老實(shí)說，莫干山的自然資源并不獨(dú)特，舉目全國(guó)，有很多這樣的山水。莫干山的民宿設(shè)計(jì)也談不上個(gè)性十足，如果你走訪20個(gè)分布全國(guó)的其它有異質(zhì)的民宿，你會(huì)改變對(duì)莫干山民宿建筑設(shè)計(jì)的看法。
那么，到底是什么促使了莫干山民宿的名氣和人氣？
莫干山的民宿在酒店領(lǐng)域怎么定義？
行業(yè)內(nèi)對(duì)民宿的定義沒有定論，有人稱呼為精品民宿，有人稱呼為非標(biāo)準(zhǔn)住宿產(chǎn)品，也有人說是小型精品酒店。所以我們?cè)谧觥懊袼薨灼钡臅r(shí)候，定的名字叫做“民宿+”。我們?cè)谡{(diào)研中還發(fā)現(xiàn)，很多民宿并不愿意自己被稱為”民宿”，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為”民宿”是一種低品質(zhì)的象征。
如何定義莫干山“洋家樂”的形式、模式特點(diǎn)？
莫干山的洋家樂中包含多種不同形式的產(chǎn)品，包括真正“洋人”開發(fā)的酒店類產(chǎn)品，如裸心谷和法國(guó)山居，也有眾多隨后出現(xiàn)的中國(guó)人開發(fā)的小型精品民宿類產(chǎn)品。如果我們用20間客房左右的客房體量來篩選的話，很多精品民宿的投資人都有設(shè)計(jì)師的背景，在開發(fā)民宿時(shí)，融入了很多自己的情懷和理念；這類民宿最開始的客群往往是來自老板的朋友圈和人脈網(wǎng)絡(luò)，到后面才開始做一些市場(chǎng)上的銷售；它們很少與網(wǎng)上的銷售平臺(tái)合作，更多是通過自有渠道去做小眾的定向營(yíng)銷；在未來的趨勢(shì)上，他們的管理和經(jīng)營(yíng)方式將會(huì)變得越來越專業(yè)，越來越往酒店經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展。
國(guó)內(nèi)是否有類似莫干山這樣的“洋家樂”集群區(qū)域？時(shí)間發(fā)展線上、客源構(gòu)成上、檔次規(guī)格上，是否有值得注意的可對(duì)比處？
國(guó)內(nèi)常見的民宿集群區(qū)域包括云南的大理、麗江、普洱，廈門的鼓浪嶼和曾厝垵等。但從精品民宿的集中程度和平均房?jī)r(jià)上看，莫干山在全國(guó)來說算是數(shù)一數(shù)二的。莫干山的地緣優(yōu)勢(shì)非常突出，位于長(zhǎng)三角的地理位置為其獲得了強(qiáng)勁的來自上海、杭州的高支付力客源。與上海、杭州地區(qū)便利的交通使得莫干山成為了周末休閑目的地，全年來看季節(jié)性并不凸顯，即便在冬天入住率也非常高。相比之下，云南和廈門這樣的地點(diǎn)更多是旅游目的地，其游客來自全國(guó)各地，相應(yīng)的民宿經(jīng)營(yíng)也具有和當(dāng)?shù)芈糜渭竟?jié)性趨同的起伏變化。
莫干山和其他旅游目的地的區(qū)別在于哪里？
面向大眾市場(chǎng)的旅游目的地往往能夠提供比較多樣的體驗(yàn)，例如在廈門你可以看海、吃海鮮、去鼓浪嶼上逛有很多的小店。相比之下莫干山更多是提供一處遠(yuǎn)離都市喧囂、和自然親近的避世之所，游客在莫干山的體驗(yàn)也多以與自然相關(guān)的活動(dòng)為主。
莫干山的“洋家樂”一炮而紅，原因有哪些？
首先從需求上來說，莫干山“洋家樂”的出現(xiàn)具有強(qiáng)勁的需求基礎(chǔ)。莫干山“洋家樂”的第一批開發(fā)者抓住的時(shí)間點(diǎn)非常好，正好處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一定時(shí)間點(diǎn)，老百姓的休閑度假需求開始孕育、發(fā)展、顯現(xiàn)的時(shí)機(jī)。長(zhǎng)三角地區(qū)又處于經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先地位，居民的可支配收入上有了顯著提高，有了閑錢可以支持周末消費(fèi)、也有了休閑度假的需求，這種需求在快節(jié)奏的大城市格外凸顯。這也可以解釋為什么莫干山能夠成為目前國(guó)內(nèi)唯一能夠支持如此高房?jī)r(jià)高出租率的民宿度假地。
