【審判規(guī)則】
1.房屋在使用過程中，因水管漏水給相鄰方造成財產損失，房屋買受人并未通過簽訂房屋買賣合同取得房屋所有權，但房屋所有權人已交付房屋，且買受人已使用房屋并支付對價，其應承擔房屋毀損風險。買受人作為房屋占有人，其應對房屋漏水給相鄰方造成損失承擔賠償責任。
2.房屋占有人應對房屋漏水給相鄰方造成財產損失承擔賠償責任，在房屋占有人并無證據(jù)證明房屋所有權人曾作出賠償相鄰方損失的承諾，房屋所有權人亦否認曾作出承諾的情況下，不能視為雙方對房屋水管漏水致相鄰方遭受財產損失的賠償另有約定，房屋所有權人不承擔賠償責任?！?
【關 鍵 詞】
民事 財產損害賠償 相鄰關系 財產損失 買受人 房屋買賣合同 房屋所有權 交付 使用 風險 賠償責任
【基本案情】
2009年5月13日凌晨，松江區(qū)243號602室的衛(wèi)生間水管突然漏水，導致居住在樓下的劉X英家中大面積滲水，造成墻面涂料脫落、家具受潮。劉X英與葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰之間曾多次協(xié)商調解賠償事宜，但均因差距過大而未能達成一致意見。
另查明，葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰和作為居間人的上海康凱房產經紀事務所于同年4月26日簽訂一份房屋居間合同，約定由葉X雄、方X敏將其自有的座落于上海市松江區(qū)243號602室房屋出售給沈X、趙X杰。該合同中第六條約定，葉X雄、方X敏于同年6月30日前將房屋交予沈X、趙X杰。之后，葉X雄、方X敏于同年5月7日因沈X提出要提前進屋裝修，便將房屋鑰匙交予沈X。至該房屋漏水時，沈X、趙X杰正對房屋進行裝修。同年6月27日，葉X雄、方X敏和沈X、趙X杰正式簽訂房屋買賣合同，并向松江區(qū)房地產交易中心申請了房屋變更登記。該房屋買賣合同中第四條對葉X雄、方X敏將房屋鑰匙交付沈X、趙X杰視為房屋轉移占有的標志作出約定；另外，該合同第七條約定，自該房地產轉移占有之日起，上述房地產風險責任轉移給沈X、趙X杰。該房屋權利人于同年7月10日轉移至沈X、趙X杰名下。
劉X英以葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰位于松江區(qū)243號602室家中水管突然爆裂，導致樓下其家中大面積滲水，墻面涂料脫落、家具受潮開裂為由，提起訴訟，請求判令葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰賠償其包括家具損失10 000多元、墻壁的修復費用、在外租房二個月的租金4000元以及相關的搬家具人工費的損失20 000元。
葉X雄、方X敏辯稱：其作為出賣人通過中介與買受人沈X、趙X杰簽訂了一份房屋居間合同，雙方就松江區(qū)谷陽北路243號602室房屋的買賣事項達成協(xié)議。房屋漏水事件發(fā)生于房屋已交付沈X、趙X杰時，故造成劉X英的損失應由沈X、趙X杰承擔。
沈X、趙X杰辯稱：劉X英家中滲漏水時，松江區(qū)谷陽北路243號602室房屋尚未過戶至其名下，房屋所有權人仍為葉X雄、方X敏，劉X英的損失應由葉X雄、方X敏承擔。同時，沈X曾與葉X雄協(xié)商，葉X雄、方X敏同意賠償劉X英的損失。
【爭議焦點】
房屋的買受人未與出賣人簽訂房屋買賣合同，但其已交付房款并實際使用。在此情況下，房屋水管漏水給相鄰方造成的損失應否由房屋買受人承擔。
【審判結果】
一審法院判決：沈X、趙X杰賠償劉X英房屋漏水損失5000元。
宣判后，劉X英、葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰均未提起上訴，判決已經發(fā)生法律效力。
【審判規(guī)則評析】
