江蘇地區(qū)2004年以后開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，車(chē)輛停放、設(shè)備用房等基本都設(shè)在地下，從目前地下庫(kù)、房日常管理情況看，雖然近幾年江蘇遭遇了暴雨等重大自然災(zāi)害，導(dǎo)致一些地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房浸水，車(chē)輛、設(shè)備受損，但就城市范圍而言所占比例很低，所以未能引起地下空間的產(chǎn)權(quán)、管理單位和小區(qū)業(yè)主們的重視，因而在配套排水設(shè)施與系統(tǒng)的日常調(diào)試、維護(hù)和重大自然災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案、機(jī)制等方面，存在了相當(dāng)大的安全隱患。雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負(fù)責(zé)日常管理，不承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任，但也難逃未按合同履行管理職責(zé)的連帶賠償責(zé)任。
案例一：地下停車(chē)庫(kù)業(yè)主車(chē)輛遭水淹，物管賠償損失
常州市區(qū)業(yè)主張某于2005年購(gòu)買(mǎi)了自家所在小區(qū)一地下車(chē)位（使用權(quán)）用于停放的奔馳轎車(chē)。2007年7月3日夜降暴雨，小區(qū)部分車(chē)庫(kù)被水淹，第二天早晨張某開(kāi)車(chē)時(shí)發(fā)現(xiàn)車(chē)淹在水里，遂通知其投保的保險(xiǎn)公司到現(xiàn)場(chǎng)定損。2007年9月11日，奔馳4S店出具一張“車(chē)輛損失證明”，證明該輛奔馳轎車(chē)因浸水時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致電路、零部件及內(nèi)飾損壞貶值損失估算為18萬(wàn)元。
張某為此訴至法院要求小區(qū)物業(yè)公司賠償。法院依法委托南京市鼓樓區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)轎車(chē)貶值進(jìn)行鑒定，該車(chē)貶值損失為96,500元。物業(yè)公司認(rèn)為天降暴雨系不可抗力情形，且公司已盡到了充分的管理責(zé)任，物業(yè)公司無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任。
法院認(rèn)為，本案天降暴雨，首先有天氣預(yù)報(bào)可預(yù)知；其次，當(dāng)暴雨來(lái)臨時(shí)也并非不能避免和無(wú)法克服，可以積極采取有效的應(yīng)急排水措施或及時(shí)通知車(chē)主將車(chē)輛開(kāi)出車(chē)庫(kù)等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。物業(yè)公司確實(shí)采取了一定措施，但在險(xiǎn)情無(wú)法排除時(shí)未及時(shí)通知車(chē)主，導(dǎo)致車(chē)輛被淹受損，未盡到充分的物業(yè)管理責(zé)任，故其對(duì)車(chē)輛被淹受損應(yīng)承擔(dān)民事賠償。
針對(duì)水浸地下空間的管理改進(jìn)措施
對(duì)于未交付使用的地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)D紙和相關(guān)規(guī)范要求，認(rèn)真把好地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房的交接、驗(yàn)收關(guān)，真正確保地下停車(chē)庫(kù)的集水坑與自動(dòng)抽排水系統(tǒng)、設(shè)備的數(shù)量與質(zhì)量。同時(shí)對(duì)地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房出入口路面標(biāo)高較低，路邊截水溝無(wú)法截住排走雨水，容易導(dǎo)致雨水倒灌進(jìn)入地下停車(chē)庫(kù)的情況，要以書(shū)面形式建議建設(shè)單位采取補(bǔ)救措施，提高入口處標(biāo)高。
對(duì)于已投入使用的地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要參照建設(shè)單位提供的竣工圖，結(jié)合相關(guān)規(guī)范，對(duì)地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房的抽、排水系統(tǒng)與設(shè)備進(jìn)行逐一排查，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的要及時(shí)與建設(shè)單位溝通、協(xié)商，盡可能爭(zhēng)取由建設(shè)單位處理解決。凡超過(guò)保修期無(wú)法由建設(shè)單位出資解決的，可根據(jù)地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房現(xiàn)有抽、排水系統(tǒng)與設(shè)備的實(shí)際情況，從滿足應(yīng)對(duì)突發(fā)性暴雨等自然災(zāi)害可能導(dǎo)致的雨水倒灌，確保地下車(chē)輛、設(shè)備安全的需要，增加抽、排水系統(tǒng)與設(shè)備，其費(fèi)用可以在征得業(yè)主大會(huì)同意后，從公共維修資金或小區(qū)車(chē)輛停放費(fèi)中支出。
