這一期，張童律師又來說宅基地了，他是有多熱愛研究土地類法律問題啊~

張童

律師，先后在海淀區(qū)人民檢察院、北京市人民政府工作，業(yè)務(wù)范圍主要為各級(jí)政府、行政機(jī)關(guān)以及村委會(huì)提供法律服務(wù)。

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上一篇文章《城鎮(zhèn)居民請(qǐng)慎買宅基地！》發(fā)布后，許多讀者跟帖留言，詢問相關(guān)法律問題和破解方法。其中，還有很多讀者咨詢?nèi)绻寝r(nóng)村村民可否購買他人的宅基地或者農(nóng)村房屋？

在此，我也趁熱打鐵，對(duì)這一問題作出解答。

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現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村村民因?yàn)榱碛凶》俊⒎课菘臻e或者進(jìn)城務(wù)工等原因，往往會(huì)處分自己的宅基地和地上房屋。

     在處分過程中，通常有兩種購買主體：一種是城鎮(zhèn)居民，對(duì)于此種情況購買合同的效力認(rèn)定問題，上一期專欄已經(jīng)講過了；而另一種就是農(nóng)村村民，又細(xì)分為異地村民和當(dāng)?shù)卮迕駜煞N情形。

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     對(duì)于異地村民如何取得不屬于其集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地和房屋，國家政策上有具體規(guī)定：

國家政策規(guī)定的很清楚，異地村民要想取得宅基地和房屋必須符合以下三個(gè)條件：

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下面，我們?cè)賮斫鉀Q當(dāng)?shù)卮迕竦膯栴}。

對(duì)于同一農(nóng)民集體的村民能否購買本村宅基地或者房屋，之前法律上一直沒有明確說法，直到2014年12月2日中央發(fā)布了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，其中提出探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

隨后，2016年9月29日國土資源部發(fā)布了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見》，其中第2.5條規(guī)定：結(jié)合農(nóng)村宅基地制度改革，允許進(jìn)城落戶人員在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。

上述國家政策等于給當(dāng)?shù)卮迕褓徺I宅基地開了個(gè)小“窗口”，其背后法理依據(jù)是宅基地具有強(qiáng)烈的人身依附性和社會(huì)保障屬性，如果在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，客觀上不會(huì)造成享受權(quán)益主體范圍的擴(kuò)大。

隨后，法院及時(shí)領(lǐng)會(huì)政策精神，并迅速在司法實(shí)務(wù)界達(dá)成共識(shí)：即在不違反“一戶一宅”原則的前提下，如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且宅基地買賣經(jīng)過審批手續(xù)，則可以認(rèn)定買賣合同有效。

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細(xì)心的讀者也發(fā)現(xiàn)了，如前所述，當(dāng)?shù)卮迕褓徺I合同有效的條件有二：

那么，實(shí)踐中是如何對(duì)“同一集體經(jīng)濟(jì)組織”進(jìn)行界定的呢？是同屬一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)？還是同屬一個(gè)村委會(huì)？是同屬一個(gè)村民組？還是同屬一個(gè)集體公司？

看到這里，許多讀者都會(huì)有點(diǎn)蒙，甚至有的人會(huì)提出村委會(huì)和村公司不是一回事嘛？不都是一套人馬嘛？

要想解答這個(gè)問題，我們還是看看法律是怎么規(guī)定的。

無論實(shí)踐中是什么樣的，在法律層面，兩者還是屬于各自獨(dú)立的主體。集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān)的是經(jīng)濟(jì)職能；而村委會(huì)作為農(nóng)村社會(huì)的基層自治組織，承擔(dān)的是行政管理職能。

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理清了集體經(jīng)濟(jì)組織概念之后，我們?cè)賮砜纯崔r(nóng)村土地的幾種所有權(quán)情況。

根據(jù)上述《物權(quán)法》規(guī)定，在農(nóng)村土地所有權(quán)主體上，只存在三種情形，即:

根據(jù)一物一權(quán)的原則，農(nóng)村宅基地要么屬于村農(nóng)民集體所有，要么屬于村內(nèi)并行的各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

此時(shí)，判斷村民是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，主要依靠集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等來認(rèn)定，具體情形如下：

如果宅基地是村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織形式的，同村不同組的村民屬于同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

如果宅基地分屬村內(nèi)并存各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織形式的，同村不同組的村民不屬于同一農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

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幾期公眾號(hào)文章寫下來，真心感覺我國法律的“博大精深”， 每次解答法律問題，都是一次抽絲撥繭的過程，希望在這個(gè)過程中我們所有人都能有所裨益。