1.根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”的規(guī)定，劉X英的房屋漏水損失應當由與其具有相鄰關系的葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰承擔相應賠償責任。葉X雄、方X敏與沈X、趙X杰在房屋漏水事件發(fā)生后簽訂房屋買賣合同，但雙方在此前簽訂了房屋居間合同，并均按合同約定履行了買賣房屋的義務。葉X雄、方X敏早已將房屋鑰匙交予沈X，且房屋漏水時，沈X正在對房屋進行裝修，故沈X、趙X杰為房屋占有人。根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同約定，故沈X、趙X杰作為房屋占有人應對房屋漏水造成劉X英房屋損失承擔賠償責任。
2.沈X、趙X杰作為房屋實際占有人，應對因其房屋水管漏水給與其具有相鄰關系的劉X英造成財產損失承擔賠償責任。而根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百四十二條規(guī)定，標的物毀損、滅失的風險在標的物交付之后由買受人承擔，但法律規(guī)定或當事人另有約定的除外。故若葉X雄、方X敏曾經作出賠償劉X英的承諾，則視為雙方對房屋水管漏水致劉X英房屋損壞造成損失賠償另有約定。而沈X、趙X杰表明葉X雄、方X敏曾經作出賠償劉X英的承諾的說法并未得到葉X雄、方X敏的認可，且沈X、趙X杰并未提供其他證據(jù)證明葉X雄、方X敏曾作出賠償劉X英的承諾，在此情況下，不能由葉X雄、方X敏承擔賠償責任。
【適用法律】
《中華人民共和國民法通則》第八十三條 不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
《中華人民共和國合同法》第一百四十條 標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。
第一百四十二條 標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書
【效力與沖突規(guī)避】
參考性案例 有效 參考適用
劉X英訴葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰財產損害賠償糾紛案
【案例信息】
【中 法 碼】物權法·相鄰權·相鄰損害責任 (T06045)
【案 號】 (2009)松民三(民)初字第1905號
【案 由】 財產損害賠償糾紛
【判決日期】 2010年02月10日
【權威公布】 被中國法制出版社《中國法院2012年度案例：物權糾紛》收錄
【檢 索 碼】 C0303+38++SH++SJ0310D
【審理法院】 上海市松江區(qū)（縣）人民法院
【審級程序】 第一審程序
【原 告】 劉X英
【被 告】 葉X雄 方X敏 沈X 趙X杰
【裁判文書原文】 (如使用請核對裁判文書原件內容)
《民事判決書》
原告：劉X英，女，1954年10月11日生，漢族，住上海市松江區(qū)。
委托代理人：唐X（系劉X英之女），女，1980年2月1日生，漢族，住上海市松江區(qū)。
被告：葉X雄，男，1974年11月22日生，漢族，住浙江省建德市。
被告：方X敏，女，1976年10月9日生，漢族，住上海市松江區(qū)。
被告：沈X，女，1973年3月27日生，漢族，住上海市松江區(qū)。
委托代理人：周X，男，1968年3月23日生，漢族，住上海市松江區(qū)。
被告：趙X杰，男，1994年9月12日生，漢族，住上海市松江區(qū)。
法定代理人：沈X（系趙X杰之母），年籍同上。
