房企順勢而為參建保障房
和商品房開發(fā)比較，保障房開發(fā)利潤低，因此，在商品房市場快速發(fā)展的上一個黃金十年，多數(shù)開發(fā)商對保障房建設(shè)是抵觸的，更多的是國有企業(yè)開發(fā)商或建筑商參與其中。然而，隨著政策和市場形勢的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商對保障房的態(tài)度正悄然轉(zhuǎn)變。
中信建投證券分析師陳瑩認為，開發(fā)商除可借助保障房項目從政府獲得信貸、土地、稅收等多種優(yōu)惠，更具吸引力的是開發(fā)商從中獲得商品房項目的機會。在各地方政府保障房建設(shè)任務(wù)壓力加大的背景下，為緩解資金壓力，不少地方政府規(guī)定商品住宅項目需配建一定比例保障房，這一做法有擴大之勢。由于配建保障房的商品房項目越來越多，對于開發(fā)商來說，如果不參與保障房建設(shè)，就意味著開發(fā)商勢必放棄商品房項目，使可供選擇的項目資源減少。另外，為鼓勵開發(fā)商參建保障房，部分地塊使用權(quán)出讓時甚至要求競標企業(yè)必須有保障房建設(shè)經(jīng)驗。
“在上海，目前開發(fā)商最愿意參與的是經(jīng)濟適用房和配套商品房，因為這兩種保障房政府是100%進行回購的。而開發(fā)商對公租房和廉租房的參與熱情相對差些。”一位上海區(qū)政府負責保障房建設(shè)的政府官員向記者透露。雖然國家規(guī)定，企業(yè)開發(fā)保障房的利潤控制在3%以下，但實際上，由于保障房項目建安成本較低，宣傳和銷售費用不高，且需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快，銀行貸款對開發(fā)商自有資金率要求較低(20%即可)，因此保障房建設(shè)的自有資金回報率一般可做到20%或更高。尤其在大范圍的限購政策嚴重抑制商品房需求的大背景下，保障房盡管利潤不高，但卻安全。此外，保障房小區(qū)中的配套商業(yè)可以按市場價出售，也提高了保障房項目的利潤率。
在這樣的現(xiàn)實情況下，越來越多的上市房企開始參與到保障房建設(shè)中。據(jù)記者初步統(tǒng)計，滬深兩市房地產(chǎn)上市公司中，參與保障房建設(shè)面積較大的公司主要有：萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團、首開股份、北京城建、金隅股份、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)、蘇州高新、中天城投、上海建工和城投控股等。
五大板塊分食萬億保障房投資
保障性住房建設(shè)的全面啟動和提速有利于高周轉(zhuǎn)、區(qū)域保障房建筑企業(yè)和以保障性住房建設(shè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的“建筑+地產(chǎn)”類公司。業(yè)內(nèi)人士分析認為，保障房受益的第一梯隊是水泥板塊，第二梯隊是建材板塊，第三梯隊是建筑板塊，第四梯隊是裝修和園林綠化，第五梯隊是家電板塊。
東方證券建材行業(yè)分析師羅果認為，2011年計劃新增的410萬套保障房建設(shè)，將會帶動水泥需求約8000萬噸，占水泥總需求的4%。水泥生產(chǎn)線限批致使今明兩年水泥新增產(chǎn)能較小，可以預(yù)見2011年至2012年水泥行業(yè)供需良好，繼續(xù)推薦海螺水泥、江西水泥、塔牌集團、冀東水泥 。同時建議關(guān)注海螺型材、北新建材、偉新新材、柘中建設(shè)等受保障性住房建設(shè)影響較大的建材公司。
中信證券楊濤和潘建平認為，保障性住房建設(shè)將會在很大程度上緩解房地產(chǎn)領(lǐng)域水泥需求不確定的預(yù)期。進入3月中下旬后，直至2012年水泥行業(yè)供需狀況仍將節(jié)節(jié)攀升。從投資時點來看，其堅持認為現(xiàn)在仍是逢低配置水泥股的良機，重點推薦海螺水泥、華新水泥[、冀東水泥、天山股份、祁連山、金隅股份和江西水泥等。
中證投資張志民表示，前期商品房調(diào)控使得市場銷售明顯放緩，給建材行業(yè)帶來較大壓力，而保障房建設(shè)的推進對建材行業(yè)是個巨大的利好。與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑建材需求明顯上漲，相關(guān)上市公司股價表現(xiàn)良好。建材、建筑、裝修和園林綠化等相關(guān)行業(yè)，都將在今年的保障房“大躍進”中直接受益，如金螳螂、亞廈股份、東方園林和棕櫚園林等。
華泰聯(lián)合證券研究報告指出，保障性住房的推進，將對工程機械行業(yè)產(chǎn)生積極影響。如果今年1000萬套保障性住房能全部開工，將比去年590萬套增加410萬套。以每套60平方米計算，全年將增加新開工面積2.5億平方米。按照房地產(chǎn)行業(yè)貢獻工程機械收入的40%計算，新增保障性住房有望帶動240億元工程機械需求。當前主流工程機械類公司的平均市盈率約15倍，2012年的平均市盈率約12倍。重點推薦三一重工、中聯(lián)重科、柳工、廈工股份。
銀河證券研究報告稱，挖掘機前兩個月銷售增長80%以上，混凝土機械銷售增長超過50%，其他工程機械產(chǎn)品銷售增長也不低于30%的水平。從業(yè)績增長角度看，與挖掘機和混凝土機械關(guān)聯(lián)度較高的公司增長可能超預(yù)期。上市公司中挖掘機業(yè)務(wù)占利潤比例最大的是常林股份 ，其次是三一重工、廈工股份和柳工。與混凝土機械關(guān)聯(lián)度較高的是三一重工和中聯(lián)重科。銀河證券預(yù)計常林股份一季度業(yè)績增長50%;此外，三一重工業(yè)績大幅增長的可能性也較大。
東莞證券劉卓平表示，保障房的建設(shè)使鋼鐵行業(yè)明顯受益。但是應(yīng)結(jié)合整體行業(yè)的基本面來看待鋼鐵股的價格，因為保障房帶來的影響是一個長期因素，雖然進度比較快，對鋼材需求拉動大，但畢竟只是影響鋼材需求的一部分。鋼價需要一個上漲的空間，這一點對股價的影響更大一些。而鋼鐵股的估值水平處于歷史低位，在平均水平之下。(上海證券報)
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