河南正聲法律咨詢服務(wù) 2018-09-14 10:10:55
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！蔽覈鞔_了“買賣不破租賃”的規(guī)則。買賣不破租賃是指當(dāng)出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，租賃合同對(duì)新所有人有效。
什么是買賣不破租賃，以不動(dòng)產(chǎn)來說，就是在房子租賃期間，房主即房屋所有人將該房屋出售給第三人，第三人在得到房屋時(shí)無權(quán)將租期未到的租客趕走。
“買賣不破租賃”的適用條件有哪些？有無例外？例外情況有哪些？明晰這些問題對(duì)于承租人保護(hù)意義重大。
一、“買賣不破租賃”的適用條件
（1）存在合法有效的租賃合同
要適用該制度，在房屋所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在。
（2）出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人
租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。
（3）租賃物已經(jīng)交付于承租人
“買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說明其對(duì)租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ)；另一方面，承租人未占有不能起到公示作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。
（4）所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。故所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間事適用條件之一。
二、“買賣不破租賃”的例外
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。
從上述法律規(guī)定及相關(guān)法學(xué)理論中可以得出“買賣不破租賃”的例外情形有：
（1）承租人有符合租賃合同中規(guī)定的出租人可以解除合同條件的行為時(shí)不適用買賣不破租賃規(guī)則。
（2）抵押權(quán)設(shè)立在先時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人不受租賃合同的約束，即“先抵后租”不適用買賣不破租賃規(guī)則。
（3）在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系不適用該規(guī)則。
（4）在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系不適用該規(guī)則。