原告劉X英與被告葉X雄、方X敏相鄰關系糾紛一案，本院于2009年8月17日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員楊惠星獨任審理，于2009年9月8日第一次公開開庭進行了審理。之后，本院根據(jù)原告申請，依法追加沈X、趙X杰為本案被告，并于2009年12月11日第二次公開開庭進行了審理。原告劉X英及其委托代理人唐X、被告葉X雄、方X敏到庭參加了兩次庭審，被告沈X及其委托代理人周X到庭參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結。
原告劉X英訴稱，2009年5月13日凌晨1時許，被告位于松江區(qū)243號602室家中水管突然爆裂，導致樓下原告家中大面積滲水，墻面涂料脫落、家具受潮開裂，故訴至法院要求被告賠償原告損失20 000元。
被告葉X雄、方X敏辯稱，
2009年4月26日其作為出賣人通過中介與買受人沈X、趙X杰簽訂了一份房屋居間合同，雙方就松江區(qū)谷陽北路243號602室房屋的買賣事項達成協(xié)議。因被告沈X要求早些拿鑰匙裝修，2009年5月7日，葉X雄、方X敏便將房屋鑰匙交與沈X。而原告訴稱的房屋漏水事件發(fā)生在2009年的5月12日，此時房屋已交付被告沈X、趙X杰，故造成原告的損失應由被告沈X、趙X杰承擔。
被告沈X、趙X杰辯稱，原告家中滲漏水時，松江區(qū)谷陽北路243號602室房屋尚未過戶至沈X、趙X杰名下，房屋所有權人仍為葉X雄、方X敏，原告的損失應由被告葉X雄、方X敏承擔。同時沈X曾與被告葉X雄協(xié)商，被告葉X雄、方X敏同意賠償原告損失。
原告劉X英為證明自己的主張向本院提供的證據(jù)及被告葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰相應的質證意見如下：
證據(jù)一、上海市房地產權證1份，證明松江區(qū)谷陽北路243號602室房屋系原告所有并居住。
被告葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰對該份證據(jù)無異議。
證據(jù)二、松江區(qū)房地產登記處于2009年8月5日出具的上海市房地產登記簿1份，證明松江區(qū)谷陽北路243號602室房屋在2009年7月10日后，權利人已變更為被告沈X、趙X杰，原、被告是樓上樓下的相鄰關系。
被告葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰對該份證據(jù)無異議。
證據(jù)三、照片1組、居委會出具的證明1份、物業(yè)公司出具的房屋養(yǎng)護任務單1份，證明2009年5月13日凌晨發(fā)生的滲漏水事件，系602室水管爆裂導致502室大面積漏水，原告家中墻壁、家具受到不同程度損壞。
被告葉X雄、方X敏對于發(fā)生滲漏水這一事件的真實性沒有異議，但認為：1.原告執(zhí)意要在黃梅季節(jié)以后再行修復，造成了修復拖延，如當初就重新粉刷，不會出現(xiàn)照片上的后果；2.漏水時原告家具受潮，表皮只是浮起，照片中出現(xiàn)家具表面脫落的狀況，系原告自行撕下。3.居委會在2009年5月13日上午聯(lián)系被告葉X雄時，葉X雄并沒有602室的鑰匙，當天上午是被告沈X趕赴漏水現(xiàn)場，而被告葉X雄是當天下午才至漏水現(xiàn)場。被告沈X、趙X杰對該組證據(jù)無異議，但認為照片上家具表面脫落的狀況系原告自行撕下。
證據(jù)四、2009年5月13日的情況說明1份，證明被告葉X雄曾承諾等黃梅季節(jié)過后，再協(xié)商解決原告漏水事宜。
被告葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰對該份證據(jù)無異議。
證據(jù)五、房地產居間合同1份，證明2009年5月13日發(fā)生滲漏水事件時，松江區(qū)谷陽北路243號602室房屋仍登記在被告葉X雄、方X敏名下。
被告葉X雄、方X敏對該份證據(jù)無異議。被告沈X、趙X杰對該份證據(jù)無異議，認為2009年7月10日之后，松江區(qū)谷陽北路243號602室的產權才轉移至被告沈X、趙X杰名下，故其不應向原告承擔賠償責任。
