)年初統(tǒng)計局公布的北京、天津和河北的《2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示；北京市人民幣存款余額（人命幣存款余額是指：銀行或金融機(jī)構(gòu)在截止到某一點(diǎn)時以人民幣存儲的總金額，包括市民儲蓄和企業(yè)存款及在央行存款等的總和）是河北省的2.4倍。值得注意的是北京擁有2154萬常住人口而河北卻有超過7500萬的常住人口。若是從人均來看，北京人近十倍于河北人，其差距明顯且巨大。
另一方面，過去五年里天津市的增速經(jīng)過2017年的一個迅速下跌后GDP的增長停留在了3.6%，而天津市在2019年工作計劃中已經(jīng)將GDP的增長預(yù)期有2018年的5%下調(diào)至4.5%。
數(shù)據(jù)來源：各?。ㄊ校┙y(tǒng)計局
而北京市和河北省則是，過去五年北京市GDP增速逐年放緩，由2014年的7.4%下滑到2018年的6.6，河北省GDP增速較為穩(wěn)定，由2014年的6.5%到2018年的6.6%。
當(dāng)周邊兩個有明顯優(yōu)勢的城市，增長乏力甚至是出現(xiàn)很大問題的背景環(huán)境里，河北能穩(wěn)住甚至出現(xiàn)緩慢上升，就已經(jīng)相當(dāng)不錯了。
除了在人民幣存款和整體經(jīng)濟(jì)體量上的增長以外，最為關(guān)鍵的當(dāng)然要數(shù)就業(yè)和產(chǎn)業(yè)。殊不知沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，沒有收入來源的家庭，房子的價值又在哪里呢？
根據(jù)諸葛找房的一組數(shù)據(jù)對比，過去三年里，京津冀地區(qū)的北京和天津新增就業(yè)崗位幾乎為零，河北的新增就業(yè)崗位不僅領(lǐng)跑京津冀，甚至還可以領(lǐng)跑長三角地區(qū)。
數(shù)據(jù)來源：諸葛找房
河北省的存量經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上遠(yuǎn)不如北京和天津，但其增量數(shù)據(jù)是相當(dāng)可觀的。
北京一線城市之首，擁有者龐大的政治資源，商業(yè)資源，社會公共資源，無論是從人才的配置還是企業(yè)的規(guī)模，亦或是行政的規(guī)劃，都可以將天津和河北遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后頭。對立的差距缺口，其實(shí)也就是城市發(fā)展的機(jī)會所在。
簡單來說，北京若是稍一放松，流出到周邊河北的資源就足夠拉動一批就業(yè)、生產(chǎn)和消費(fèi)。好比兩個人，一個腰纏萬貫，一個一貧如洗，兩人撞到了一起，窮人向富人乞討。富人除非不理，一旦有點(diǎn)善心隨便給你點(diǎn)什么，就足夠讓窮人飽吃一頓了。
很明顯的就是環(huán)京地帶的房價。
03 為什么看好這樣幾個環(huán)京城市？
十多年前我們將房地產(chǎn)列為支柱型產(chǎn)業(yè)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)能帶動各行各業(yè)的發(fā)展，京津冀一體化本就是為了能全面發(fā)展，共同推進(jìn)。聰明的資本不會看不到這里的機(jī)會，在沒有新的政策動向或意外因素下，筆者相信在未來的一段時間內(nèi)，環(huán)京樓市值得關(guān)注。
為什么看好這幾個環(huán)京城市房價呢？
首先：我們看看這幾個城市綜合情況！
筆者仔細(xì)的分析了一下京津冀的各大城市，發(fā)現(xiàn)廊坊、保定、石家莊，滄州四個城市承擔(dān)起了河北的近一半的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)。
廊坊：位于天津和北京的中間位置，年初北京市政府般往通州，北三縣納入通州統(tǒng)一規(guī)劃已經(jīng)是板上釘釘了。
保定：北京天津和石家莊的中心位置，千年大計雄安新區(qū)，已經(jīng)從規(guī)劃步入建設(shè)階段，今年9月京雄鐵路有望迎來通車。
石家莊：雄安之后迎來副都通州，石家莊作為京津冀一體化的唯一省會城市，“優(yōu)先發(fā)展”的道理應(yīng)該明白。
唐山：中規(guī)中矩的唐山，手持曹妃甸利劍，十余年的國際航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、物流中心，在京津冀一體化的推動下必然能發(fā)揮其作用。
滄州：東臨渤海灣，西接雄安新區(qū)，北靠天津，與山東半島和遼東半島隔海相望，交通優(yōu)勢不亞于保定，京津冀一體化必然能發(fā)揮其作用。
其次：我們再看看他們的過去三年的二手房房價走勢
廊坊市過去三年二手房房價走勢
數(shù)據(jù)來源：安居客（2016年7月——2019年6月）
保定市過去三年二手房房價走勢
石家莊市過去三年二手房房價走勢
滄州市過去三年二手房房價走勢
很明顯，廊坊，保定、石家莊和滄州，都有個共同特點(diǎn)，2017年中半年時房價漲到了歷史最高位，隨即迎來的是一個大幅下跌，在這個點(diǎn)買的人可算是花了血本啊！還有一個是房價跌了半年后廊坊和滄州穩(wěn)住了，保定和石家莊依然下跌，但下跌幅度大有減少。
如果我們仔細(xì)來看一下，進(jìn)入2019年后，這四個城市房價均有所回暖，底部或許初現(xiàn)。
唐山市過去三年二手房房價走勢
唐山的房價則是另一種體現(xiàn)在2017年下半年有過半年之久的不且定性震蕩后，繼續(xù)一路上揚(yáng)。2018年底開始了一段時間間的盤整后，同樣的情況是2019年上半年又出現(xiàn)了上漲的勢頭。
最后，怎樣看待這幾個城市的未來價值
呼喊多年的京津冀一體化，在2017年4月1日雄安新區(qū)的設(shè)立也從紙上的規(guī)劃到現(xiàn)實(shí)的建設(shè)中。正所謂“利好出盡便是利空”，當(dāng)這個千年大計還沒有落地時大家對于京津冀一體化的無限遐想和期待，再加上2016年的那一輪房價瘋漲，環(huán)京房價瘋漲是有其支撐的。雄安新區(qū)的“突然”設(shè)立給了市場一個定心丸，煙消云散后房價的轉(zhuǎn)頭向下也是有其原因的。
通州和廊坊市的北三縣一體規(guī)劃，在2019年初的北京市政府般往通州正式“宣告生效”，外加四月份對于大中型城市的入戶門檻進(jìn)一步放寬，環(huán)京地帶的房價迎來小幅回暖實(shí)屬必然。
當(dāng)下京津冀一體化的首要任務(wù)當(dāng)然是建設(shè)雄安新區(qū)，圍繞雄安新區(qū)的建設(shè)，是離不開的北京天津和河北各方面的支持。
以雄安新區(qū)為中心的一體化建設(shè)，疏解北京的同時也在帶動著河北的發(fā)展。
筆者之前也曾在《這些城市的房子才值得購買》一文中講到，同時符合，大城周邊衛(wèi)星城市、高鐵沿線城市、重大交通樞紐城市、家鄉(xiāng)市區(qū)的房子，這樣幾個條件的才具備其投資價值。
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