其次從產(chǎn)品供給上看，莫干山“洋家樂”的設(shè)計(jì)和品質(zhì)代表了目前國(guó)內(nèi)民宿的領(lǐng)先水平，特別是其彰顯西方休閑度假風(fēng)格的設(shè)計(jì)是吸引上海區(qū)域需求的亮點(diǎn)。
為什么洋家樂出現(xiàn)在上海附近，而不是“北上廣深”的其他區(qū)域？
洋家樂就是很洋氣、小資的代名詞，在地域文化特性上來說，與上海的“海派”氣質(zhì)比較吻合。
莫干山“洋家樂”整體上來看是否存在一些普遍性問題、弱環(huán)？
在運(yùn)營(yíng)上看，大多數(shù)的民宿還是以家庭作坊的形式在各自為戰(zhàn)，缺乏集約化的運(yùn)營(yíng)模式。我們一直有一個(gè)設(shè)想，如果在莫干山地區(qū)有一個(gè)區(qū)域性機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一為各個(gè)民宿提供后臺(tái)服務(wù)（洗衣、打掃、布草）和管理系統(tǒng)支持，能實(shí)現(xiàn)一定的規(guī)范化的統(tǒng)一管理，會(huì)從成本節(jié)約上和效率提高上對(duì)民宿提供幫助。
此外，進(jìn)行區(qū)域性的聯(lián)合營(yíng)銷對(duì)提升目的地知名度、整合資源將有很大幫助。盡管當(dāng)前正值發(fā)展鼎盛時(shí)期的莫干山可能沒有太大的此類需求，但是在未來市場(chǎng)擴(kuò)大、供給過剩之后，民宿經(jīng)營(yíng)者個(gè)體力量相對(duì)減弱，他們?cè)谑袌?chǎng)上或許就需要這樣的聯(lián)合營(yíng)銷活動(dòng)來“抱團(tuán)群暖”。
莫干山“洋家樂”發(fā)展到今天，在數(shù)量、價(jià)位上，是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫？市場(chǎng)需求是否過剩？
合理不合理是市場(chǎng)來決定的。目前在一兩千的房?jī)r(jià)下，莫干山的“洋家樂”普遍都能實(shí)現(xiàn)全年較高的入住率，這說明需求市場(chǎng)對(duì)于這樣的價(jià)格還是能夠接受的。莫干山在一兩年內(nèi)，都還是發(fā)展的鼎盛時(shí)期，同時(shí)，有很多新增供給在三到五年內(nèi)會(huì)逐步進(jìn)入市場(chǎng)，到那時(shí)，從業(yè)者對(duì)于市場(chǎng)的判斷就會(huì)變得比較謹(jǐn)慎。
莫干山“洋家樂”下一步發(fā)展或升級(jí)，要往哪個(gè)方向提升？
進(jìn)行規(guī)?；放苹瘮U(kuò)張、提升各自品牌的價(jià)值是一個(gè)大的趨勢(shì)。另外，從服務(wù)上看，很多莫干山的民宿已經(jīng)類酒店化，反而缺失了作為“民宿”這種產(chǎn)品所獨(dú)有的“人情味”，這反而需要經(jīng)營(yíng)者注意。
莫干山“洋家樂”品牌，有的在莫干山成功之后變成了酒店集團(tuán)，向外擴(kuò)張，在別處復(fù)制，它們?cè)谄渌麉^(qū)域經(jīng)營(yíng)的情況如何？從一家酒店，變成酒店投資/管理公司的這個(gè)過程中，有哪些至關(guān)重要的“質(zhì)變”需要去達(dá)成？
