到底買一手房好還是二手房好？網(wǎng)上這一類的討論很多。其實答案非常簡單，如果有點經(jīng)驗的人就會知道，買二手房才能占便宜，才能有彈性的性價比。沒買房經(jīng)驗或房子少的人，都會認為應(yīng)該買一手房，當(dāng)然還有一種是土豪或偽土豪，只買貴的不買對的。
首先我希望大家破除一個落后的二手房觀念：有很多人認為買二手房沒面子，把二手房等同于二手車，二手衣物，其實全世界都是以二手房交易為主，只唯獨中國過去大搞建設(shè)才有那么多新房，因為房地產(chǎn)從無到有，十年前二手房入市的都很少，現(xiàn)在隨著城市建設(shè)完畢，土地供應(yīng)越來越少，新房基本都在偏遠郊區(qū)，核心地段都是二手房，嫌二手房？想買新房還真沒有。
至于二手房配套好、帶裝修、沒有交房等待期、周邊成熟不用多說了，二手房里盡量挑次新的，我們國家5到10年內(nèi)都算次新，你去香港看看，他們把20年樓齡的房子都叫做新房，那是什么概念？那會都是預(yù)制板，房間里到處是梁。
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一手房和二手房哪個好不用多解釋了，直接進入主題：怎么買到合適的二手房，后面會順帶提到交易稅費中介費問題。
買二手房有兩大塊支出：中介費和交易稅費，前者是給中介公司，不建議繞過中介和賣家直接交易，國家既然培養(yǎng)這個行業(yè)，自然也為他們提供了快速通道，類似于我們交易席位，這樣比自己辦省事多了。
那怎么省中介費的錢呢？我一般是在看房時就和中介談好，中介費是浮動的，你不在他們那買中介公司一分錢都拿不到，1%基本是大中介的底線，他們開口會要3%或2%，小中介還可以低于1%，就是說500萬的房子最多給5萬。你不還價他就按最高的給你，關(guān)鍵還把你當(dāng)豬，說今天又碰到一個豬被我殺了。
這樣談好有什么好處呢？一是他認為你太他媽有誠意了，會很貼心跟蹤服務(wù)，二是避免以后被動，等你看好了想談基本沒門。對了，還要談好過完戶才付中介，必須過完戶，在窗口交易交完稅費立刻轉(zhuǎn)賬！這樣整個交易過程你就是大爺了，本來你就是大爺，出錢的都是大爺。
通常先說好，中介會非常高興，也會全盤答應(yīng)，不能答應(yīng)的，也含含糊糊說到時再說了，你就當(dāng)默認，簽單時一口咬定早就說好了，出爾反爾我就換中介！
再說看房。我直接說我買二手房的經(jīng)歷吧，省得瞎比方，為了不暴露隱私我就不提哪個小區(qū)。
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案例一
小乖出生那年我們家因為增添了一個新成員，感覺住公寓不行了，于是就準(zhǔn)備買個城區(qū)聯(lián)排，決定下來后就開始看房，先篩選區(qū)位，然后鎖定幾個小區(qū)，再一套套看，找不同的中介，這么一段時間看下來，我掌握的房源比中介還多，他們本身相通也有不相通的，中介其實也不懂，他只想著怎么忽悠出去，但如果發(fā)現(xiàn)你掌握的房源、業(yè)主情況比他詳細，就會特別尊重和重視你這個客戶。在這個過程中，我就開始留心哪個中介小哥或小妞有心、能干，日后就交給他辦。比如我看房的過程中，有個廣西小伙特誠懇，每次我和不同中介來看房，他都偽裝成我的朋友跟隨，當(dāng)然也是怕我被搶走和想掌握所不知道的房源，一旦出現(xiàn)新房源，他會第一時間和房東聯(lián)系。至于怎么和別的中介周旋，小菜一碟，簽看房協(xié)議隨便填個別人的號就行。
