在社區(qū)建設(shè)中，物業(yè)管理工作是社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)工作的重要內(nèi)容。從外地有關(guān)城市的經(jīng)驗(yàn)看，只有將物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理，才能有效解決物業(yè)管理過(guò)程中帶來(lái)的一系列問(wèn)題。因此，有必要探討如何將我縣的物業(yè)管理工作有機(jī)地納入社區(qū)管理工作之中，進(jìn)一步推進(jìn)我縣物業(yè)管理工作，促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展。
我縣社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題
我縣物業(yè)管理雖然起步晚，但發(fā)展較快，從１９９４年第一家物業(yè)管理企業(yè)成立到２００６年底，全縣已有物業(yè)管理企業(yè)１８家，從業(yè)人員近６００人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)有６１個(gè)，涉及住戶達(dá)１．５萬(wàn)余戶，管理覆蓋面積近１８０萬(wàn)平方米，出現(xiàn)了以證大·東方名嘉等國(guó)家級(jí)康居工程為代表的設(shè)施配套齊全、物業(yè)管理規(guī)范、開(kāi)展多樣社區(qū)活動(dòng)的小區(qū)，帶動(dòng)了我縣文明和諧社區(qū)的建設(shè)。
但必須充分認(rèn)識(shí)到，我縣物業(yè)管理的覆蓋面、服務(wù)質(zhì)量、管理水平與全面提高居民的居住質(zhì)量，營(yíng)造穩(wěn)定、安全、舒適、健康的人居環(huán)境，還有一定的差距，存在的問(wèn)題主要有：
（一）物業(yè)管理覆蓋面不廣，老住宅小區(qū)物業(yè)管理難以展開(kāi)。相當(dāng)多的老住宅區(qū)的規(guī)劃布局、配套設(shè)施和設(shè)計(jì)建設(shè)等與現(xiàn)在的需要已不適應(yīng)。由各單位在上世紀(jì)９０年代或９０年代之前興建和開(kāi)發(fā)的老住宅小區(qū)，面臨著物業(yè)無(wú)人肯管的危機(jī)。據(jù)今年５月份調(diào)查統(tǒng)計(jì)，魏塘鎮(zhèn)開(kāi)放式和半開(kāi)放的小區(qū)有５２個(gè)，住戶１．５萬(wàn)多戶，其中出租戶有２７５７戶。同時(shí)，這５２個(gè)小區(qū)中大部分連值班人員都沒(méi)有。
在這些小區(qū)中，有停車位的只有１７個(gè)小區(qū)，占３２％；而１７個(gè)小區(qū)的停車泊位只有２５７個(gè)，但實(shí)際車輛數(shù)已超過(guò)１２００多輛。這些小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施落后，又基本處于無(wú)物業(yè)管理狀態(tài)，所以小區(qū)內(nèi)偷盜、停車難、道路損壞、下水道堵塞等問(wèn)題突出。
?。ǘ┪飿I(yè)管理水平不高。有的小區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，不按照合同提供服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不符，甚至侵犯到業(yè)主權(quán)益。有的仍停留在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、門(mén)衛(wèi)值班、日常維修等傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目，沒(méi)有結(jié)合社區(qū)特點(diǎn)開(kāi)展全方位、多層次的社會(huì)化服務(wù)。另外，有些企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容的量化標(biāo)準(zhǔn)不夠透明。開(kāi)發(fā)公司在建設(shè)中所遺留的質(zhì)量、配套、信用方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)相互推諉，居民的正當(dāng)要求得不到很好解決。
?。ㄈ┎糠謽I(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)。有的居民沒(méi)有樹(shù)立起物業(yè)有償服務(wù)的商品消費(fèi)理念，把物業(yè)管理看作是“政府行為”，要求其“包攬一切”，導(dǎo)致企業(yè)收費(fèi)困難，并引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)和物管行為的抵觸情緒，形成惡性循環(huán)。特別是集中建設(shè)的拆遷安置房和廉租房小區(qū)，部分居民可能經(jīng)濟(jì)承受能力有限，而且對(duì)物業(yè)有償服務(wù)的消費(fèi)觀念滯后，實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理難度較大。
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理氛圍不佳，還沒(méi)有納入政府城市管理之列。目前，物業(yè)管理工作還沒(méi)有有機(jī)地納入社區(qū)管理之中。各界缺乏對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有真正看到物業(yè)管理是社區(qū)管理甚至是城市管理、建設(shè)和諧社區(qū)和諧社會(huì)的基礎(chǔ)工作。
（五）業(yè)主委員會(huì)組建難、工作難。組建業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理活動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)。按照規(guī)定，入住率達(dá)到５０％以上的小區(qū)都要組建業(yè)主委員會(huì)，其主要職能是代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理行為，協(xié)助物業(yè)管理工作。但由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有明確業(yè)主委員會(huì)的組織性質(zhì)、主體地位以及相關(guān)的法律關(guān)系，加之居民的參與意識(shí)較弱等原因，目前，全縣只成立１３個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
