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核心提示：招商，是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營最具核心價(jià)值的工作之一。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗往往取決于招商工作的成敗。一個(gè)招商工作的成敗卻又取決于其團(tuán)隊(duì)工作能力的強(qiáng)弱，績效管理問題，成為不可逃避的問題。建立并高效運(yùn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營組織中招商工作的“績效管理模型”，可以確保它對(duì)項(xiàng)目的穩(wěn)定貢獻(xiàn)。

招商人員的工作成果是招商團(tuán)隊(duì)達(dá)成目標(biāo)的必要條件，對(duì)招商人員的考核，應(yīng)將團(tuán)隊(duì)目標(biāo)和個(gè)人工作緊密結(jié)合起來，既要保證其工作導(dǎo)向不偏離團(tuán)隊(duì)目標(biāo)，又要給予其個(gè)人能力發(fā)揮的空間。

1.招商人員考核的內(nèi)容

招商人員考核內(nèi)容的組成包括團(tuán)隊(duì)考核指標(biāo)提煉和目標(biāo)分解、個(gè)人工作計(jì)劃和能力態(tài)度考核三個(gè)部分，分別配以不同權(quán)重考核。

招商專員績效考核表（招商階段）　

2.招商人員績效考核應(yīng)注意的方面

對(duì)招商人員的績效考核，應(yīng)多重視個(gè)人意識(shí)、談判能力和團(tuán)隊(duì)協(xié)作等，這是提升個(gè)人能力和業(yè)績的重要先決條件。

招商人員績效考核應(yīng)注意的三個(gè)方面

開展招商績效考核的前提是確定招商項(xiàng)目計(jì)劃、訂立績效考核指標(biāo)和目標(biāo)。推進(jìn)項(xiàng)目招商、激勵(lì)工作團(tuán)隊(duì)，通過績效管理過程實(shí)現(xiàn)。招商績效管理中的關(guān)鍵核心過程包括：建立、健全績效管理制度；績效考核數(shù)據(jù)收集；績效溝通與改進(jìn)；績效結(jié)果應(yīng)用等。

1.建立、健全績效管理制度

招商績效管理既有其操作上的特殊性，又有著任何績效管理體系所共有的通用性。為實(shí)施考核，組織內(nèi)部發(fā)布的績效管理文件一般包括：完整的績效管理制度、若干績效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡明扼要，讓閱讀者清晰、易懂；配置于被考核人易于獲取的地方。

完整的績效管理制度包含的內(nèi)容

（1）目的與適用范圍：說明對(duì)招商工作開展績效管理的目的，以及績效管理制度所適用的范圍。

（2）績效考核管理機(jī)構(gòu)：由公司股東、董事會(huì)成員和企業(yè)高管組成績效管理委員會(huì)統(tǒng)籌；企業(yè)人力資源部負(fù)責(zé)執(zhí)行具體任務(wù)。

（3）考核對(duì)象：考核對(duì)象分為對(duì)團(tuán)隊(duì)的考核和對(duì)團(tuán)隊(duì)成員的考核。團(tuán)隊(duì)考核實(shí)際上是對(duì)招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人的考核，在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中，團(tuán)隊(duì)考核對(duì)象就是該公司招商部負(fù)責(zé)人；團(tuán)隊(duì)成員考核是指對(duì)團(tuán)隊(duì)每個(gè)成員的考核。

（4）考核周期：考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評(píng)價(jià)和定性的時(shí)間周期。招商工作由于其項(xiàng)目性特征，其績效考核的“總時(shí)間周期”為項(xiàng)目開始-結(jié)束時(shí)期；“階段時(shí)間周期”分別為實(shí)施招商工作的四個(gè)階段的開始到結(jié)束時(shí)期。前三個(gè)階段獨(dú)立收集績效考核數(shù)據(jù)和進(jìn)行績效評(píng)估，第四個(gè)階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù)，并進(jìn)行總體績效評(píng)估。

（5）考核指標(biāo)和目標(biāo)體系：招商績效考核維度為項(xiàng)目計(jì)劃的時(shí)間、成本和質(zhì)量要求，考核指標(biāo)均從這三個(gè)維度分析、分解形成，構(gòu)成指標(biāo)體系。每一指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃要求分解出具體目標(biāo)，作為考核績效是否達(dá)標(biāo)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在僅使用關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）的考核體系中，考核指標(biāo)和目標(biāo)體系是績效考核的主要內(nèi)容。

（6）績效考核數(shù)據(jù)收集：績效管理部門根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)和目標(biāo)，定期收集反映考核對(duì)象績效表現(xiàn)的數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對(duì)象的績效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果。考核結(jié)果應(yīng)用于績效改進(jìn)、獎(jiǎng)懲激勵(lì)。

