幾年前，深圳出臺政策，開發(fā)商建設(shè)商品房，必須配建一定比例的公租房或安居房。如今，這批公租房、安居房的租客陸續(xù)輪候入住。然而，問題來了，多個小區(qū)發(fā)生業(yè)主與公租房租戶的沖突。
業(yè)主認(rèn)為，自己買房時(shí)花費(fèi)不菲，配套設(shè)施有限，憑什么每個月只支付少量租金的公租房租戶也能享受？有限的資源被更多的人瓜分，不僅使用上不便，未來房價(jià)上漲的預(yù)期也有可能被拉低。
租戶則認(rèn)為，保障房是政府的民生項(xiàng)目，租戶依法入住，且合同里也明確包括花園等設(shè)施，理當(dāng)享受同樣的權(quán)益。
其實(shí)，這類“混合居住”小區(qū)在全國不少地方已有先例，北京、廣州、鄭州等城市都有類似的小區(qū)，這些地區(qū)也都遇到過商品房業(yè)主與保障房業(yè)主發(fā)生沖突的事件。
盡管北京等地已經(jīng)明令禁止同小區(qū)的商品房和保障房進(jìn)行人為隔斷，但還是有不少開發(fā)商為了房子更好賣，即使政策不讓隔，也進(jìn)行了隔離。這么做的背后，隱藏著一條“住房鄙視鏈”。
住別墅、豪宅的，瞧不上住花園洋房的，住花園洋房的，瞧不上住剛需商品房的，住商品房的覺得自己比住限價(jià)房的強(qiáng)，住限價(jià)房的覺得怎么著也比住公租房的好點(diǎn)。
當(dāng)他們因?yàn)椤盎旌暇幼 背霈F(xiàn)在同一小區(qū)時(shí)，鄙視鏈高層不希望與鄙視鏈底層分享小區(qū)，鄙視鏈底層也覺得自己遭遇了區(qū)隔對待。
而一些地方政府對這一問題的態(tài)度卻非常模糊，要么和稀泥，要么干脆隱身。比如，河南一些地方政府在出臺相關(guān)規(guī)定時(shí)就沒有提出分區(qū)管理的內(nèi)容，最后矛盾爆發(fā)時(shí)，就只能業(yè)主、租客和開發(fā)商三方互撕。
商品房和保障房該不該隔離這樣的沖突，很難去指責(zé)其中任何一方。
指責(zé)商品房業(yè)主歧視？畢竟人家花費(fèi)不菲；指責(zé)保障房業(yè)主貪心？政策和合同是擺在那兒的；指責(zé)開發(fā)商?；^？企業(yè)畢竟也要盈利。
就連政府相關(guān)部門也很難把握這一平衡：一方面，不能讓保障房變成一種對窮人的“歧視”；另一方面，如果強(qiáng)力禁止分區(qū)，開發(fā)商和業(yè)主利益受損，未來開發(fā)商配建保障房的動力可能會下降。
人人都有一肚子委屈，那說明保障房建設(shè)思路可能遇到了一些問題。
早在2007年，國務(wù)院就已出臺規(guī)定：新建廉租住房“主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建”。各地也在近些年按要求下發(fā)“配建令”，規(guī)定新建商品房項(xiàng)目必須按一定比例配建保障性住房（包括公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、自住房等）。
但是隨著這幾年地價(jià)、房價(jià)的飆升，不少配建保障房所面臨的鄰居不再是普通商品房，而是高端住宅，甚至是豪宅、別墅。
以最近同樣在鬧分隔管理的北京天璞家園小區(qū)為例，自住房價(jià)格每平米2.2萬元，總價(jià)約200萬元；而商品房每平米價(jià)格達(dá)到8萬元，總價(jià)普遍在1000萬元以上。
2015年初，開發(fā)商在拍下這塊地時(shí)，樓面價(jià)就達(dá)到了每平米3.5萬元，也就是說蓋保障房是虧本的，要彌補(bǔ)虧空，就只能將剩余面積做成高端住宅。
有房地產(chǎn)專家認(rèn)為，政府在出讓土地時(shí)，很多地塊仍是以最高限價(jià)成交，土地出讓金沒少收，并沒有為保障房做出太大的利益犧牲，于是，就出現(xiàn)了保障房與豪宅建在一起的尷尬局面。
面對這樣的尷尬局面，有人提出，為什么不能由政府出資集中建設(shè)保障房小區(qū)，這樣不就沒有“歧視”了嗎？
這樣做的話，小區(qū)內(nèi)的“歧視”是沒有了，但是會造成更大范圍內(nèi)的“歧視”。
集中建設(shè)保障房不是沒有過。上世紀(jì)90年代末到本世紀(jì)頭幾年，中國很多城市就在城市邊緣、甚至郊區(qū)大規(guī)模集中建設(shè)保障房，最著名的就是“亞洲第一大社區(qū)——天通苑”。但是，這樣的建設(shè)使得低收入家庭要承擔(dān)更高的交通成本和時(shí)間成本，還要享受相比于城市中心水平更低的醫(yī)療、教育等公共服務(wù)。
上個世紀(jì)，美國也曾大規(guī)模地集中建設(shè)保障性公共住房，但是隨著時(shí)間的推移，公共住房社區(qū)出現(xiàn)貧困集中、環(huán)境衰敗、犯罪率高等一系列社會問題。
