繁榮的商業(yè)地產(chǎn)表象下蘊(yùn)藏著近似瘋狂般的高燒風(fēng)險(xiǎn)，引人憂慮。如 何破局？我們的建議是：戰(zhàn)略層面應(yīng)多“消滅存量”，而非“增添供量”；戰(zhàn)術(shù)層面 應(yīng)多“定位優(yōu)化”，而非“業(yè)態(tài)雜亂”。
顧名思義，商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。也不妨用簡(jiǎn)單的拆字游戲來(lái)解析：商業(yè)＋地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的載體軀殼是房地產(chǎn)，前瞻定位是業(yè)態(tài)招商，核心靈魂是運(yùn)營(yíng)管理，成敗關(guān)鍵是市場(chǎng)培育。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式可謂是五彩繽紛，業(yè)態(tài)多樣，既有生活類的配套中心，也有專業(yè)化的主題特色，還有高端性的商務(wù)價(jià)值。但其經(jīng)營(yíng)模式卻是形散而神不散，具體可分三類：
一則只租不售：商業(yè)物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來(lái)源。
二則集中出售：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中最原始的開(kāi)發(fā)模式。
三則租售結(jié)合：部分物業(yè)出租，部分物業(yè)銷售，確保租售之間業(yè)態(tài)互動(dòng)，效益兼收。
多樣化的運(yùn)營(yíng)模式蘊(yùn)涵豐富價(jià)值，從選址到設(shè)計(jì)、從招商到營(yíng)運(yùn)、從資本到品牌， 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值有三種輻射。
首先，是商業(yè)房地產(chǎn)本身做為不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)所產(chǎn)生的溢價(jià)增值；
其次，是商業(yè)地產(chǎn)在品質(zhì)經(jīng)營(yíng)與流通渠道所特有的物流增值；
其三，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所互動(dòng)的品牌增值。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)的成功無(wú)疑為內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展樹(shù)立了一面學(xué)習(xí)的旗幟，但高燒的商業(yè)地產(chǎn)背后“誰(shuí)”又能真正洞悉到萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在要素呢？
正是那種冒進(jìn)式的“邯鄲學(xué)步”催生了當(dāng)下高燒的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之勢(shì)，尤如神秘的無(wú)花果一樣，遍地 開(kāi)花但卻朝開(kāi)夕謝，繁榮絕不持久。
“全國(guó)人民學(xué)萬(wàn)達(dá)”并非僅僅是一句口號(hào)，更是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中關(guān)鍵要素的邏輯疊加，具體需要關(guān)注六個(gè)層面：
一是只租不售：
做商業(yè)地產(chǎn)，是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。性質(zhì)決定需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，更不能簡(jiǎn)單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。
二是準(zhǔn)確定位：
定地址、定客戶、定規(guī)模、定主題。
三是招商在前：
一定要招商在前，開(kāi)工建設(shè)在后，并且招商階段的主要工作是解決兩個(gè)具體問(wèn)題即確定主力店和選擇次主力店。
四是規(guī)劃設(shè)計(jì)：
關(guān)注三個(gè)事項(xiàng)，一是交通體系；二是高度、荷載；三是預(yù)留空間。
五是成本控制：
明確三步走，即集權(quán)控制、準(zhǔn)決算管理、從設(shè)計(jì)上控制成本。
六是運(yùn)營(yíng)管理：
商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力已從資本投資轉(zhuǎn)移到了運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)上。
有人說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)既是天堂，也是煉獄。商業(yè)地產(chǎn)在這一兩年的時(shí)間里增長(zhǎng)比較快，一是中國(guó)城市化的發(fā)展速度快，200萬(wàn)人口以上的大城市數(shù)量成倍增加，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式的增長(zhǎng)；二是受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展，人均收入提高、消費(fèi)水平提升、品質(zhì)需求換位；三是發(fā)展了很多年的住宅城市群迫切需要配套現(xiàn)代化和綜合性的商業(yè)項(xiàng)目。
現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)高燒背后已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性困境。
首先，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量規(guī)模過(guò)大、過(guò)快，與現(xiàn)在市場(chǎng)有的商業(yè)零售品牌不匹配，好的零售品牌太少；
其次，品牌豐富度和品牌的結(jié)構(gòu)不太一致，實(shí)際上現(xiàn)在國(guó)內(nèi)不缺500平方米以下，也不缺1000平方米以上，缺的是500到800平方米的零售或者集合店；