被告葉X雄、方X敏為證明自己的主張向本院提供的證據(jù)及原告劉X英，被告沈X、趙X杰相應的質證意見如下：
證據(jù)一、上海康凱房產經紀事務所中介夏X于2009年8月20日出具的書面證詞3份，證明2009年5月7日，被告葉X雄、方X敏已將松江區(qū)谷陽北路243號602室的鑰匙交與被告沈X；2009年5月13日下午，其進入松江區(qū)谷陽北路243號602時由被告沈X打開大門；被告葉X雄與原告協(xié)商解決漏水事宜時，曾要求當場解決，但原告不同意。
原告劉X英對該份證據(jù)無異議。被告沈X、趙X杰對該份證據(jù)無異議。
證據(jù)二、小區(qū)居委會于2009年8月20日出具的證明1份，證明原告要求在黃梅天后處理漏水事宜，2009年7月下旬，原告被水浸過的家具，表皮微浮，并未脫落。
原告劉X英認為2009年7月下旬距事發(fā)時間較短，損壞結果的嚴重程度尚未顯現(xiàn)。被告沈X、趙X杰對該份證據(jù)無異議。
證據(jù)三、上?？祫P房產經紀事務所中介夏X于2009年11月22日、11月23日出具的書面證詞2份，證明被告葉X雄、方X敏于2009年5月7日將鑰匙交與被告沈X，2009年5月13日下午中介與被告葉X雄、方X敏一同查看房屋狀況，沈X與葉X雄曾協(xié)商滲漏水賠償方案，但并未達成一致意見。
原告劉X英認為該證據(jù)與原告無關，原告并不清楚被告之間的協(xié)商情況，真實性無法確認。被告沈X、趙X杰對該份證據(jù)的內容有異議，認為被告之間協(xié)商賠償未達成一致意見是針對602室的地板而非原告房屋。
被告沈X、趙X杰為證明自己的主張向本院提供的證據(jù)及原告劉X英，被告葉X雄、方X敏相應的質證意見如下：
證據(jù)一、上?？祫P房產經紀事務所中介夏X于2009年11月22日出具的書面證詞1份，證明對被告葉X雄明確表示由其賠償原告損失和被告沈X、趙X杰的602室地板損失。
原告劉X英認為該證據(jù)與原告無關，原告并不清楚被告之間的協(xié)商情況，真實性無法確認。被告葉X雄、方X敏認為其與被告沈X、趙X杰并未對原告的賠償達成一致意見。
庭審中，被告葉X雄、方X敏申請上海康凱房產經紀事務所的工作人員夏X出庭作證。夏X當庭陳述：被告葉X雄、方X敏是松江區(qū)某的原業(yè)主，被告沈X、趙X杰是現(xiàn)在的業(yè)主，其與雙方系在二手房交易過程中認識。2009年5月13日，其接到方X敏、沈X兩家電話，告知房屋漏水的事情。之后其與被告方X敏、沈X和所在居委會一起查看了現(xiàn)場。當時原告要求602室業(yè)主賠償，但須在黃梅天以后解決，居委會出了個書面說明。之后，其與兩家被告至中介處商量對原告的賠償事宜，但未能達成一致意見。對于其當庭陳述與被告沈X、趙X杰提出的證據(jù)一不一致的地方，其表示沈X、趙X杰提出的證據(jù)系沈X書寫，其當時未仔細考慮就在落款處簽名，該書面證詞與實際情況不符。原告劉X英、被告葉X雄、方X敏對證人證言均沒有異議。被告沈X、趙X杰認為證人夏X當時是看清楚證明的內容，其簽字認可即是對證明內容的確認。
經審理查明，2009年5月13日凌晨，松江區(qū)243號602室衛(wèi)生間水管突然漏水，導致居住在樓下的原告家中大面積滲水，墻面涂料脫落、家具受潮。為此，原、被告之間曾多次協(xié)商調解賠償事宜，但終因差距過大，未能達成一致意見，原告遂訴至法院。
