四川建永律師事務(wù)所，專注于提供房地產(chǎn)、建筑工程、投資融資及公司法律風(fēng)險(xiǎn)管理方面的專業(yè)法律服務(wù)。
日前，商務(wù)部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》（“122號(hào)文”），旨在調(diào)整《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯準(zhǔn)入和管理的意見》（“171號(hào)文”）中與外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房相關(guān)的部分政策。
122號(hào)文主要對(duì)171號(hào)文作出了如下修改：
1. 取消了171號(hào)文“投資總額超過1000萬(wàn)美元（含1000萬(wàn)美元）的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%”的要求。122號(hào)文規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例，應(yīng)按照《國(guó)家工商行政管理局關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》執(zhí)行，即中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三百萬(wàn)美元以下(含三百萬(wàn)美元)的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的十分之七。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三百萬(wàn)美元以上至一千萬(wàn)美元(含一千萬(wàn)美元)的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的二分之一，其中投資總額在四百二十萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低于二百一十萬(wàn)美元。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在一千萬(wàn)美元以上至三千萬(wàn)美元(含三千萬(wàn)美元)的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的五分之二，其中投資總額在一千二百五十萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低于五百萬(wàn)美元。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的投資總額在三千萬(wàn)美元以上的，其注冊(cè)資本至少應(yīng)占投資總額的三分之一，其中投資總額在三千六百萬(wàn)美元以下的，注冊(cè)資本不得低于一千二百萬(wàn)美元。
2. 取消了171號(hào)文“外商投資房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部交付注冊(cè)資本金”的要求。經(jīng)咨詢，相關(guān)部門工作人員解釋稱171號(hào)文對(duì)外商投資房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)、境外貸款需滿足的其他兩項(xiàng)前提限制條件（即應(yīng)取得《國(guó)有土地使用證》，以及開發(fā)項(xiàng)目資本金達(dá)到項(xiàng)目投資總額的35%）應(yīng)繼續(xù)沿用。但是，根據(jù)《外債登記管理辦法》的規(guī)定，對(duì) 2007 年 6 月 1 日以后（含）取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，不予辦理外債簽約登記手續(xù)。對(duì) 2007 年 6 月 1 日以前（不含）成立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，可在原“投注差”范圍內(nèi)按相關(guān)規(guī)定舉借外債；增資后“投注差”小于其增資前“投注差”的，以增資后“投注差”為準(zhǔn)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)。據(jù)此，122號(hào)文關(guān)于取消全部繳付注冊(cè)資本金的要求應(yīng)主要針對(duì)2007 年 6 月 1 日以前（不含）成立的且仍有“投注差”的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。
3. 放寬了171號(hào)文對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的限制條件。根據(jù)171號(hào)文的規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房。122號(hào)文放寬了時(shí)間限制并簡(jiǎn)化了相關(guān)程序：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。但是，對(duì)于實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市，境外個(gè)人購(gòu)房仍應(yīng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。
4. 適當(dāng)簡(jiǎn)化了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記程序。122號(hào)文規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)可以按照相關(guān)外匯管理規(guī)定直接到銀行辦理外商直接投資項(xiàng)下相關(guān)外匯登記。但是，122號(hào)文對(duì)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同樣關(guān)注的結(jié)售匯手續(xù)、外債登記程序和外債結(jié)匯核準(zhǔn)等事宜并未提及。
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