【房?jī)r(jià)上漲，集體土地上房屋賣(mài)家反悔的如何處理】男子7萬(wàn)買(mǎi)的房子遇拆遷能賠237萬(wàn)，賣(mài)家反悔了，法院怎么判？
裁判要旨
1.原被告因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，并按各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由于本案案涉房屋適逢舊村改造，依被告梁某此前訂立的房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議，包括案涉房屋在內(nèi)的從石某處轉(zhuǎn)讓所得全部財(cái)產(chǎn)被征收，被告梁某實(shí)際已經(jīng)喪失了對(duì)案涉房屋等全部財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，客觀上已無(wú)法返還，故可依法按照對(duì)應(yīng)拆遷補(bǔ)償款折價(jià)補(bǔ)償。
2.此外，石某明知案涉房屋無(wú)權(quán)處分，仍主動(dòng)與梁某訂立協(xié)議，其較梁某有較大過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)較多過(guò)錯(cuò)責(zé)任。而作為案涉房屋初始擁有者的石某，自愿與梁某簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約并交付了房屋，而且也收取了梁某按約定支付的全部購(gòu)房款，在此情況下，石某又以協(xié)議無(wú)效為由主張房屋權(quán)利，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，其更應(yīng)對(duì)梁某所產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失承擔(dān)主要責(zé)任。
3.最終，法院結(jié)合本案實(shí)際，判決確認(rèn)雙方的合同無(wú)效，石某應(yīng)返還梁某購(gòu)房款，梁某應(yīng)返還石某對(duì)應(yīng)房屋補(bǔ)償款，由此給梁某造成的經(jīng)濟(jì)損失，由石某承擔(dān)90％的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。
★
文章正文
★
20多年前完成的一樁農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)椴疬w引發(fā)糾紛，賣(mài)方反悔把買(mǎi)方告上了法庭。房屋所有權(quán)與拆遷款最后何去何從？
2021年，新昌縣人民法院審理了這起因拆遷引起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，以買(mǎi)方支付賣(mài)方房屋拆遷款的10%結(jié)案。
案由
拆遷引發(fā)房產(chǎn)權(quán)屬之爭(zhēng)
被告梁某與原告石某不是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。1998年3月，梁某與石某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，協(xié)議約定：石某將自己的一處農(nóng)村住房折價(jià)7萬(wàn)元賣(mài)斷給梁某。協(xié)議簽訂后，梁某支付了購(gòu)房款7萬(wàn)元，石某將上述房屋交付給梁某使用。
房屋買(mǎi)賣(mài)后，兩家再無(wú)交集。直到去年，案涉房屋所在村適逢舊村改造，梁某作為被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在內(nèi)的全部房屋及其他財(cái)產(chǎn)與所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，總計(jì)補(bǔ)償金額237萬(wàn)元。
消息傳出后，原房主石某的繼承人認(rèn)為案涉房屋系集體土地上建造的房屋，根據(jù)“房地一致”原則，農(nóng)村宅基地不得向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓或出售，城鎮(zhèn)居民及其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員亦不得向非本人所在集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上的房屋，因此，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求返還房屋。雙方因此引發(fā)爭(zhēng)議，石某的繼承人遂一紙?jiān)V狀，將梁某訴至法院。
說(shuō)法
農(nóng)村房屋交易必須合法
法院審理認(rèn)為，案涉房屋系農(nóng)村房屋，梁某不是石某所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖案涉房屋已交付，并辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，但該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性禁止規(guī)定仍應(yīng)屬無(wú)效。根據(jù)《民法典》，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
法院認(rèn)為，原被告因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，并按各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由于本案案涉房屋適逢舊村改造，依被告梁某此前訂立的房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議，包括案涉房屋在內(nèi)的從石某處轉(zhuǎn)讓所得全部財(cái)產(chǎn)被征收，被告梁某實(shí)際已經(jīng)喪失了對(duì)案涉房屋等全部財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，客觀上已無(wú)法返還，故可依法按照對(duì)應(yīng)拆遷補(bǔ)償款折價(jià)補(bǔ)償。
此外，石某明知案涉房屋無(wú)權(quán)處分，仍主動(dòng)與梁某訂立協(xié)議，其較梁某有較大過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)較多過(guò)錯(cuò)責(zé)任。而作為案涉房屋初始擁有者的石某，自愿與梁某簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約并交付了房屋，而且也收取了梁某按約定支付的全部購(gòu)房款，在此情況下，石某又以協(xié)議無(wú)效為由主張房屋權(quán)利，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，其更應(yīng)對(duì)梁某所產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失承擔(dān)主要責(zé)任。
最終，法院結(jié)合本案實(shí)際，判決確認(rèn)雙方的合同無(wú)效，石某應(yīng)返還梁某購(gòu)房款，梁某應(yīng)返還石某對(duì)應(yīng)房屋補(bǔ)償款，由此給梁某造成的經(jīng)濟(jì)損失，由石某承擔(dān)90％的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。
無(wú)獨(dú)有偶
一女子賣(mài)房后五年拒絕交房被執(zhí)行
法律提醒
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
聯(lián)系客服