?。┪飿I(yè)管理體制尚未理順。物業(yè)管理工作涉及面廣、量大、事難，僅靠一個(gè)部門(mén)是無(wú)法有效承擔(dān)起大量基礎(chǔ)性工作的，只有建立起“條塊結(jié)合、以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理”的機(jī)制，才能從根本上解決物業(yè)管理中存在的一系列問(wèn)題，充分發(fā)揮各級(jí)政府、各個(gè)部門(mén)應(yīng)有的作用。
如果不能及時(shí)有效化解這些問(wèn)題，必然嚴(yán)重影響物業(yè)管理的健康發(fā)展，嚴(yán)重制約構(gòu)建和諧社會(huì)。
推行物業(yè)管理與社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合的建議和措施
參照外地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合嘉善實(shí)際，我們認(rèn)為，很有必要探索建立“條塊結(jié)合，以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理”的新機(jī)制，把物業(yè)管理工作的重心下移，強(qiáng)化基層組織的具體職責(zé)，理順各方的關(guān)系。具體應(yīng)抓好以下工作：
?。ㄒ唬┱畱?yīng)強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
１．建立起“三級(jí)管理”體制。要實(shí)行物業(yè)管理屬地管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，建立起縣、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)三級(jí)物業(yè)管理體制。各鎮(zhèn)都要由一名副鎮(zhèn)長(zhǎng)分管該項(xiàng)工作；各社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，落實(shí)專門(mén)部門(mén)，配備專職人員，居委會(huì)以小區(qū)最大業(yè)主的身份參選業(yè)主委員會(huì)，居委會(huì)副主任可擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任，使我縣的物業(yè)管理形成“下有管理協(xié)調(diào)，上有督察指導(dǎo)”的自上而下的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
２．建立縣級(jí)物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。目前國(guó)內(nèi)有些城市物業(yè)管理工作是由書(shū)記或市長(zhǎng)親自在抓。因此，建議我縣也組建以縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭，由物業(yè)行政主管部門(mén)、公安、工商、鎮(zhèn)政府、城管、環(huán)保、國(guó)土、稅務(wù)及物價(jià)等組成的縣物業(yè)管理協(xié)調(diào)小組，并具體研究制定出各部門(mén)的工作職責(zé)和工作任務(wù)。
?。常訌?qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的政策傾斜。目前我縣有１８家物業(yè)企業(yè)，基本是處于保本或虧本狀況，所以這一行業(yè)目前需要政府的一定支持。應(yīng)該區(qū)分兩種類型，能用市場(chǎng)機(jī)制的小區(qū)如新建小區(qū)，可以通過(guò)招投標(biāo)來(lái)招聘物業(yè)企業(yè)；不能用市場(chǎng)機(jī)制的小區(qū)，如老住宅小區(qū)，只能由政府部門(mén)進(jìn)行調(diào)節(jié)，由各社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行管理，政府給予一定的補(bǔ)貼。
?。矗粩嗉哟笮袠I(yè)指導(dǎo)監(jiān)管力度，提升行業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案；規(guī)范前期物業(yè)管理，推行交接驗(yàn)收制度，明確開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方的責(zé)任和義務(wù)；制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)體系；建立警示制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的帶有傾向性的問(wèn)題，及時(shí)發(fā)給提示函；建立起居委會(huì)牽頭、以業(yè)主代表為主、有關(guān)部門(mén)參加的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考評(píng)小組，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考評(píng)并建立檔案，把群眾滿意度作為物管企業(yè)資質(zhì)年檢的核心內(nèi)容。
?。担滦^(qū)建設(shè)要規(guī)范，要將物業(yè)管理理念融入住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)之中。對(duì)小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)設(shè)施，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以界定并在詳規(guī)中明確，為物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)造條件。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，實(shí)行物業(yè)管理全程參與制度。在商品房規(guī)劃論證及報(bào)建階段，有關(guān)部門(mén)要參與審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部要求。
６．對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)費(fèi)支持。一是財(cái)政應(yīng)每年給予社區(qū)居委會(huì)一定的物業(yè)管理辦公經(jīng)費(fèi)。二是針對(duì)目前業(yè)委會(huì)工作無(wú)人肯管的情況，應(yīng)給予小區(qū)業(yè)委會(huì)主任和委員適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，以肯定他們的工作和鼓勵(lì)他們的工作積極性。三是安排業(yè)委會(huì)有一定的辦公場(chǎng)所和適當(dāng)?shù)霓k公經(jīng)費(fèi)。