（7）績效申訴：對(duì)績效考核結(jié)果有異議，申訴的途徑和規(guī)則。

（8）績效溝通與改進(jìn)：對(duì)于績效結(jié)果中體現(xiàn)的問題，管理者與被考核人進(jìn)行溝通、分析與交流，共同制定措施，以改進(jìn)不足，提升績效。

（9）績效結(jié)果應(yīng)用：為起到激勵(lì)作用，針對(duì)績效考核結(jié)果所采取的，對(duì)應(yīng)的相關(guān)激勵(lì)措施。

績效管理所需流程包含如下：

績效管理所需作業(yè)表單

示例：能力態(tài)度考核表

2.績效數(shù)據(jù)收集

為獲得被考核人的真實(shí)績效，績效管理部門根據(jù)考核指標(biāo)、目標(biāo)對(duì)被考核人的績效數(shù)據(jù)進(jìn)行定期收集、匯總和統(tǒng)計(jì)。

招商績效考核數(shù)據(jù)分類

招商績效考核數(shù)據(jù)分為階段目標(biāo)考核數(shù)據(jù)和總目標(biāo)考核數(shù)據(jù)。

某公司績效考核數(shù)據(jù)輸出責(zé)任一覽表（示例）

3.績效溝通與改進(jìn)

績效溝通與改進(jìn)，是構(gòu)成績效管理體系的有機(jī)組成，其主要目的在于：根據(jù)階段績效考核結(jié)果，及時(shí)鼓勵(lì)，并與被考核人就需要改進(jìn)之處進(jìn)行溝通，尋找解決辦法?？冃贤ǖ闹芷谝话阍陔A段考核結(jié)束，績效數(shù)據(jù)輸出后，由被考核人上級(jí)進(jìn)行。

招商人員在績效考核中出現(xiàn)的問題，包括：

某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績效表現(xiàn)進(jìn)行績效溝通和改進(jìn)的過程（示例）

4.績效考核結(jié)果應(yīng)用

應(yīng)用績效考核結(jié)果的目的是：及時(shí)、適度激勵(lì)被考核人，通過獎(jiǎng)懲措施督促其改進(jìn)績效，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商工作的激勵(lì)措施有很多，這里僅簡單介紹項(xiàng)目獎(jiǎng)金、績效獎(jiǎng)金和職位等級(jí)升降。

（1）項(xiàng)目獎(jiǎng)金

設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，為促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，可設(shè)定項(xiàng)目獎(jiǎng)金及分配規(guī)則。如項(xiàng)目能夠按時(shí)完成，并實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時(shí)間目標(biāo)，則可按分配規(guī)則向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員分配項(xiàng)目獎(jiǎng)金。由于項(xiàng)目的成功概論普遍較低，因此項(xiàng)目獎(jiǎng)金是純粹以正激勵(lì)的方式來牽引團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式。

（2）績效獎(jiǎng)金

在獎(jiǎng)金體系中設(shè)立與績效完全掛鉤的部分，就是績效獎(jiǎng)金。由于對(duì)獎(jiǎng)金的傳統(tǒng)認(rèn)知是“做好了就有”，因此績效獎(jiǎng)金的設(shè)立實(shí)際上包含了獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰的激勵(lì)措施：當(dāng)完成任務(wù)發(fā)放績效獎(jiǎng)金，對(duì)被考核人是一種通常心態(tài)時(shí)，因?yàn)閭€(gè)人不足導(dǎo)致任務(wù)未能完成而未獲得績效獎(jiǎng)金時(shí)，對(duì)被考核人來說，就是一種懲罰。

（3） 職位等級(jí)升降

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員以個(gè)人崗位職責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目任務(wù)，未完成則視同存在履職缺陷，是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下，給予適當(dāng)?shù)穆毼簧?，?duì)應(yīng)到個(gè)人利益的增加和減損，也是一種物質(zhì)的激勵(lì)方式。

通常，績效考核結(jié)果會(huì)被同時(shí)應(yīng)用于多種激勵(lì)措施。激勵(lì)措施必須運(yùn)用得當(dāng)，才能起到激勵(lì)作用。商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項(xiàng)目特征，顯示各項(xiàng)具體工作都具備不可逆性，這要求招商績效管理體系的運(yùn)作必須環(huán)環(huán)相扣，兼顧彼此；既重過程，也重結(jié)果；既關(guān)注團(tuán)隊(duì)，也關(guān)注個(gè)人。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的成功，主要還是在于前期準(zhǔn)確的市調(diào)、定位與規(guī)劃，同時(shí)具備引進(jìn)與項(xiàng)目適配的主力店項(xiàng)目的能力。而提倡績效管理，無非是使得相關(guān)的管理工作能夠走向正軌，從而促進(jìn)招商工作效率的提升，和招商團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭能力和意識(shí)的整體進(jìn)步。