房子與車位：“豆腐”與“豆?jié){”還是“豆子”與“豆皮”之爭(zhēng)
——“全國(guó)首例小區(qū)車庫(kù)之爭(zhēng)”在深圳引發(fā)轟動(dòng)的相應(yīng)理論與實(shí)踐
車庫(kù)車位產(chǎn)權(quán)，從沒(méi)有像今年4月這樣備受關(guān)注：南京市星漢城市花園業(yè)委會(huì)的一樁地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)案件一審判決在全國(guó)廣為轉(zhuǎn)載。南京市鼓樓區(qū)法院迅速就此正式發(fā)布官微澄清：廣為轉(zhuǎn)載的該一審判決并非生效判決，在該案經(jīng)過(guò)重申生效的判決中，援引了2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》中“應(yīng)有不低于15%（最低6個(gè)）的車庫(kù)為業(yè)主保留”的規(guī)定，判決開(kāi)發(fā)商為此向業(yè)委會(huì)移交相應(yīng)業(yè)主共有的車庫(kù)，并向業(yè)委會(huì)賠償已出售給小區(qū)其他業(yè)主的車庫(kù)對(duì)應(yīng)價(jià)款50萬(wàn)元。
一，與南京判例相應(yīng)的深圳政府文件
與南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》相應(yīng)的深圳相關(guān)文件是怎樣規(guī)定的呢？深透社考證，早在1994年與2004年兩份深圳的政府文件就已經(jīng)明確規(guī)定：“不能分?jǐn)偟墓裁娣e”產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共同擁有，“地下停車場(chǎng)屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e”。
迄今生效的1994年《深圳市房屋面積計(jì)算細(xì)則》，其中規(guī)定：“公共面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e和不能分?jǐn)偟墓裁娣e兩部分……（2）不能分?jǐn)偟墓裁娣e是前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓裁娣e，包括機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會(huì)公眾休憩或交通的場(chǎng)所等?！ㄎ澹┕裁娣e（包括應(yīng)分?jǐn)偟暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。”
2004年版《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》同樣規(guī)定：“地下停車場(chǎng)屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有?！?/p>
二，深圳法院判例：不可分割的共有部分，即使合同“約定”也無(wú)效
深圳目前還沒(méi)有就地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)作出的法院判例。但是對(duì)于《深圳市房屋面積計(jì)算細(xì)則》中與車庫(kù)同樣列為“不能分?jǐn)偟墓裁娣e”的“轉(zhuǎn)換層”，2015年7月深圳市中院已有判決。
香格麗苑小區(qū)業(yè)委會(huì)訴開(kāi)發(fā)商侵占設(shè)備轉(zhuǎn)換層（售房合同中稱為“夾層”），開(kāi)發(fā)商聲稱售房合同已經(jīng)“約定”該轉(zhuǎn)換層歸其使用、該轉(zhuǎn)換層“并未計(jì)入容積率”、“未參與面積公攤”，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)收益”的原則，應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有。
深圳中院判決明確認(rèn)定：開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)售房獲取收益，并且該轉(zhuǎn)換層是小區(qū)不可分割的共有部分，不屬于可單獨(dú)成立所有權(quán)并約定保留的范圍，因此售房合同“約定”不具有法律效力，判決開(kāi)發(fā)商停止侵占，并向業(yè)委會(huì)賠償95萬(wàn)元。
4月2日下午，深透社聯(lián)手深圳電視臺(tái)法治頻道，在黃埔雅苑一期翠悠園廣場(chǎng)舉辦物權(quán)法“公民法律大講堂”?，F(xiàn)場(chǎng)嘉賓律師與全市業(yè)委會(huì)代表和小區(qū)居民，就車庫(kù)權(quán)屬等矛盾糾紛展開(kāi)互動(dòng)，明確架空層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層等屬于業(yè)主分?jǐn)偦虿荒芊謹(jǐn)偯娣e的公共面積，即使合同約定“歸開(kāi)發(fā)商所有”或者“未列入建筑面積公攤”，依然歸屬全體業(yè)主所有?，F(xiàn)場(chǎng)律師們認(rèn)為，作為人防工程的地下車庫(kù)依法歸國(guó)家所有，每個(gè)小區(qū)合同“約定”不同，鑒于物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，建議出現(xiàn)糾紛時(shí)應(yīng)以法院判決為準(zhǔn)。
三，房產(chǎn)與車位等同的“豆腐論”否定南京判例
南京鼓樓區(qū)法院澄清網(wǎng)絡(luò)流傳的一審判決未生效，并主動(dòng)發(fā)布了已生效的再審判決。遭萬(wàn)科集團(tuán)律師顏雪明斥為“一個(gè)車位官司、兩次荒唐判決”，顏雪明再次重申其“豆腐論”：開(kāi)發(fā)商買地后，將房屋像賣豆腐一樣一塊一塊賣，車庫(kù)就像剩下的豆腐或者豆?jié){，業(yè)主沒(méi)有分?jǐn)偯娣e，均歸開(kāi)發(fā)商所有。
