中國(guó)現(xiàn)在有將近 100 多個(gè)城市都在縮減,經(jīng)濟(jì)空間在縮減,人口在 縮減,出現(xiàn)了很多空心村,空心辦事處。整個(gè)中國(guó)的人口都在向東南沿 海地區(qū)壓縮,不光是空心村的問題,這個(gè)現(xiàn)象非常突出。
特色小鎮(zhèn)和田園綜合體在這樣土地形勢(shì)和變革的重大背景下, 獲得土地的主要方式是來自農(nóng)村的存量土地。80%-90%做特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的土地來源于農(nóng)村集體用地
中國(guó)土地有兩類,城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體用地。
集體產(chǎn)權(quán)的土地分成這么幾大類,
一是耕地,我們現(xiàn)在所說的承包地。承包地,基本農(nóng)田是一類,一般農(nóng)田是一類。
二是集體建設(shè)用地,大體上包括三大類,一是經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地;第二是農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)用地農(nóng)村的醫(yī)院、學(xué)校、村公所;
三是宅基地,宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地當(dāng)中份額比較大的一塊。四荒地、林地還有灘涂等,這類地也屬于集體土地。
最新的政策,從三權(quán)分置到集體產(chǎn)權(quán)制度改革,宅基地、承包地、集體資產(chǎn)三個(gè)內(nèi)容現(xiàn)在同時(shí)推進(jìn)改革,最初 33 家試點(diǎn),現(xiàn)在 100 多家試點(diǎn)。它的意義在哪兒呢?
土地為中心的集體資產(chǎn)如果產(chǎn)權(quán)不到人的話,解決不了市場(chǎng)交易問題。產(chǎn)權(quán)到了人,三權(quán)分置是農(nóng)村資源要素市場(chǎng)化的重大突破,沒有這個(gè)城市資本下去,比如說以前城市資本買宅基地住農(nóng)民房都不行的,為田園綜合體和特色小鎮(zhèn)獲得土地提供了政策、法律的礎(chǔ)?,F(xiàn)在這類政策和法律從中央層面上剛剛推出來,中央文件已經(jīng)有了。但落實(shí)到銀行,落實(shí)到地方實(shí)施政 策還有一個(gè)滯后期,可能得一兩年才能到位。
1,承包地:如何轉(zhuǎn)讓,如何買賣
首先這些承包地最新政策是可以通過三權(quán)分置的辦法,把它的經(jīng)營(yíng)權(quán)賣給你。
土地產(chǎn)權(quán)是集體的,承包的人必須是村集體的成員,他有權(quán)利承包一塊地,有的地方一畝,有的地方 3 分。這塊地除了產(chǎn)權(quán)承包權(quán)之外,又分出一個(gè)權(quán)利——經(jīng)營(yíng)權(quán)。我有權(quán)利承包你,但首先這些承包地最新政策是可以通過三權(quán)分置的辦法,把它的經(jīng)營(yíng)權(quán)賣給你,但是經(jīng)營(yíng)權(quán)不能直接貸款,因?yàn)槟氵B產(chǎn)權(quán)都沒有,憑什么借錢。
重慶的梁平縣農(nóng)戶承包地如何退出,作為民營(yíng)資本如何買。
模式特點(diǎn):整戶退出,集中使用。
村里一共有 100 家, 大概 30 多戶想退出,由村集體把這 30 多戶退出來的土地拿過來,因?yàn)?你是城市投資者,你想拿下這些土地,和你直接交易。再一種是部分退 出,進(jìn)退聯(lián)動(dòng),要不了那么多地,就要二三十畝,一共加起來涉及十戶, 二十戶,就和這二十幾戶和村集體搞定之后買下
利用基本農(nóng)田有哪些限制,五不準(zhǔn)、五不得
承包地分兩大類,基本農(nóng)田和一般農(nóng)田。