這樣相當(dāng)于你雇了個不要錢的跑腿、智囊，這個過程他也知道你很牛逼了，知道的房源這么多，買房要繞過他很簡單，但是你信任他，告訴他就算在別的中介看上也會交給他做，中介費就給一個點，事后給，他會非常非常感激，認為你太講義氣了！
下一步就是鎖定房源，一套或幾套，告訴中介小哥或小妞你看上了哪幾套，報上你的心理價，你可以把心理價放得很低，很簡單，我沒錢買不起，沒錢搞裝修，你放心，就算你再沒錢，中介也不會看不起你，因此降低服務(wù)水準(zhǔn)，只會更賣命。
然后了解房子和房東背景，房子的優(yōu)缺點，盡量多挑毛病，覺得好也要說不好。了解房東做什么的？本地還是外地？大款還是小款？房子掛出去多久了？這是為以后還價做好準(zhǔn)備。
不要著急跟房東見面談，見面也說幫別人看，受人之托，你打壓房價時他不會生氣，因為你也是好心幫人，但如果知道你是直接買家，壓價太低可能會轟你出去，下次？下次知道是你不賣你了，出多少錢都不賣，賣方市場房東就是牛逼。
我當(dāng)時看中了兩套房，同一個戶型，一套620萬，一套600萬，620萬那套裝修稍微好點，女業(yè)主談不下來，一分錢都不能少，反正不著急賣，說賣不掉拾掇一下自己住。600萬那套可以再少20萬，但要現(xiàn)金，不貸款。后來我了解到房東做生意貸了款急于拆東墻補西墻。我覺得有戲。
于是我和小哥一塊制定方案，我出500萬，小哥說不太可能談下來，我說一起想辦法，先給小哥1萬元意向金，表示談下來立刻簽約。小哥立刻來神了，因為他也認為我這么有誠意到時也會再加點。
我們先將房價從580萬壓到550萬，這很簡單，用另一個客戶的名義，因為也就30萬，這么貴的房再少個30萬也很正常，對方答應(yīng)后又沒了下文，房東期待落空后我才正式出場，直接一口價500萬，對方當(dāng)然不同意，但是讓到了530萬，我那個時候已經(jīng)了解到了這個業(yè)主在武漢開了幾個店急需用錢，高利貸天天催，就讓小哥天天發(fā)短信說房子不好賣，一次性付款的客人找不到，你戶型又不好，位置也不好，裝修也不好，又沒滿5年稅費高，最后業(yè)主就崩潰了同意了。
這種談判必須速戰(zhàn)速決，必須給中介誠意金，因為搞不好你就給別人做嫁衣了，你談到550、530，中介叫過來一個儲備客戶就截胡了。你給了誠意金中介也著急，怕被同事或別的中介拿走，所以除了努力談判，還會做些手腳屏蔽這套房，讓別人不能買，就算有人看中他都會過去以產(chǎn)權(quán)有問題把別人嚇走，一說產(chǎn)權(quán)有問題再便宜都沒人敢要。
接下來就是簽約、付首期，對方有貸款解押，然后約定時間去窗口過戶，過戶時付完尾款和中介費。我這套房還出過一個問題，房東瞞著父母賣的，當(dāng)時父母還住在房里，父母非常強勢，不知從哪聽說賣得很便宜，就不肯搬，后來我和中介拿著房產(chǎn)證，叔叔阿姨好一陣勸才拖了3個月才搬走，走的時候還索要了5000元綠化費，說他種了幾棵樹。當(dāng)然這些費用都從尾款了里扣了，只是沒算違約金。
交房后我稍微花了幾萬翻新了一下就住進去了，現(xiàn)在住得很滿意。
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第二個案例
我想在長沙買一個別墅給岳父母住，養(yǎng)花養(yǎng)草，長沙公寓便宜，但別墅都很遠很貴，最后鎖定兩個樓盤兩套房，一套毛坯，一套帶裝修。毛坯那套談不下來，是新房，別人剛買了就轉(zhuǎn)手，新房也在售，很強的比價效應(yīng)，想便宜很難。
