大粵樓市專家
大家都知道樓市現(xiàn)在的政策都是在針對炒房者的，從現(xiàn)在密集的政策里就能看出國家對炒房者的打擊力度有多大，而且這個打擊力度并不會隨著時間而降低，反而還會越來越嚴(yán)格。筆者認(rèn)為，在現(xiàn)在的政策抑制下以及未來的預(yù)期政策調(diào)控下，2018年將會是炒房者最困難的一年。
自從去年年末國家提出“房子是用來住的”之后，我們就可以發(fā)現(xiàn)市場上的炒房者就已經(jīng)逐漸陷入了政策的打壓之中。“房子是用來住的”這說明國家對房地產(chǎn)的調(diào)控將更加的注重民生，而不是像以前那樣單純的調(diào)控房價，這一輪調(diào)控跟以前的調(diào)控最大的變化就是加大了擠出樓市泡沫的力度，讓炒房者無房可炒，讓房價回歸理性。
過去十幾年的時間里，因為樓市里炒房熱情濃厚，不管是不是投資者，大家在買房的時候首要考慮的因素已經(jīng)不是房子適不適合居住而是房子未來會不會升值。這種心理就給了炒房者的炒作機(jī)會，大量的炒房者就是利用購房者對房產(chǎn)升值的期待來不斷炒高房價，而在房價不斷升高的同時，中國房地產(chǎn)的泡沫也在不斷的膨脹擴(kuò)大，這對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說是一個很不穩(wěn)定的因素。
所以想要把房地產(chǎn)泡沫擠出去，那么就要抑制樓市里的炒房者。我們都知道，自從提出“房住不炒”這個大方向之后現(xiàn)在樓市調(diào)控的目的已經(jīng)變成了確保老百姓居有所住，讓房子真正的回歸居住屬性。從現(xiàn)在的樓市政策來看，不管是租售同權(quán)還是大力發(fā)展保障性住房，都是在為了讓老百姓有房住，住的舒服。按照這樣的樓市發(fā)展思路，未來就算你買不起房，但你還可以租房住。
一方面是購房者逐漸理性不再像以前那樣搶著買房子，另一方面就算炒房者想要賣房子也會受到政策的限制。在這樣的背景下，2018年炒房者的日子肯定會更難過，
對炒房者來說，最大的傷害不是房價下跌，而是市場需求真實浮出水面，成交量回歸理性。房價下跌的話，雖然賺的會比預(yù)期的少，但是還是有的賺，但是如果樓市沒有成交的話，那就意味著房子要砸自己手里，還要承受房產(chǎn)持有成本增加的壓力。而現(xiàn)在樓市的成交量恰好就是跌入了一個低谷，而且明年的樓市成交量也不會好到哪里去，所以2018年炒房者將承受更大的壓力。
現(xiàn)在各個城市都出臺了限購、限貸、限售這些的政策，限購、限貸提高了購房者的購房門檻，而限售則限制了賣房者的出售。所以現(xiàn)在市場上成交量低是因為有資格買房的人和能賣的房子都少了，明年樓市成交量低主要是因為大家還要觀望后續(xù)政策的影響。
現(xiàn)在市場都已經(jīng)普遍的認(rèn)同2018年將是房地產(chǎn)市場一個重大的轉(zhuǎn)折點，所以明年肯定會有一大批政策入市，所以在這些政策的威力沒有完全顯現(xiàn)出來之前，大家是不會盲目的買房，到時候樓市的成交量還會繼續(xù)降低。這也是筆者認(rèn)為2018年樓市成交量不會高的原因，樓市成交量比現(xiàn)在低，那么炒房者的日子絕對會比現(xiàn)在更難過!