在莫干山區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了向外擴(kuò)張發(fā)展的可能就數(shù)裸心集團(tuán)。但裸心集團(tuán)在其他地點(diǎn)的酒店項(xiàng)目均尚未開業(yè)。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，花間堂和隱居都是從單體民宿發(fā)展成酒店集團(tuán)的例子（盡管這兩個(gè)品牌都不是從莫干山發(fā)展起來的）。通過和開發(fā)商或是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行合作，租賃物業(yè)進(jìn)行品牌和管理輸出，是它們實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的主要方式。在擴(kuò)張的過程中有不同的融資手段，選擇風(fēng)投或是在新三板上市是他們通常的做法，這也是實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的關(guān)鍵助力。另外，在發(fā)展模式上，它們都是在初期進(jìn)行區(qū)域化發(fā)展（花間堂集中在云南，隱居則是在杭州）。通過集中式的區(qū)域化經(jīng)營(yíng)，形成市場(chǎng)認(rèn)知度，再進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張，輸出品牌和管理。此外，它們還有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是創(chuàng)始人都不是做酒店出身的，而是跨界的投資人。這也使得它們?cè)诋a(chǎn)品的呈現(xiàn)上和發(fā)展模式上能夠打破酒店的傳統(tǒng)思維，另辟蹊徑，吸引到特定的客戶群，同時(shí)也有利于獲取市場(chǎng)推廣和融資的資源。
怎么看待類似“裸心谷”這種品牌的向外擴(kuò)張/輸出？
裸心集團(tuán)在上海開了餐廳“裸心味”，聯(lián)合辦公空間“裸心舍”，在東南亞運(yùn)營(yíng)了游艇“裸心帆”，在蘇州、義烏、紹興還有開發(fā)中的度假村項(xiàng)目。裸心的品牌價(jià)值很高，經(jīng)過多年的積累，已經(jīng)有了固定的粉絲群和擁躉。這種從做酒店起家、跨界品牌輸出的對(duì)外擴(kuò)張模式并不常見。這和公司的特質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)市場(chǎng)的敏銳度很有關(guān)系。但這是不是別的公司可以復(fù)制的道路，尚難下結(jié)論。
預(yù)測(cè)下未來幾年，中國(guó)小型精品酒店乃至民宿市場(chǎng)的整體趨勢(shì)？
市場(chǎng)整體趨勢(shì)會(huì)以百花齊放的態(tài)勢(shì)為主，其中發(fā)展比較優(yōu)秀的個(gè)體會(huì)逐漸實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和品牌化，進(jìn)而進(jìn)行擴(kuò)張和品牌管理的輸出，包括品牌特許加盟和全權(quán)委托管理兩種形式。
另外，從需求和供給角度上說，未來幾年消費(fèi)者對(duì)這一類產(chǎn)品的需求將維持比較強(qiáng)勁的趨勢(shì)。但與此同時(shí)，在住宿業(yè)市場(chǎng)，民宿也將是一個(gè)很大的投資熱點(diǎn)。在這種形勢(shì)下，供給會(huì)進(jìn)一步的增加，在熱點(diǎn)地區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)供給過度的情況。
什么地方適合做民宿？
最好是臨近主力消費(fèi)市場(chǎng)，例如“北上廣深”這樣的一線城市，有一定的自然資源，這是基本條件。進(jìn)一步的要求是在自然資源的基礎(chǔ)上，還能有一些歷史文化的底蘊(yùn)，讓游客能夠有精神上的探索和享受（
最好是臨近主力消費(fèi)市場(chǎng)，例如“北上廣深”這樣的一線城市，有一定的自然資源，這是基本條件。進(jìn)一步的要求是在自然資源的基礎(chǔ)上，還能有一些歷史文化的底蘊(yùn)，讓游客能夠有精神上的探索和享受（來源：民宿集中營(yíng)）。
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