根據(jù)小區(qū)內(nèi)部雨、污排水管網(wǎng)的排水方向、坡度、標(biāo)高等情況，結(jié)合小區(qū)周邊市政管網(wǎng)與河道，進(jìn)行一次全面的檢查、測(cè)量。凡市政管網(wǎng)與河道影響小區(qū)內(nèi)部雨天排水，容易造成路面積水，雨水倒流進(jìn)入小區(qū)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)向社區(qū)、街道辦反映，由社區(qū)、街道辦出面，向相關(guān)部門(mén)建議，由政府出資對(duì)影響小區(qū)排水的市政管網(wǎng)、河道改造，以確保小區(qū)雨、污排水的暢通。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真制訂地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房各種抽、排水設(shè)施設(shè)備定期調(diào)試、保養(yǎng)與維護(hù)和排水系統(tǒng)的清疏計(jì)劃，由工程管理部門(mén)組織工程技術(shù)人員與維修工，負(fù)責(zé)地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房各種抽、排水設(shè)施設(shè)備的定期調(diào)試、保養(yǎng)與維護(hù)和排水系統(tǒng)的清疏工作，同時(shí)加強(qiáng)跟蹤、檢查，確保在突發(fā)性自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)，地下停車(chē)庫(kù)排水系統(tǒng)與設(shè)施的完好性。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房的面積、出入口位置與個(gè)數(shù)、停放車(chē)輛情況、排水系統(tǒng)與設(shè)施現(xiàn)狀等方面的情況，結(jié)合本地歷史上最嚴(yán)重的暴雨災(zāi)害發(fā)生年限、概率與危害程度，制訂應(yīng)對(duì)突發(fā)自然災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案，并組織車(chē)主與企業(yè)全體員工，每季度演習(xí)一次，做到警鐘長(zhǎng)鳴，有備無(wú)患。
雨季或暴雨季節(jié)來(lái)臨時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)氣象部門(mén)的預(yù)報(bào)，在小區(qū)主要出入口做好一周天氣情況公示、告知工作，結(jié)合一周天氣情況，調(diào)整地下停車(chē)庫(kù)的人員布置，對(duì)于預(yù)報(bào)有可能發(fā)生大到暴雨等突發(fā)性自然災(zāi)害的，要加強(qiáng)地下停車(chē)庫(kù)排水系統(tǒng)與設(shè)施的檢查與調(diào)試以及防、排水物資的準(zhǔn)備，同時(shí)通知車(chē)主啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案機(jī)制，共同做好應(yīng)對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害的準(zhǔn)備工作。
針對(duì)突發(fā)性暴雨天氣，容易導(dǎo)致供電線路故障無(wú)法供電這一情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房配備小型發(fā)電機(jī)和大功率汽或柴油抽水泵，并貯存一定量的汽、柴油，以確保雨水倒灌時(shí)有設(shè)備滿足抽、排水的需要。
案例二：地下供電設(shè)備遭水淹，直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)百萬(wàn)
2007年7月6日揚(yáng)州市遭遇特大暴雨，市區(qū)大部分地下車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備房進(jìn)水，其中“海德公園”小區(qū)地下電房嚴(yán)重進(jìn)水，所有供電設(shè)施浸泡水中。雖然小區(qū)前期物業(yè)管理委托于上海中房物業(yè)公司，但就地下供電設(shè)備沒(méi)有另行簽訂委托管理協(xié)議，因而在發(fā)生水淹供電設(shè)備后，建設(shè)單位無(wú)理由向物管索賠；工程、設(shè)備、土建施工與設(shè)備安裝單位，同樣只承擔(dān)保修期的維修責(zé)任，對(duì)突發(fā)暴雨災(zāi)害所造成的水淹設(shè)備等損失，不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。建設(shè)單位最后自行承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)損失，約三百萬(wàn)元左右。