這種“豆腐論”咋聽(tīng)有理，卻違反基本邏輯：在駁斥南京法院一審判決“小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)”的理論時(shí)，顏雪明所述理由為“全體業(yè)主包含了商鋪、車位、攤位的業(yè)主，因?yàn)檫@些也是專有部分，其所有權(quán)視同房屋，當(dāng)然也分?jǐn)偼恋亍薄?/p>
稍有常識(shí)就可以推斷：如果車位像商鋪鋪位一樣都是“豆腐”，那么車位本身就應(yīng)同樣分?jǐn)傂^(qū)公共土地面積、同樣繳納小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、同樣須繳專項(xiàng)維修資金，現(xiàn)實(shí)中哪個(gè)小區(qū)的地下車庫(kù)車位分?jǐn)偭斯裁娣e？哪個(gè)開(kāi)發(fā)商就車庫(kù)車位繳納了專項(xiàng)維修資金？深圳舊版的房屋《房地產(chǎn)權(quán)證》，每套房屋建筑面積多少、分?jǐn)偭硕啻蟮墓灿型恋孛娣e都已清楚列明，按照該房地產(chǎn)權(quán)證與深圳市1994年以來(lái)執(zhí)行的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，不存在車庫(kù)車位分?jǐn)偣灿型恋孛娣e的可能性。
車庫(kù)車位與商鋪鋪位是不是同屬“專有部分”、是同樣性質(zhì)的“豆腐”呢？業(yè)主“專有部分”自然擁有排他性使用權(quán)，而規(guī)劃車位（包括地面與地庫(kù)）顯然有其特殊性：物權(quán)法規(guī)定“車位優(yōu)先滿足業(yè)主的需要”，會(huì)不會(huì)規(guī)定商鋪鋪位或者某套房產(chǎn)“優(yōu)先滿足業(yè)主的需要”呢？
四，可作“約定”的當(dāng)事人除了開(kāi)發(fā)商，還有政府
有的律師將物權(quán)法第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬、由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”中的“當(dāng)事人”直接引申為開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，并因此推論認(rèn)為既然可以“約定”，那么開(kāi)發(fā)商擁有“產(chǎn)權(quán)”就是“約定”的前提條件。這種觀點(diǎn)在法律界有諸多爭(zhēng)議。
物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅具有明確規(guī)定：第十四條規(guī)定依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力；第十五條規(guī)定自“當(dāng)事人”合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
不動(dòng)產(chǎn)具有一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之分，一級(jí)市場(chǎng)里的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“當(dāng)事人”是政府與開(kāi)發(fā)商，雙方構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的民事關(guān)系，二級(jí)市場(chǎng)里的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“當(dāng)事人”才是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。物權(quán)法第十五條規(guī)定“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”，認(rèn)可了《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》民事約定的法律效力。
首先，開(kāi)發(fā)商與深圳政府簽合同買地，雙方公認(rèn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是此類民事約定存在的前提。例如對(duì)合同中的“建筑面積”含義，深圳1994年頒布迄今生效的《深圳市房屋面積計(jì)算細(xì)則》中已經(jīng)明確“公共面積”在什么情況下分?jǐn)?、什么情況下不能分?jǐn)?，雙方所簽《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中“建筑面積”等計(jì)算前提正是該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
其次，開(kāi)發(fā)商從深圳政府手中買地，按照《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》“嚴(yán)格按照有關(guān)部門審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案使用和開(kāi)發(fā)建設(shè)”的約定條款，沒(méi)理由不執(zhí)行《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中“地下停車場(chǎng)屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有”等相應(yīng)規(guī)定。
第三，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人之間的合同約定。例如《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中有約定開(kāi)發(fā)商獲得某宗地，應(yīng)配建多少比例多大面積多少套的保障性住房或公共道路、綠地、學(xué)校等等，并且產(chǎn)權(quán)“無(wú)償移交”政府，同樣可以約定開(kāi)發(fā)商獲取某宗地，應(yīng)配建多少車位并且產(chǎn)權(quán)歸屬“所有業(yè)主共同擁有”。
五，車庫(kù)車位像商鋪鋪位一樣辦理產(chǎn)權(quán)登記，有規(guī)范途徑