就鎖定另一個小區(qū)的聯(lián)排，開價158萬，了解到業(yè)主在廣州、離婚，急于和女兒去美國陪讀。我們商定110萬底價，由中介出面談，談到128萬后我們再見面，對方從廣州飛過來后，我們談到118萬成交的，所有家具家電都留下來。這個房子對方就沒掙錢，5年前買過來時就90多萬，還要搞裝修
談判都差不多，說預(yù)算只有110萬，多了一分錢都拿不出；房子毛病這么多，自己裝修改造還要花錢；國家打壓房價，房價要大跌；剛生了二胎，很窮；攀老鄉(xiāng)。其實對賣房的來說，他是收錢的，多一點少一點不是很敏感，如果賣不出，一分錢都拿不到還要貼機票錢。
為了避免過戶出差錯、上家不配合，一定要和中介談好過完戶再給中介費，一定！雖然現(xiàn)在中介也很規(guī)范，但是安全感很重要！
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第三個案例是朋友的，北京，去年底
奧運村有一套房180平米，原價大約150萬，當(dāng)時市價大約800多萬，但是業(yè)主這些年一直給二房東做群租，大概被隔成了大小10多個小房間，我去看過，慘不忍睹，到處是管線、臟不拉幾，關(guān)鍵是租戶不配合看房，往外轟看房的。基本上看中了都掃興，也看不出什么，還挨罵，就算便宜都不想買。
最后是600萬成交的，買家很聰明，不看就不看，看樓上的，一模一樣嘛，然后拿這個作為還價的籌碼，你這房這么破，比毛坯房還難搞，最后房東心碎了，硬生生一口價600萬敲定，現(xiàn)在裝修完了，好得很。試想一手房你怎么砍下來200萬？城區(qū)也沒有這么便宜的一手房了。
再說說關(guān)于稅費：有人說國家給二手房定的稅高，其實上有政策下有對策，中介都有一整套避稅方案，除了契稅別的都有辦法，甚至和稅務(wù)局串通，你中間給點好處就行。中國辦事很靈活，當(dāng)官的一句話就可以強過，甚至可以繞過系統(tǒng)做低或做高價格，連過戶都可以不走窗口，直接在領(lǐng)導(dǎo)那辦完，別問我怎么知道，我?guī)腿宿k過。
最后算下來二手房稅費也可控，買新房也有契稅、維修基金，關(guān)鍵是新房都是毛坯，現(xiàn)在裝修又花錢又貴，一套精裝修的二手房，裝修部分足以覆蓋所有成本，連家具都不要操心，當(dāng)然，喜歡操心的人除外。
就想到這么多，還有什么問題留言補充。這篇文章就不要去轉(zhuǎn)，爆了很多潛規(guī)則。擴散不好。打賞請隨意。早答應(yīng)大家寫的，對不起拖到現(xiàn)在。
PS:上面是從買家角度，我其實更重要的角色是賣家，講實話，我?guī)状钨u也沒賣好，跟上面說到的一樣，被精明的買家套路了，低于市價，我也知道，但反正收錢就無所謂，賺多賺少而已。這恰恰說明了一個問題：二手房很容易撿漏，比市價低個20%-40%很正常，關(guān)鍵是有心。
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風(fēng)險提示這個公號所有關(guān)于交易的話題，首先基于我是一個交易者，我本人對市場的認知、對上意的揣測、對分時的判斷，臥槽股指不一定每天會更新，基于個人的行情觀、交易觀，肯定有錯的時候，僅供參考，不可因為你的失敗錯加與我，更不可強行要求我每次都對，我不做私募，不開公司，不賣書，對粉絲數(shù)量也沒多大興趣。所以不要對我要求過多，我不欠誰。
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