水浸地下空間索賠風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方法
目前江蘇大部分的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能維持生存或略有盈利，一旦因企業(yè)自身管理的原因，導(dǎo)致車(chē)輛、設(shè)備水淹受損，而被起訴索賠的話，將直接影響企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，規(guī)范并加強(qiáng)地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房的管理，規(guī)避被起訴索賠的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講是一項(xiàng)長(zhǎng)期而又必須做好的重要工作。
通過(guò)完善相關(guān)合同與協(xié)議，如物業(yè)管理合同、車(chē)輛與設(shè)備管理協(xié)議等，明確雙方各自的權(quán)限與責(zé)任，從而達(dá)到規(guī)避車(chē)輛、設(shè)備受損索賠風(fēng)險(xiǎn)的目的。在合同與協(xié)議中應(yīng)明確強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：
一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的車(chē)輛、設(shè)備管理費(fèi)用的用途是用于支付日常管理人員工資和地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房的土建部分與所有設(shè)施、設(shè)備等方面的維修、維護(hù)費(fèi)用。該費(fèi)用無(wú)論是在購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)、位的業(yè)主，還是交了租金租用車(chē)庫(kù)、位的業(yè)主，都要繳納。
二是應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車(chē)輛停放費(fèi)用后，只負(fù)責(zé)地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房的保潔、日常維修、維護(hù)與停放車(chē)輛的出入、停放通道與秩序的維護(hù)、管理，確保地下停車(chē)庫(kù)車(chē)行通道的暢通與設(shè)備的正常運(yùn)行，不承擔(dān)任何保管的責(zé)任。車(chē)輛、設(shè)備協(xié)議期間，由非物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理方面的原因所造成的車(chē)輛、設(shè)備受損與被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要進(jìn)行應(yīng)對(duì)突發(fā)自然災(zāi)害的演習(xí)時(shí)，車(chē)主必須無(wú)條件配合。如發(fā)生雨水倒灌尚未危及車(chē)輛安全，物管通知車(chē)主開(kāi)出地下車(chē)庫(kù)，但車(chē)主不配合造成的車(chē)輛受損的，由車(chē)主自行承擔(dān)。
四是少部分車(chē)主確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管的，車(chē)主可申請(qǐng)委托，雙方簽訂委托保管合同。委托保管的費(fèi)用，雙方協(xié)商而定。針對(duì)委托保管的車(chē)輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須安排、落實(shí)專人管理，并為每一托管車(chē)輛購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，其費(fèi)用從托管費(fèi)用中扣支，以規(guī)避托管車(chē)輛失竊、受損索賠的風(fēng)險(xiǎn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)范、加強(qiáng)地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房管理的同時(shí)，要認(rèn)真做好地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房日常管理資料的收集、整理、歸檔工作，尤其是設(shè)施、設(shè)備的調(diào)試、維護(hù)與應(yīng)急預(yù)案、機(jī)制、人員配置、應(yīng)對(duì)突發(fā)自然災(zāi)害演習(xí)等方面的文字、圖片資料的收集、整理、存檔。
將經(jīng)過(guò)檢查發(fā)現(xiàn)的屬于建設(shè)單位原因、市政管網(wǎng)原因所致的安全隱患，以及通知建設(shè)單位與社區(qū)、街道、市政部門(mén)要求整改的書(shū)面、圖片等資料，在收集、整理、存檔同時(shí)向業(yè)主公示。
如天氣預(yù)報(bào)有大到暴雨，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)出入口張貼緊急通知的同時(shí)，通過(guò)小區(qū)廣播、手機(jī)短信或電話通知車(chē)主，隨時(shí)做好車(chē)輛撤出地下車(chē)庫(kù)的準(zhǔn)備，并配合物管共同做好應(yīng)對(duì)突發(fā)自然災(zāi)害的工作。對(duì)張貼的通知要用相機(jī)拍攝，留存圖片資料存檔。