基本農(nóng)田五不準(zhǔn),我的建議不要碰基本農(nóng)田,不要挑戰(zhàn)基本農(nóng)田的權(quán)威,否則這是比較找事。你要想干的事,“五不準(zhǔn)” 都禁止了。不得,不要超越土地利用規(guī)劃,不得改變土地性質(zhì),不得以劣地?fù)Q好地,不得置換基本農(nóng)田。不能改變空間的位置,我們腦子里的特色小鎮(zhèn)不一定是一片土地上,中間有一個(gè)孤島也無所謂,要改變你的 審美,這個(gè)不是問題。有的人非要把這個(gè)搞成一個(gè)圈,這個(gè)未必。基本農(nóng)田是在省國(guó)土廳,建議大家一定要高度注意。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤,不得以劣地?fù)Q好地。不得置換基本農(nóng)田,拿地時(shí)一定要再看一下土地利用總體規(guī)劃,要以土地利用總體規(guī)劃定的性質(zhì)為準(zhǔn),千萬不要以書記縣長(zhǎng)說的為準(zhǔn)。土地利用總體規(guī)劃十年一調(diào),如 果前年剛批了怎么辦呢,以后再說,這個(gè)大家一定要搞清楚。
除了基本農(nóng)田,剩下一般農(nóng)田這里做文章的機(jī)會(huì)就有了。 現(xiàn)在從國(guó)務(wù)院到中央一 號(hào)文件,很多文件都支持這一塊。首先有關(guān)基本農(nóng)田這些政策限制,可 以搞一些旅游建設(shè)用地,養(yǎng)生、旅游、養(yǎng)老、互聯(lián)網(wǎng)+等等,這都可以。 但不能離題太遠(yuǎn),你是為三產(chǎn)融合,和基本種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)融合。比如首小江老板養(yǎng)魚,這仍然是農(nóng)業(yè),沒有問題。你搞工業(yè),這個(gè)一般農(nóng)田也不行。
在很多地方不是很了解,干的話有一個(gè)很大的變化,如果有了一些旅游設(shè)施用地,建設(shè)的東西進(jìn)去之后必須依法依歸按照建設(shè)用地管理。 這是什么意思,農(nóng)田,基本農(nóng)田是國(guó)家給你補(bǔ)貼。你在一般農(nóng)田上搞了 旅游設(shè)施,你得給地方政府交相應(yīng)的稅費(fèi),因?yàn)槟闶前凑战ㄔO(shè)用地的方 法管理這個(gè)設(shè)施用地,這是他們之間的差別。農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地 的,非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。歸納一下,一般性 農(nóng)田當(dāng)中可以搞三產(chǎn)融合、農(nóng)業(yè)旅游的設(shè)施。搞完之后,用地按建設(shè)用 地管理。同時(shí)要解決占補(bǔ)平衡的問題,這是兩個(gè)核心點(diǎn)。利用政策彈性空間的小把戲不可持續(xù),如何走征途拿地才有保障。 規(guī)避的方法有溫室大棚搞暖房,還有修建水泥柱子,有的把火車車箱四 根柱子頂起來變成一個(gè)住房,有的純粹是小木屋,四根柱子在空中。更有甚中搞的是四院地產(chǎn),大棚地產(chǎn),房車營(yíng)地地產(chǎn),這些都是政策邊緣地帶和灰色地帶。稍微領(lǐng)導(dǎo)批示嚴(yán)抓,那就比較麻煩了?;旧鲜遣吝吳颍淮_定性很大。
2,農(nóng)民宅基地:這是農(nóng)村建設(shè)用地主體,占農(nóng)村建設(shè)用地 90%多,它的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)買賣怎么操作
有關(guān)宅基地國(guó)家政策非常 清楚,一戶一宅。無償分配,必須是集體經(jīng)濟(jì)成員,否則不能給。同時(shí) 你把宅基地賣給別人了,不能申請(qǐng)第二套。不能轉(zhuǎn)讓給城市居民,更不 能搞小產(chǎn)權(quán)房,作為房地產(chǎn)開發(fā),這個(gè)現(xiàn)在不受法律保護(hù)。 一月份總理召開國(guó)務(wù)院會(huì)議,允許利用農(nóng)村宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房,創(chuàng)辦小型加工企業(yè),這對(duì)特色小鎮(zhèn)和田園綜合體太重要了。