為什么會這樣說、首先我們來看看數(shù)據(jù)
從今年“317新政”興起，截至目前“五限”政策，新建商品房限價，預(yù)售證管理，住建部嚴(yán)查囤地等一系列調(diào)控政策，已經(jīng)讓百姓看到政府調(diào)控樓市，穩(wěn)房價的決心。
那么哪些城市房價是真的降了，跌幅多少，未來又將如何演變?這才是剛需買房人最關(guān)心的問題。
蘇寧金融研究院表示，今年各主要城市的房價變化，可以用“三分之一是海水、三分之二是火焰”來概括總結(jié)。
蘇寧金融研究院近期的研究報告顯示，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的今年前10個月二手房數(shù)據(jù)，在70個大中城市中，房價下跌的有23個城市，其中3個跌幅較大;同時剩余47個城市10月房價創(chuàng)出了新高水平。
(圖片來源:蘇寧金融研究院)
蘇寧金融研究院高級研究員左俊義表示，統(tǒng)計局每月會公布70個大中城市的新建住宅價格環(huán)比和二手住宅價格環(huán)比數(shù)據(jù)。由于各地職能部門可能會對新建住宅售價進(jìn)行直接調(diào)控，比如規(guī)定新盤開盤或者二手房過戶的封頂價格，所以這兩個數(shù)據(jù)都不一定反映真實的市場狀況。比較起來，二手住宅價格可能相對更真實一點，所以這里采用二手住宅價格數(shù)據(jù)來看2017年各城市的房價變化。
蘇寧金融研究院的報告指出，使用統(tǒng)計局的二手住宅價格數(shù)據(jù)，來看今年前10月各城市房價的變化，主要結(jié)論有:
第一，北京、天津、廈門房價跌幅較大。根據(jù)各城市今年房價最高點和10月最新房價，計算各個城市的房價變化，結(jié)果顯示，北京、天津、廈門三個城市的房價跌幅較大，跌幅都在2%以上，其中北京跌幅最大為-4.71%。
(圖片來源:蘇寧金融研究院)
第二，?？?、鄭州、濟(jì)南等城市房價略有下跌。還有20個城市房價出現(xiàn)了下跌，但跌幅不足2%，這些城市以?？凇⑧嵵?、濟(jì)南為主。其中，?？?、鄭州、濟(jì)南房價跌幅達(dá)到了1%以上，但部分城市如銀川、福州、韶關(guān)、秦皇島、安慶等城市的房價剛出現(xiàn)松動跡象，跌幅僅有0.1%。
(圖片來源:蘇寧金融研究院)
第三，長沙、北海、青島等城市房價創(chuàng)出新高。有47個城市的房價今年不僅沒有下跌，在10月還創(chuàng)出了房價新高水平，這些城市以長沙、北海、青島為代表。其中長沙今年房價上漲11%，北海、青島、武漢房價上漲9%，另外深圳、大理、西寧、呼和浩特等城市房價漲幅較小，約在1%以上。
(圖片來源:蘇寧金融研究院)
那么樓市調(diào)控到底將持續(xù)多久?未來房價將怎么演變?
調(diào)控將持續(xù)多久?
中國社科院-聯(lián)合國人居署聯(lián)合課題組首席城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家倪鵬飛在12月初的觀點認(rèn)為，樓市嚴(yán)調(diào)控沒有一個時間點。再者，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)，也應(yīng)合二為一，需要兩者時間的結(jié)合。還有，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)機(jī)制化，之所以不放松，不動搖，是因為目前還存在著反彈、投機(jī)的可能性，有一些上漲壓力，所以調(diào)控就不放松。
“如果真要說樓市調(diào)控到什么時候?我想應(yīng)該是長效機(jī)制制度性建設(shè)完成以后，那時炒房的預(yù)期和需求不存在，房地產(chǎn)就進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的軌道，這時所謂的調(diào)控，可能就可以被大眾逐步的接受了。”倪鵬飛表示。
未來房價如何走?
倪鵬飛表示，2018年樓市進(jìn)入“盤整期”，2025年之前還會有一波增長。
倪鵬飛指出，“我總的判斷就是，2018年是進(jìn)入一個‘盤整期’。各城市情況不太一樣，增幅肯定是降低的，有一些城市會下跌的。前年是一線城市漲的快，去年是二線城市，今年是三線城市。明年情況肯定就變了，明年三線城市不可能漲太快了，一線城市我覺得會有一些新的變化，但是二線城市會有一些新的變化，總體上來看平穩(wěn)的?！?/p>
“現(xiàn)在是一個波動性增長的，2025年倒覺得可能還有一波增長，但是現(xiàn)在應(yīng)該是處在一個平穩(wěn)的調(diào)整期下行的一個狀態(tài)。我們不能只看房價、銷售和投資，開發(fā)、投資、銷售、價格需要合在一起。當(dāng)然如果是剛需，隨時可以買房?！?/p>
三四線樓市或進(jìn)入低迷期
而蘇寧金融研究院觀點認(rèn)為，根據(jù)49個大中城市1月房價的絕對水平和今年房價的漲幅做散點圖，可以發(fā)現(xiàn):今年漲幅最好的城市基本上是年初房價在1萬/平米以下的三四線城市;而房價在4萬/平米以上的一線城市房價漲幅就很低。但三四線城市的短板是它無法像一二線城市那樣源源不斷地吸收周邊的人口涌入，意味著這些城市房地產(chǎn)市場的購買力池子很淺，因此預(yù)計在三四線城市剛需集中爆發(fā)后，未來幾年可能會進(jìn)入低迷期。
而從三四線城市內(nèi)部來看，把2016年12月的可售月數(shù)(可售量/過去半年月均銷售量)和今年房價的漲幅來做散點圖，可以發(fā)現(xiàn):可售庫存低的城市房價漲幅高，典型的城市如淮安和南寧;而可售量較充足的城市如馬鞍山和贛州，房價漲幅相對就低很多。
從目前各城市的可售量來看，上海、杭州、南京的可售月數(shù)都在6個月以下，這三個城市的房價短期可能會有一定的支撐;金華、馬鞍山、贛州、東莞的可售月數(shù)都在20個月以上，明年房價調(diào)整的壓力相對會比較大。
本文由大亞灣房產(chǎn)“大叔吉娘”編輯。本文不代表任何觀點。買房賣房在于你對市場看法。謝謝大家關(guān)注。小編會提供最好的資訊最新最全的看法。
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