盡管賣的永遠(yuǎn)比買的精這句話表達(dá)了買賣雙方的不對(duì)等性，但是現(xiàn)在看來(lái)，在某些維度上購(gòu)房者和開發(fā)商的命運(yùn)越來(lái)越相似了。購(gòu)房者買房難的心路歷程正在房企身上發(fā)生著，他們也逐漸變得感同身受。開發(fā)商受困于買地的現(xiàn)實(shí)壓力也正在成為未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)的新常態(tài)。

買房難，拿地也不易。曾幾何時(shí)，購(gòu)房者為了擁有一套房子，哪怕壓力再大，也總覺得值得去擁有，而且事實(shí)也越來(lái)越被大家接受，越不買房越吃虧，雖然我不一定完全贊同，但改變不了這樣的風(fēng)氣。于是，越是買不上房對(duì)擁有房子的欲望就越強(qiáng)烈?？墒牵I房早就成了有錢人的游戲。

1、房地產(chǎn)集中度越來(lái)越高，越來(lái)越成有錢者的游戲。

如今，對(duì)于大多數(shù)中小房企來(lái)說(shuō)，似乎也正在經(jīng)歷著跟購(gòu)房者類似的過往，土地越來(lái)越貴，不買，作為開發(fā)商沒有土地儲(chǔ)備，那以后還能干什么？買，可是資金從何而來(lái)？即使有了資金拿了地，也不敢保證就一定能挺過去。拿地也早就成了有錢品牌大房企的游戲。

但誰(shuí)的錢也不是大風(fēng)刮來(lái)的，有錢照樣很謹(jǐn)慎。不拿地不行，買了就會(huì)有生機(jī)，但也會(huì)背負(fù)沉重的拿地壓力。跟購(gòu)房者一樣，開發(fā)商還覺得自己是剛需呢，拿地是他們的本能所需，可現(xiàn)實(shí)很殘酷，市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)槟隳貌黄鹁徒o你分配，最終大房企會(huì)用實(shí)力說(shuō)話，你根本就沒資格拿地，拿地也已經(jīng)成為少數(shù)有實(shí)力的開發(fā)商們玩的游戲。

2、房企拿地分化，頭部房企更謹(jǐn)慎，第二梯隊(duì)更激進(jìn)。

今年上半年購(gòu)房者買房熱情絲毫未減，房企拿地同樣如此，盡管特殊時(shí)期各地短暫關(guān)閉或延遲土地市場(chǎng)推地，但作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“糧草”，其交易熱度并未下降。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)首次突破5000元/平米，均價(jià)達(dá)到5154元/平方米，同比上漲16.5%。而從TOP100企業(yè)拿地情況來(lái)看，1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額15169.8億元，拿地規(guī)模同比基本持平，其中半數(shù)房企拿地不輸去年。

當(dāng)然中小房企難，不代表大房企就可以毫無(wú)顧慮、肆意而為。如今，開發(fā)商拿地也逐漸分化。半數(shù)房企拿地不輸去年，另一方面，半數(shù)房企上半年投資金額較去年同期下滑，尤其是頭部房企拿地最為謹(jǐn)慎，碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科上半年拿地銷售比均不足0.3，低于百?gòu)?qiáng)均值，金茂、萬(wàn)科上半年投資金額同比降幅近6成。

原因不難理解，船大不好掉頭，大就有大的顧慮，況且大房企可能有比較充裕的土儲(chǔ)，短暫的拿地放緩并不會(huì)影響其未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。所以，反而是頭部房企顯得更加謹(jǐn)慎。

數(shù)據(jù)也顯示，上半年投資金額同比上漲的企業(yè)主要集中在TOP30以后。如綠城、中梁、濱江、德信等投資金額較去年同期漲幅較大，綠城上半年投資金額近778億元，位列新增土地金額榜第3，同比漲幅164%，延續(xù)了去年以來(lái)投資加碼、沖規(guī)模的態(tài)勢(shì)。

之所以這么大的漲幅，不排除這些房企投資金額不高，還有就是去年的基數(shù)較低，導(dǎo)致數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)會(huì)更突顯出增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。也就是說(shuō)大多數(shù)房企還是以謹(jǐn)慎為主，這才是主流大趨勢(shì)。

