案情簡(jiǎn)介
王某某與丁某某為同村村民,王某某在該村有一處宅基地（已經(jīng)拆遷），丁某某原有坐落于該村6組樓房1幢面積203平方米及平房面積30平方米（已經(jīng)拆遷），土地登記使用人為丁某某，宗地面積148平方米，用途為住宅。2001年10月21日，王某某（甲方）與丁某某（乙方）簽訂了一份《買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議書(shū)》，主要內(nèi)容為“經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議：一、甲方同意購(gòu)買(mǎi)乙方在某村六組老宅基地上的兩樓兩底，接建的衛(wèi)生間、兩間輔房，價(jià)格為伍萬(wàn)伍仟捌佰元正。二、付款辦法，簽訂協(xié)議先交定金三萬(wàn)伍仟捌佰元正，其余兩萬(wàn)待乙方搬到商品房后交清款子住進(jìn)來(lái)?！?、房屋買(mǎi)賣(mài)成交后變更到王某某名下的一切費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)?！?。上述協(xié)議，由丁某某、王某某簽字確認(rèn)。協(xié)議簽訂后，王某某給付了房款，丁某某交付了房屋。但雙方未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。2016年原告丁某某以雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)雙方于2001年簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
法院裁判
法院裁判認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村房屋雖然作為私有財(cái)產(chǎn)可由房主享有所有權(quán)并進(jìn)行自由處分，但是基于不動(dòng)產(chǎn)的房地關(guān)聯(lián)性。房屋權(quán)利受制于宅基地權(quán)利，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及宅基地轉(zhuǎn)讓?zhuān)湫Яσ踩Q于能否經(jīng)政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權(quán)。本案中王某某與丁某某雖為同一村村民，但王某某另有宅基地，其原自有農(nóng)村房屋于2013年被拆遷，表明王某某原先已享受了宅基地使用權(quán)，王某某作為受讓方不可能取得受讓房屋的宅基地使用權(quán)。雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反了國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。并據(jù)此判決雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
律師分析
近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，越來(lái)越多的農(nóng)村居民搬入了城市中居住，成為“新城鎮(zhèn)居民”?！靶鲁擎?zhèn)居民”增多的結(jié)果導(dǎo)致了大量農(nóng)村房屋的閑置，進(jìn)而出現(xiàn)農(nóng)村房屋被出租及出售的現(xiàn)象，在出租及出售過(guò)程中又產(chǎn)生了諸多法律風(fēng)險(xiǎn)以及法律后果，類(lèi)似本案中的糾紛，就是典型的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，出售人將房屋出售后，因原房屋拆遷，又向法院起訴確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。本案中法院之所以對(duì)出售人的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行了支持，主要原因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的性質(zhì)不同于普通的商品房買(mǎi)賣(mài)，上述案例中，因?yàn)橘I(mǎi)受人王某某在本村已經(jīng)擁有了宅基地，其后又再行購(gòu)買(mǎi)丁某某的房屋，故依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定王某某不能取得丁某某的宅基地的使用權(quán)，故法院據(jù)此判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。律師再次提醒廣大購(gòu)房著，買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋存在諸多限制及風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋需要謹(jǐn)慎。
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