再次，追求對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)的差異化與對(duì)內(nèi)復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化，商業(yè)地產(chǎn)一般都是自持物業(yè)，自主經(jīng)營(yíng)，以萬(wàn)達(dá)商業(yè)最具代表性，只有標(biāo)準(zhǔn)化，才能快速擴(kuò)張收益；最后，商業(yè)地產(chǎn)“量”的開(kāi)發(fā)速度與高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)管理脫節(jié)，最突出的表現(xiàn)就是綜合性專業(yè)人才嚴(yán)重缺失。
指不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場(chǎng)所的組合形態(tài)。業(yè)態(tài)組合是必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就完成的對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行的規(guī)劃，若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使樓盤營(yíng)銷添加賣點(diǎn)，推進(jìn)樓盤的銷售，也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)面非常廣，要讓一個(gè)商業(yè)中心從“開(kāi)發(fā)”到“用好”再 到“增值”是很多不同專業(yè)人員的共同努力。運(yùn)營(yíng)管理公司再細(xì)分專業(yè)也不可能涉及到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)運(yùn)營(yíng)所需的全部專業(yè)。
因此，基于資源成本的考量，越來(lái)越依靠各種專業(yè)的外包服務(wù)公司進(jìn)行，如外墻清洗、環(huán)境消殺、清潔衛(wèi)生等，很多這種細(xì)節(jié)的事情要求服務(wù)商越做越精、越來(lái)越專業(yè)，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)也開(kāi)始逐漸使用外包方式，把專業(yè)能力通過(guò)外包交給服務(wù)商來(lái)做。
商業(yè)地產(chǎn)“破量升質(zhì)”的出路是其發(fā)展根本，首先，融入更為多元化的城市和社會(huì)功能。其次，與消費(fèi)需求的多元化、個(gè)性化、體驗(yàn)化相適應(yīng)。即在服務(wù)和體驗(yàn)兩個(gè)層面做足文章，創(chuàng)造創(chuàng)新體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式商業(yè)環(huán)境和業(yè)態(tài)組合，個(gè)性化、特色化和差異化。最后，把云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)等科技平臺(tái)聚集到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、科技地產(chǎn)三者的綜合。
社區(qū)商業(yè)是近幾年的發(fā)展比較到位。以服務(wù)社區(qū)住宅為目的，滿足社區(qū)住戶日常生活的基本需要，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，位置相對(duì)集中，具有一定的規(guī)模，所輻射的服務(wù)面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范 圍內(nèi)的物業(yè)才能稱之為社區(qū)商業(yè)物業(yè)。社區(qū)商業(yè)著力于鄰里空間的消費(fèi)潛力，并與社區(qū)住宅形成一種唇齒相依的互動(dòng)關(guān)系，它的消費(fèi)者群體直指社區(qū)住戶。
城市綜合體是一個(gè)小社會(huì)， 業(yè)態(tài)豐富多樣，以酒店、寫字樓、購(gòu)物中心、會(huì)議中心、公寓為支柱產(chǎn)業(yè)。
每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，各種物業(yè)類型在城市綜合體內(nèi)是一個(gè)有機(jī)搭配，而非隨機(jī)組合，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”。
主題與特色兼顧的商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目近幾年來(lái)越來(lái)越為開(kāi)發(fā)商所鐘愛(ài)，有朝兩個(gè)方向發(fā)展的趨勢(shì)：
一是挖掘地方文脈， 歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長(zhǎng)久生命力的保證。上海新天地的成功，實(shí)際上就是對(duì)本土文化特色充分挖掘的成功。
二是重視商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀職能。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外在表現(xiàn)形式是各種建筑物、構(gòu)筑物及廣場(chǎng)和街道空間，其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠(yuǎn)勝其它單一的建筑類型，如寫字樓、酒店、 住宅等。
因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了滿足商業(yè)利用價(jià)值外，其對(duì)城市景觀的影響是至關(guān)重要的，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的統(tǒng)一。
綜上所述，繁榮的商業(yè)地產(chǎn)表象下蘊(yùn)藏著近似瘋狂般的高燒風(fēng)險(xiǎn)，引人憂慮。如 何破局？我們的建議是：戰(zhàn)略層面應(yīng)多“消滅存量”，而非“增添供量”；戰(zhàn)術(shù)層面 應(yīng)多“定位優(yōu)化”，而非“業(yè)態(tài)雜亂”。
來(lái)自：《城市開(kāi)發(fā)》 雷健
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