到了上世紀(jì)70年代，美國在公共住房建設(shè)中引入社會學(xué)研究成果，提倡并通過政府政策推進(jìn)不同收入群體混合居住。1974年，美國住房與社區(qū)開發(fā)法案的通過，標(biāo)志著美國聯(lián)邦政府大規(guī)模興建公共住房計(jì)劃暫告一段落。
不同收入群體“混合居住”的意義在于，可以不讓保障房變得“邊緣化”，使住保障房的市民同樣能享受較高質(zhì)量的公共服務(wù)。并且，這樣可以促進(jìn)階層流動，減少社會問題的發(fā)生。
直到現(xiàn)在，“混合居住”還是很多國家公共住房政策的主要方向，近年法國推行“城市更新計(jì)劃”，規(guī)定每個社區(qū)必須提供20%的社會福利住房，并規(guī)定將廉租房建在普通住宅區(qū)。
所以，不能放棄混合居住小區(qū)的建設(shè)，但是為了避免矛盾發(fā)生，收入差異最好不要太過于懸殊，不然經(jīng)濟(jì)條件好的人覺得打擾了他們的生活，經(jīng)濟(jì)條件差的人心理也容易不平衡。
事實(shí)上，前些年國務(wù)院、住建部的一些文件中就說明，保障房應(yīng)該在普通商品住房中配建。未來為了避免豪宅配建保障房的事情，各地政府部門應(yīng)當(dāng)事前做好規(guī)劃，明確配建保障房的地塊，不能用于建設(shè)非普通商品住房。
如果保障房配建在普通商品房小區(qū)，并且在項(xiàng)目規(guī)劃、銷售時(shí)都已經(jīng)明確公示，那就不應(yīng)該存在分隔管理的問題。開發(fā)商不能忽悠顧客，若商品房潛在業(yè)主擔(dān)心自己房產(chǎn)升值會受到影響，那可以選擇不買。
為了防止建設(shè)后再出現(xiàn)人為分隔管理，在實(shí)際操作中有一些可以借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)：
1.保障房與商品房建設(shè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，南京8月份剛出臺的《南京市出讓地塊競爭保障性住房操作管理規(guī)則(試行)》就是一個可供參考的范本，其明確規(guī)定人才安居房建筑面積60至144平方米，與所在地塊商品住宅統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，停車配建等公共配套共享，建設(shè)和裝修標(biāo)準(zhǔn)同所在地塊商品住宅一致，保障房建成后需無償移交政府，相應(yīng)建設(shè)成本不計(jì)入該地塊商品住宅房價(jià)的準(zhǔn)許成本；
2.提供分散的保障房，比如一個小區(qū)里不相鄰的幾棟樓，甚至每一個單元都有幾戶可以是保障房；
3.不直接提供保障房，而是以住房券的形式給中低收入者補(bǔ)貼，鼓勵其在商品房小區(qū)購買或者租賃房屋，由以前的“磚頭補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)向“人頭補(bǔ)貼”。
除此之外，“混居小區(qū)”應(yīng)該規(guī)劃時(shí)就提供足夠的配套設(shè)施。比如深圳一混居小區(qū)只算商品房、車位配比也只有1：0.8，平均一戶不夠一個車位，加上348戶安居房租客，車位是鐵定不夠用的。就算社區(qū)內(nèi)居民收入差距不大，但設(shè)施不夠用的時(shí)候，誰都會開撕。
此外，對于現(xiàn)在已經(jīng)建成或者已經(jīng)出讓的土地，可能還會存在豪宅配建保障房的尷尬局面。這種不同群體間收入差異過大的情況下，分隔管理也不是不可以。
首先，各地住建部門應(yīng)明確同一小區(qū)分隔管理的標(biāo)準(zhǔn)。
其次，不能規(guī)劃建設(shè)時(shí)是一個小區(qū)，入住后再人為分隔，這樣做很容易造成保障房“被平均”。像綠化面積、容積率這些指標(biāo)，商品房和保障房一起算是達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，但人為分隔后，很多保障房根本達(dá)不到事前合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。
所以，如果分割管理，就要做到北京市住建委所說的那樣：需按照規(guī)劃指標(biāo)分區(qū)域建設(shè)公共領(lǐng)域和公共建設(shè)。與其混在一起作為一筆糊涂賬，不如劃分開來算清楚，以政策限制和控制開發(fā)商模糊操作。
在各地紛紛推出“鼓勵租房”“租售同權(quán)”的政策背景下，業(yè)主與租客的矛盾，未來想必不會少。因此，有必要在政策制定之初就料到困難之所在，多一些未雨綢繆。
而在保障房的建設(shè)上，相關(guān)補(bǔ)貼還是應(yīng)該更多地由政府來買單，畢竟開發(fā)商只是商人，而保障性住房是政府的責(zé)任。
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