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《房地產(chǎn)收并購 全流程+雷點破解》
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2015-2016年寬松的信貸環(huán)境使房企迎來了發(fā)債熱潮，發(fā)債以3+2結(jié)構(gòu)為主，因此這規(guī)模巨大的債務(wù)將在2018-2019年集中到期。
據(jù)測算，房企在未來三年將迎來兩個償債高潮，第一次小高峰集中在2018年9月-2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。
今年下半年償債潮的集中來臨，意味著沒做好現(xiàn)金流管理和風(fēng)控的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。同時，對于現(xiàn)金流充裕、抗風(fēng)險能力較強的房企來說，未必不會出現(xiàn)像2014年那樣的收并購熱潮。
換句話說，償債高峰期的集中來臨對房企來說是挑戰(zhàn)也是機遇。
相對公開市場直接拿地，并購有其優(yōu)勢，譬如直接收購成熟的項目能更快進入開發(fā)。
各家企業(yè)的并購中，仍以增加土儲、可擴大企業(yè)規(guī)模的橫向收并購為主導(dǎo)。隨著并購越來越活躍，大型房企的規(guī)模也變得更加龐大，房企的集中度也進一步提高，排名前100房企的集中度達到58.1%。
并購不僅成為大中型房企儲備“糧草”的方式，也是中小房企甩賣資產(chǎn)求生的手段。
目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓項目或股權(quán)原因有很多，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因為資金兌付壓力加大，有的企業(yè)則是為了調(diào)整市場布局，有的是資金鏈緊張融資困難。另外，業(yè)務(wù)發(fā)展方向的調(diào)整均會引發(fā)“非主營”項目的轉(zhuǎn)讓。
一面是狂飆突進的并購，一面卻是持續(xù)走高的債務(wù)。
打響地王崩盤第一槍的南京京奧港未來墅項目，在低價入市、停工風(fēng)波之后，昔日的地王如今也面臨著被收購的危機。
快速獲取和篩選項目信息是開啟房地產(chǎn)收并購環(huán)節(jié)的首要關(guān)鍵點。對房地產(chǎn)收并購項目來源必須進行可靠性、可控性、可行性分析及交易方式選擇。
房地產(chǎn)項目收并購是“專業(yè)的活兒”，由專業(yè)機構(gòu)進行前期的項目篩選、專業(yè)研判和投資測算。
但并購決策更多取決于并購方的遠(yuǎn)見、眼光與膽略，專業(yè)人士能測算當(dāng)下的資產(chǎn)成本構(gòu)成，往往囿于專業(yè)層面，而資產(chǎn)估值、交易價格及未來收益卻是難以計算的，需要具有運籌帷幄之中決勝千里之外的智慧與謀略。
資料是否全面、清晰，有經(jīng)驗的投拓人員，看一遍項目資料，基本能判斷項目是否需要后續(xù)推進。
確定項目基本可行后，進行投資分析和測算，以便簡單預(yù)知項目投資收益情況。如拆賠方案表、拆遷成本表、開發(fā)指標(biāo)表、總成本表、銷售收入表、增值稅表和土增稅表、財務(wù)費用表、利潤表等表及整個項目的開發(fā)進度、投入、銷售、收益等情況。
在眾多項目收購案例中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓目前仍然是主流的交易方式，一方面是出于稅籌的考慮，如無須繳納土地增值稅，還可以通過搭建稅收優(yōu)惠地的SPV實現(xiàn)所得稅的稅籌。
另一方面，對比其他的交易方式（如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)分立、不動產(chǎn)出資入股等），股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式更快捷，周期短，也會整體降低收購方整個項目開發(fā)的周期，實現(xiàn)快速資金回流。
2018年，房地產(chǎn)行業(yè)并購重組加劇，50強房企的市場份額將達到55%左右；到2020年，50強房企的市場占有率將達到80%。大魚吃小魚的市場環(huán)境中，如何合理運用各類并購渠道？前期項目的尋找有什么技巧？如何規(guī)避和化解各節(jié)點的風(fēng)險？
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