1994年《深圳市房屋面積計(jì)算細(xì)則》、2004年《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中“地下室、地下停車場(chǎng)屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押”等規(guī)定，是否讓深圳所有的車庫(kù)車位都無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記呢？
同樣在2004年《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中，明確規(guī)定“在建筑報(bào)建和預(yù)售審批時(shí)已批準(zhǔn)可以單獨(dú)銷售的地下室停車場(chǎng)及車位可以銷售、抵押”，意為在執(zhí)行政府規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)讓車庫(kù)車位與商鋪鋪位等業(yè)主房產(chǎn)一樣平等分?jǐn)偟貎r(jià)、平等分?jǐn)偣灿型恋孛娣e，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。
開(kāi)發(fā)商在買地之前就已經(jīng)知曉地庫(kù)車位沒(méi)有分?jǐn)偣裁娣e、沒(méi)有分?jǐn)偟貎r(jià)、不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的基本條件，還追求車位“產(chǎn)權(quán)”對(duì)全體購(gòu)房業(yè)主顯然不公。
迄今以來(lái)，深圳市有關(guān)部門明文確定：開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配建地下車庫(kù)車位的租售行為違法。
在車庫(kù)車位沒(méi)有與房產(chǎn)一起分?jǐn)偣裁娣e、無(wú)法構(gòu)成“專有部分”的情況下，開(kāi)發(fā)商賣完房子賣車位，不是接著同樣“賣豆腐”或者賣完“豆腐”賣“豆?jié){”，而是向業(yè)主賣完“豆子”又把“豆皮”再賣一遍。
六，車庫(kù)爭(zhēng)議應(yīng)靠訴訟解決而非“父子兵”強(qiáng)行控制
國(guó)家制定法律法規(guī)與法院作出判決，目的都在“定分止?fàn)帯?，特別是法院的生效判決，對(duì)當(dāng)事人利益的調(diào)整具有強(qiáng)制效力。法律法規(guī)、司法解釋各條款、各級(jí)法院判決之間，可能存在差異，有些律師的眼中存在沖突甚至“荒唐”，這點(diǎn)并不能否定生效判決具有法定效力，我們依然應(yīng)當(dāng)支持各方通過(guò)法律訴訟而非單方強(qiáng)制手段解決爭(zhēng)議。
深透社作為深圳第一家業(yè)主社會(huì)組織，理論上研究分析法律法規(guī)與政府規(guī)章，從業(yè)主視角出發(fā)的基本觀點(diǎn)與深圳政府有關(guān)規(guī)定相契合，實(shí)踐中對(duì)各小區(qū)圍繞車庫(kù)車位所發(fā)生的沖突糾紛，主張業(yè)主與開(kāi)發(fā)商各自表述車庫(kù)產(chǎn)權(quán)但擱置爭(zhēng)議、收益分成（扣除車庫(kù)人工、水電等日常運(yùn)行成本之外的收益雙方分成）同時(shí)權(quán)責(zé)一致（按照分成比例雙方分擔(dān)車庫(kù)維修等相應(yīng)責(zé)任），最終通過(guò)法院訴訟解決問(wèn)題。
實(shí)踐中最值得警惕的是，不少小區(qū)的開(kāi)發(fā)商明知業(yè)主有理有據(jù)提出車庫(kù)權(quán)屬異議、有政府回函明確車位租售違法的情況下，不通過(guò)法院訴訟方式解決爭(zhēng)端，反而通過(guò)其物業(yè)子公司“上陣父子兵”，明明沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)登記，依然違反國(guó)家合同法，與少數(shù)業(yè)主簽訂“長(zhǎng)租協(xié)議”并讓物業(yè)公司越位成為開(kāi)發(fā)商單方爭(zhēng)議利益的維護(hù)者，強(qiáng)行對(duì)車庫(kù)車位掛牌上鎖。有的開(kāi)發(fā)商甚至在業(yè)主大會(huì)解聘掉相關(guān)物業(yè)公司后，違反《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》地面地下統(tǒng)一管理等法規(guī)條款，強(qiáng)行“接管”小區(qū)車庫(kù)。
判斷一個(gè)公民、一個(gè)律師是否中立理性、是否單方利益維護(hù)者的試金石，不是看其對(duì)物權(quán)法等法規(guī)條文的個(gè)人解析，而是看其支持還是反對(duì)開(kāi)發(fā)商在政府部門明確車位租售違法、在沒(méi)到獲得車位產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候，通過(guò)物業(yè)子公司強(qiáng)行掛牌上鎖。
現(xiàn)代社會(huì)文明的基石之一，就是放棄單方暴力行為，轉(zhuǎn)而通過(guò)行政復(fù)議或者法院訴訟、承認(rèn)國(guó)家統(tǒng)一的執(zhí)法權(quán)。
深圳市透明和諧社區(qū)促進(jìn)中心
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倡導(dǎo)小區(qū)事務(wù)陽(yáng)光運(yùn)作
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推動(dòng)業(yè)主與物管平等和諧共贏
促進(jìn)政府、物管、社會(huì)與業(yè)主順暢溝通
實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理、物業(yè)專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合
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