案例:浙江桐廬——宅基地開發(fā)民宿引進(jìn)城市資本
第一,確權(quán)頒證,你要拿的話先解決這個(gè)問題。
第二,農(nóng)民把宅基地流轉(zhuǎn)給村集體。
第三,村集體通過流轉(zhuǎn)過來土地作為一個(gè)平臺(tái)注冊(cè)一家公司,引進(jìn)城市 資本,和你們合作共同開發(fā)民宿
3,綜合類集體建設(shè)用地:如何解決空余宅基地、剩余宅基地的入市問題
案例——貴州湄潭
貴州的湄潭。第一批試點(diǎn)當(dāng)中最成功的,這個(gè)地方基 本上農(nóng)民住房都是小二樓,因?yàn)檫@個(gè)地方是城關(guān)鎮(zhèn),有很多二三層樓,連經(jīng)營(yíng)帶居住,空間很大,這樣的情況如何解決空余宅基地、剩余宅基 地的入市問題,怎么解決這個(gè)問題,他們探索了一個(gè)具體做法,將這類 居住與經(jīng)營(yíng)為一體的地類界定為綜合類集體建設(shè)用地,向股份經(jīng)濟(jì)合作社提出申請(qǐng),要求分割登記入市。你買了之后,掏錢買了之后 一定要有法律基礎(chǔ),是我的,才敢買。這個(gè)就創(chuàng)造了同一塊地方分了,住的歸住的,綜合類歸綜合類。
4,增減掛鉤政策如何流轉(zhuǎn)土地
利用掛鉤政策 把農(nóng)民集中起來,把土地騰出來,完了之后可以跨區(qū)域流轉(zhuǎn)。
案例——四川的瀘縣
亮點(diǎn):
第一點(diǎn):宅基地有償使用,有償退出,將來如果企業(yè)足夠大,你們和 、縣政府合作共同做這件事是可以的,縣政府也沒有錢,你們共同合作可 以獲得更多的利益。
第二點(diǎn):允許宅基地在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn),這就解決 了土地碎片化的問題。還有轉(zhuǎn)化入市,可以賣給省里,也可以賣給你,這是很大的突破。由縣政府操作,和鎮(zhèn)政府操作是不一樣的??h政府操作對(duì)于比較大的企業(yè),足夠大要和縣政府合作,整體操作就比較好。 像不是很大,中小的和鎮(zhèn)政府合作也可以。
5,如何利用四荒地進(jìn)行特色小鎮(zhèn)與田園綜合體建設(shè)
這是農(nóng)村集體土地當(dāng)中很特殊的一種。現(xiàn)在國(guó)家有專門政 策鼓勵(lì)支持城市資本購買承包、交易、流轉(zhuǎn)四荒地進(jìn)行開發(fā),四荒地的 潛力非常大。雖然風(fēng)險(xiǎn)很大,風(fēng)險(xiǎn)在哪兒呢,交通不便、生態(tài)環(huán)境也不 是很好,但它的成本非常低。而且可能潛在價(jià)值非常大,這么低的成本 買上之后放個(gè)十年,長(zhǎng)不了 100 倍,增長(zhǎng) 30 倍也沒有問題。
案例——左權(quán)縣田園綜合體,日月星生態(tài)莊園。
這個(gè)老村荒了十多年,他幾乎是免費(fèi),荒山野嶺也沒有人去。他拿下之后先做住宿,再就是做生活設(shè)施,再和旅游結(jié)合。所有小景點(diǎn),所有設(shè)施,所有建筑全部用的是當(dāng)?shù)卦牧?,太有特色了,?本又低人們看起來又稀罕,很多人過去就拿手摸原始的石板,因?yàn)槌鞘欣锏乃嗫粗筒蛔匀弧?/span>
它的收入,它的產(chǎn)出,它接待的人。建議你們有時(shí)間在 10 月份時(shí) 去這個(gè)方,太漂亮了。而且它最大的特點(diǎn)根本就沒法模仿,我們公司 做的田園綜合體到處都是,但這個(gè)獨(dú)一無二。它的自然環(huán)境,它的文化,它的建設(shè)是獨(dú)一無二的,當(dāng)你去了之后滿山遍野,紅衣小姑娘蹦蹦跳跳 跑,還有金黃的柿子。老鄉(xiāng)家里的辣椒、黃玉米,漂亮得不得了,拿起 照相機(jī)全部是景。
它的低成本,成本很低,水平并不低。這叫原生態(tài),它和袁家村屬于一個(gè)類型,內(nèi)生性特色小鎮(zhèn)和田園綜合體。比如袁家村,土地是我們 的,做菜是我媳婦,端菜是婆婆,掙的錢都是家的。反而大公司做的一 兩千萬,財(cái)務(wù)成本高得要命,都是給銀行賺了錢。這個(gè)案例可能是最好 的,這叫四荒地???strong>以告訴大家,現(xiàn)在四荒地在東南沿海地區(qū)和大城市 周邊已經(jīng)沒有了,而且價(jià)格也在揚(yáng)。