使用設(shè)計(jì)手段提前防范
地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房在設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮到對(duì)特大暴雨的預(yù)防。除常規(guī)設(shè)計(jì)配置截水溝、集水井、排水系統(tǒng)和排水設(shè)施等外，應(yīng)考慮以下五個(gè)方面：
一是地下停車(chē)庫(kù)入口處統(tǒng)一設(shè)計(jì)增加罩雨棚、開(kāi)啟或拼裝式擋水裝置；一旦發(fā)生特大暴雨，地面雨水倒灌地下車(chē)庫(kù)時(shí)，啟用擋水裝置就能及時(shí)有效地控制雨水倒灌，防止車(chē)輛受到水淹。
二是通過(guò)調(diào)整地面綠化、景觀等標(biāo)高，提高地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房出入口的道路標(biāo)高，提高后的標(biāo)高應(yīng)高于小區(qū)內(nèi)最高路面標(biāo)高40厘米。
三是地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房出入口平坡變換處設(shè)計(jì)截水溝加集水井（大于2立方米）并配設(shè)兩套大功率自動(dòng)排水設(shè)備，一旦地面雨水倒灌至截水溝，就能及時(shí)抽排到地面排水系統(tǒng)。
四是在地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房出入口處集水井內(nèi)增設(shè)水位自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)裝置與自動(dòng)充電應(yīng)急備用電源，一旦突發(fā)性暴雨倒灌時(shí)即使停電都能及時(shí)發(fā)出警報(bào)。
五是在地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房出入口處，應(yīng)設(shè)計(jì)備用設(shè)備房，用于儲(chǔ)放汽、柴油抽水設(shè)備、燃料、小型發(fā)電機(jī)、拼裝式擋水裝置等應(yīng)急備用設(shè)施。
對(duì)已投入使用的地下停車(chē)庫(kù)，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)牽頭，組織地下停車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)單位與管理單位進(jìn)行一次徹底檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)未按圖紙、規(guī)范要求施工，對(duì)排水系統(tǒng)、設(shè)施等方面存在的安全隱患下發(fā)整改通知，并督促必須及時(shí)整改到位。
在這里筆者認(rèn)為對(duì)于已使用的地下停車(chē)庫(kù)應(yīng)在出入口改造、增設(shè)拼裝式擋水裝置，并與水位自動(dòng)報(bào)警裝置聯(lián)動(dòng)，一旦出現(xiàn)險(xiǎn)情就會(huì)自動(dòng)報(bào)警，而拼裝式擋水裝置只需十多分鐘就能安裝使用，形成一道較為密封的擋水墻。
如遇到部分車(chē)主長(zhǎng)期在外地，發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)物管無(wú)法通知或即使通知了也來(lái)不及移車(chē)，筆者建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)為每一個(gè)車(chē)主配設(shè)一個(gè)微型密碼（可調(diào)）式儲(chǔ)物保險(xiǎn)箱，用于存放車(chē)輛備用鑰匙，如遇險(xiǎn)情需要轉(zhuǎn)移車(chē)輛時(shí)，可告知并代請(qǐng)親朋好友或物管人員將車(chē)轉(zhuǎn)移。
此外，作為地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房的日常管理單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加大企業(yè)內(nèi)部自身的管理。結(jié)合所管理的地下停車(chē)庫(kù)、設(shè)備房規(guī)模與現(xiàn)有排水系統(tǒng)、設(shè)施，在制訂日常管理措施的同時(shí)，必須建立健全一套切實(shí)可行的檢查、監(jiān)督、獎(jiǎng)懲管理制度，堅(jiān)持長(zhǎng)效管理，做到事前有交待要求、事中有控制措施、事后有檢查、獎(jiǎng)懲辦法，從而確保人員、排水系統(tǒng)、設(shè)施等方面滿足應(yīng)對(duì)突發(fā)自然災(zāi)害的需要，杜絕類似上述案例事件的發(fā)生，規(guī)避車(chē)輛、設(shè)備水浸受損索賠的風(fēng)險(xiǎn)。
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