（二）建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，往往涉及到市容環(huán)衛(wèi)、城管、公安、環(huán)保等多個(gè)職能部門(mén)，單靠物業(yè)行政主管部門(mén)的監(jiān)管手段是不能解決問(wèn)題的，因此，有必要在各社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，由主管部門(mén)、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等部門(mén)參加，定期收集居民反映的各種意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題。
?。ㄈ?qiáng)化基層組織的職責(zé)、理順各方關(guān)系。要把物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，必須明確以下幾個(gè)關(guān)系：一是規(guī)定各鎮(zhèn)的職責(zé)。各鎮(zhèn)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督工作。二是理順“條塊結(jié)合”的關(guān)系。鎮(zhèn)政府、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)接受物業(yè)行政主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。三是理順社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的關(guān)系。四是要建立基層投訴受理機(jī)制。五是社區(qū)應(yīng)擔(dān)負(fù)起未進(jìn)行物業(yè)管理或暫不具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)的管理責(zé)任。
?。ㄋ模┱畱?yīng)對(duì)老住宅小區(qū)進(jìn)行整治。要改變整個(gè)城市的面貌和環(huán)境，對(duì)老住宅小區(qū)進(jìn)行改造是必不可少的，目前國(guó)內(nèi)有不少城市在這方面已取得了成效。要使我縣的物業(yè)管理總體水平上一個(gè)臺(tái)階，當(dāng)務(wù)之急對(duì)老住宅小區(qū)應(yīng)該要進(jìn)行整治改造，加強(qiáng)對(duì)其基礎(chǔ)設(shè)施的投入，在此基礎(chǔ)上實(shí)施長(zhǎng)效管理。
１．由社區(qū)居委會(huì)牽頭，物業(yè)行政主管等部門(mén)配合，對(duì)老住宅小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查摸底，并征求各方意見(jiàn)，拿出各個(gè)老住宅小區(qū)的整改方案和預(yù)算方案，供縣領(lǐng)導(dǎo)決策。
?。玻渣c(diǎn)帶面，逐步擴(kuò)大。老住宅小區(qū)的整治工作涉及面廣、工作復(fù)雜性強(qiáng)，改造的時(shí)間又長(zhǎng)，需要先對(duì)一到二個(gè)小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，然后逐步推廣。
?。常度胍欢ǖ墓藏?cái)力，改造小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施。針對(duì)老住宅小區(qū)規(guī)劃布局落后，配套設(shè)施“欠賬”較多，小區(qū)內(nèi)道路“四通八達(dá)”等問(wèn)題，政府有必要拿出一定的財(cái)政資金進(jìn)行整治，完善小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施。
?。矗M(jìn)行物業(yè)長(zhǎng)效管理。對(duì)整治后的老住宅小區(qū)，有物業(yè)企業(yè)肯來(lái)接管的，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不肯來(lái)管的小區(qū)，應(yīng)由各社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心去管，由財(cái)政每年給予一定的補(bǔ)貼。
?。ㄎ澹┏浞职l(fā)揮物業(yè)管理納入社區(qū)統(tǒng)一管理的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新政府基層管理工作模式。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著“全天候”與社區(qū)居民接觸、溝通交流的行業(yè)特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，政府可以在基層管理工作中建立“政府向市場(chǎng)購(gòu)買服務(wù)”的機(jī)制，將大量事務(wù)性工作通過(guò)有償委托的方式交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成，有利于創(chuàng)造政府、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)“多贏”的局面。這是創(chuàng)新政府基層管理工作的一個(gè)切入點(diǎn)，也是政府基層管理的一種新嘗試。
物業(yè)管理工作已經(jīng)成為一項(xiàng)龐大復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程。我們要從實(shí)際出發(fā)，從物業(yè)管理自身特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)律出發(fā)，加強(qiáng)調(diào)查研究，多方聽(tīng)取社會(huì)各界的建議和意見(jiàn)，使物業(yè)管理工作形成政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的格局，并加強(qiáng)對(duì)其培育，努力做到在服務(wù)中實(shí)施管理，在管理中體現(xiàn)服務(wù)，使物業(yè)管理工作有機(jī)地納入社區(qū)統(tǒng)一管理之中。
馮 民 陳霞紅 胡征球
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