6,空心村發(fā)展田園綜合體和特色小鎮(zhèn)也是特別重要一個(gè)
案例——中國(guó)都著名的民宿,就是洋家樂
大家都看到它的民宿文化,經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)。其實(shí)你不知道洋家樂是建立在空心村再開發(fā)基礎(chǔ)上,這是空心村再開發(fā)最成功的案例。整個(gè)就是一個(gè)廢舊村莊,浙江老百姓都進(jìn)了城, 覺得這破房子沒有意思,不好,結(jié)果人家開發(fā)出來了。
啟示:
第一:高科技需要高情感,這是前提。越現(xiàn)代化的 地方越需要高情感,高情感是什么,鄉(xiāng)愁,洋家樂正好滿足了這些高端 人才鄉(xiāng)愁的需要。
第二:傳統(tǒng)舊的古老的東西是有價(jià)值,越古越久越有 價(jià)值。我最近走了一圈,相當(dāng)多的地方政府書記縣長(zhǎng)后悔不跌,十多年前新農(nóng)村建設(shè)時(shí)拆掉大量的古村落,他們把搖錢樹樹根都挖出來了。人們要的是古的、老的、舊的,價(jià)值觀念一定要搞清楚,千萬不要在鄉(xiāng)村 搞田園綜合體,完全錯(cuò)了,越土越好,土的掉渣更好。
第三,滿足人們 精神心理需求是最高級(jí)的休閑產(chǎn)品。第四,原生態(tài)產(chǎn)品最受高端消費(fèi)者 的青睞。
十九大以來,鄉(xiāng)村振興指導(dǎo)下特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、美麗鄉(xiāng)村作為載體已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面!“田園綜合體”的政策利好,作為地方政府、開發(fā)商機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)等,一定要在鋪天蓋地的觀點(diǎn)研究中“撥開迷霧”,2018年5月27日-29日鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下《第20屆田園綜合體與特色小鎮(zhèn)模式創(chuàng)新與項(xiàng)目實(shí)操總裁峰會(huì)》將在成都舉行,特邀行業(yè)20多位一線項(xiàng)目操盤手齊聚,從特色小鎮(zhèn)政策機(jī)遇、國(guó)家扶持、創(chuàng)建申報(bào)、頂層設(shè)計(jì)、盈利模式、策劃創(chuàng)意、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、落地要點(diǎn)、操盤實(shí)踐、運(yùn)營(yíng)模式、IP打造、投融資模式、資源鏈接、項(xiàng)目考察等方面帶您一起實(shí)戰(zhàn)求真知、探灼見!
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【報(bào)名電話】:15101183407
【會(huì)議時(shí)間】:2018年5月27日-29日(3天2夜)
【會(huì)議地點(diǎn)】:中國(guó) - 成都
【參會(huì)資格】:各級(jí)政府及相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo);房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、高管團(tuán)隊(duì);旅游開發(fā)、特色小鎮(zhèn)、休閑農(nóng)業(yè)、農(nóng)莊民宿、養(yǎng)生養(yǎng)老、投資機(jī)構(gòu)等企業(yè)高管;策劃規(guī)劃、園林景觀、建筑設(shè)計(jì)、景區(qū)管理等單位中高層負(fù)責(zé)人(400人)
【主辦單位】:清大文產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、 中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)聯(lián)盟、北京壹方城智匯科技有限公司