3、二線城市仍是房企拿地重點(diǎn)區(qū)域，杭州熱度最高。

從投資拿地的城市來(lái)看，二線城市是房企布局重點(diǎn)，其中，杭州熱度最高。1-6月，二線城市是房企布局重點(diǎn)，城市群以長(zhǎng)三角熱度最高。50家代表房企1-6月二線城市拿地占比為51.5%，三四線為44%，一線占比為4.5%。

房企拿地是樓市的“晴雨表”，也是購(gòu)房者買房的“風(fēng)向標(biāo)”。房企拿地或許也決定了購(gòu)房者的買房方向。一線城市基本上沒問題，二線城市成為未來(lái)投資熱點(diǎn)區(qū)域，而城市群也正在體現(xiàn)出潛力優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)拿地城市的轉(zhuǎn)換，由三四線城市轉(zhuǎn)換到二線城市，也意味房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開始轉(zhuǎn)向二線以上的城市，像前些年一樣大規(guī)模向三四線城市進(jìn)軍的少了，這也正說(shuō)明三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題在突顯出來(lái)。

4、頭部房企轉(zhuǎn)向，降負(fù)債、謹(jǐn)慎拿地，不以規(guī)模論英雄成共識(shí)。

在很多后來(lái)者還在拿地上你追我趕時(shí)，頭部房企早就有了新的定位。這些年，在房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)堅(jiān)定有力的定位下，房地產(chǎn)行業(yè)整體步入從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)發(fā)展階段。規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)不是最重要的時(shí)刻。

碧桂園總裁莫斌表示，未來(lái)的區(qū)域整合還要進(jìn)行，會(huì)以年化回報(bào)和利潤(rùn)總額為考核，而不再以規(guī)模論英雄。據(jù)公開資料顯示，今年1-5月，碧桂園拿地金額同比降幅達(dá)-65%。

融創(chuàng)中國(guó)孫宏斌也表示，對(duì)于2020年的土地及項(xiàng)目市場(chǎng)，公司拿地會(huì)謹(jǐn)慎，不賺錢的活不干。企業(yè)在一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于買貴地，三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于波動(dòng)大。目前土地市場(chǎng)價(jià)格偏高，但各城市供地壓力較大，會(huì)有機(jī)會(huì)。

孫宏斌所說(shuō)的機(jī)會(huì)是什么？可能是料定有些瘋狂舉債拿地的企業(yè)最終會(huì)遭遇困難，這種機(jī)會(huì)可能就是并購(gòu)。“我們判斷今年將是洗牌年，并購(gòu)的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年。”現(xiàn)在出現(xiàn)困難的公司，一類是這幾年在沖規(guī)模的時(shí)候拿的土地太貴，所以盈利和流動(dòng)性壓力都很大；第二類就是持有太重，可以并購(gòu)輕的就沒必要并購(gòu)重的。

實(shí)際上孫宏斌已經(jīng)給出了警告，盡管大趨勢(shì)是房企們都普遍收縮了拿地規(guī)模，但是不妨礙有的企業(yè)會(huì)不計(jì)后果往前沖。

今年市場(chǎng)再好也只能是相對(duì)而言，不能被沖昏了頭腦。在融資渠道收緊、發(fā)債受限等背景下，如果房企銷售不暢，那么再大規(guī)模拿地則面臨巨大的問題。

2020年剛好是房企的償債高峰。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年到期債務(wù)高達(dá)1.4萬(wàn)億元。數(shù)據(jù)顯示，上半年，40家上市房企中有18家銷售額低于去年同期，部分房企降幅超20%；38家標(biāo)桿房企中有近半企業(yè)全年目標(biāo)完成率不足40%，3家完成率低于35%。

不惜一切代價(jià)拿高價(jià)地的開發(fā)商，房子蓋好了，賣低了虧本，真虧假虧至少利潤(rùn)大大減少，不賣放在手里更成了燙手的山芋，所以會(huì)非常糾結(jié)，壓垮高價(jià)拿地房企的最后一根稻草或就在一瞬間。