另查明，2009年4月26日，被告葉X雄、方X敏、沈X、趙X杰和居間人上?？祫P房產經紀事務所簽訂一份房屋居間合同，被告葉X雄、方X敏將其自有的座落于上海市松江區(qū)243號602室房屋賣給被告沈X、趙X杰。居間合同第六條約定，2009年6月30日前，被告葉X雄、方X敏將房屋交予被告沈X、趙X杰。之后，因被告沈X提出要提前進屋裝修，同年5月7日，被告葉X雄、方X敏便將房屋鑰匙交予沈X。至同年5月13日該房屋水管漏水時，被告沈X、趙X杰正對房屋進行裝修過程。同年6月27日被告葉X雄、方X敏和被告沈X、趙X杰簽訂正式的房屋買賣合同，并向松江區(qū)房地產交易中心申請房屋變更登記。該房屋買賣合同第四條約定，甲方（被告葉X雄、方X敏）將房屋鑰匙交付給乙方（被告沈X、趙X杰）為房屋轉移占有的標志；第七條約定，上述房地產風險責任自該房地產轉移占有之日起轉移給乙方（被告沈X、趙X杰）。同年7月10日，該房屋權利人轉移至被告沈X、趙X杰名下。2009年9月24日，本院分別至松江區(qū)243號602室進行現(xiàn)場勘驗并拍攝了照片。勘驗的重點為602室水管漏水位置和502室的滲漏水損失。
庭審中，原告陳述其要求被告賠償20 000元的損失包括：家具損失10 000多元、墻壁的修復費用、在外租房二個月的租金4000元以及相關的搬家具人工費。
以上事實，由上海市房地產權證、房地產居間合同、上海市房地產買賣合同、房地產登記簿、照片、居委會證明、證人證言、勘驗筆錄及當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
本院認為：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案原、被告系相鄰關系，原告的損失系被告房屋水管漏水所致，被告應當承擔相應的賠償責任。本案的爭議焦點是：
一、關于四被告之間的責任歸屬
買賣合同標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。被告葉X雄、方X敏和被告沈X、趙X杰在2009年6月27日簽訂了房屋買賣合同，但自2009年4月26日簽訂了房屋居間合同之后，雙方已經按照居間合同的約定履行買賣房屋的義務。2009年5月7日，被告沈X支付了購房首付款，同時被告葉X雄、方X敏將房屋鑰匙交與被告沈X。之后至5月13日該房屋漏水時，被告沈X正在對房屋進行裝修，其已成為房屋的占有人。
故該房屋買賣合同生效的時間應為2009年5月7日，即雙方交付鑰匙的時間。根據(jù)該房屋買賣合同的約定，此時房屋的風險責任已經轉移至被告沈X、趙X杰。相應地造成原告房屋墻面涂料脫落、家具受潮開裂的損失應由被告沈X、趙X杰承擔。
二、關于被告葉X雄、方X敏是否作出賠償承諾
庭審中，被告沈X、趙X杰提出被告葉X雄、方X敏曾作出賠償原告承諾的辯稱意見。本院認為，被告葉X雄僅在原告的證據(jù)四中明確表示“黃梅天后再協(xié)商解決”，被告葉X雄、方X敏當庭否認作出過賠償承諾。證人夏X出庭作證的證言與被告沈X、趙X杰提供的證據(jù)一明顯矛盾，證人夏X也當庭否認了被告沈X、趙X杰的證據(jù)一的真實性。而被告沈X、趙X杰除了單方陳述外，也無其他證據(jù)印證其所提供的證據(jù)一。因此，被告沈X、趙X杰認為被告葉X雄、方X敏曾作出愿意賠償承諾的辯稱意見，證據(jù)不足，不予支持。
三、關于原告損失數(shù)額的確定
關于原告主張20 000元的損失構成，鑒于僅有其口頭陳述并沒有提供相應的證據(jù)證明，本院將根據(jù)庭審查明的事實酌情確定。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十三條、《中華人民共和國合同法》第一百四十條、一百四十二條之規(guī)定，判決如下：
被告沈X、趙X杰于本判決生效之日起十日內賠償原告劉X英房屋漏水損失5000元。
案件受理費80元，減半收取40元，由原告劉X英負擔30元(已付)，被告沈X、趙X杰負擔10元（于本判決生效之日起七日內交付本院）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
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