住宅小區(qū)，三分建，七分管。而談到物業(yè)管理，總繞不開物業(yè)費(fèi)這個敏感話題。一方面，業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)不提高，就別談物業(yè)費(fèi)調(diào)整；另一方面，物業(yè)公司也很無奈，管理成本逐年增加，業(yè)主要求也高了，但物業(yè)費(fèi)不調(diào)整，勢必造成管理質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的降低。僵持，對立，雙方陷入了“死循環(huán)”，要么物業(yè)“被炒”，要么拋盤走人，最終影響的還是小區(qū)品質(zhì)和居住體驗(yàn)。
如何推動“質(zhì)價(jià)雙提升”，讓居民有更好的感受度，也讓物業(yè)有更高的積極性？在馬橋鎮(zhèn)保利佳苑小區(qū)，依托紅色物業(yè)黨建領(lǐng)航，在居民區(qū)黨組織的牽頭下，居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司“三駕馬車”協(xié)同發(fā)力，聚焦“為什么調(diào)整”“怎么調(diào)整”“調(diào)整后有哪些變化”三大關(guān)鍵問題，積極推進(jìn)物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作，從張貼通知到業(yè)主大會表決通過，1個月就解開了這個“死結(jié)”，業(yè)主同意率超九成。
擺事實(shí)講道理 宣傳引導(dǎo)解民惑
近年來，隨著上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的連續(xù)提高，物業(yè)管理成本不斷增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要調(diào)整物業(yè)費(fèi)的愿望愈加迫切。然而，要讓業(yè)主多掏錢，談何容易?！拔飿I(yè)費(fèi)為什么要調(diào)整，你先拿依據(jù)出來，看看能不能說服我?！边@是談到物業(yè)費(fèi)調(diào)整時大多數(shù)業(yè)主的本能反應(yīng)。
保利佳苑是上海市動遷居民安置小區(qū)，于2014年12月起分批交房，總戶數(shù)1296戶。截至2020年6月底，已交房958戶，其中出租634戶，約占70%；常住人口約2820人，其中來滬租賃人員約2218人，約占80%。在這樣一個租戶居多的小區(qū)，業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理的感受度更低，自然而來的，調(diào)整物業(yè)費(fèi)的難度也更高。
此時，宣傳引導(dǎo)成為破題的關(guān)鍵。要讓業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)費(fèi)，首先得回答“為什么要調(diào)整”這個問題，而且這個理由要讓業(yè)主心服口服，達(dá)成“的確應(yīng)該調(diào)整”的共識。保利佳苑居民區(qū)黨支部書記陳理峰介紹說，為此，居委干部、業(yè)委會成員、社區(qū)黨員、樓組長等做了大量工作，向居民們擺事實(shí)講道理，引導(dǎo)大家樹立“物業(yè)服務(wù)差，業(yè)主是最大的損失群體”的觀念。
“根據(jù)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2018年上海市物業(yè)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》住宅物業(yè)按住房類型的平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格為：多層住宅每月1.44元/平方米；高層住宅每月2.33元/平方米；獨(dú)立式住宅每月4.16元/平方米。而保利佳苑是高層住宅，目前的物業(yè)費(fèi)是每月1.27元/平方米，遠(yuǎn)低于上海平均水平，是不是應(yīng)該調(diào)整一點(diǎn)？”
“我們的物業(yè)還是很盡責(zé)的，無論是之前的垃圾分類，還是疫情期間的日夜值守織密社區(qū)防疫網(wǎng)，包括前段時間的'創(chuàng)全’迎檢，他們都很辛苦，理應(yīng)得到居民業(yè)主的大力支持。如果物業(yè)費(fèi)不調(diào)整，服務(wù)確實(shí)沒有積極性……”
說的是實(shí)話，看的是實(shí)情，做的是實(shí)事，經(jīng)過一番宣傳和引導(dǎo)，居民們對物業(yè)費(fèi)調(diào)整的態(tài)度有了明顯的變化，同意的呼聲越來越高。
先論證后表決 流程規(guī)范順民意
過了第一關(guān)，接著就是第二關(guān)——“物業(yè)費(fèi)怎么調(diào)”。根據(jù)2018年新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，物業(yè)收費(fèi)完全實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，由第三方機(jī)構(gòu)先評估，再由業(yè)主表決決定。而保利佳苑的評估價(jià)格是每月1.8元/平方米。
為引導(dǎo)居民全程依法、依規(guī)參與物業(yè)服務(wù)調(diào)價(jià)的協(xié)商協(xié)調(diào)，讓調(diào)價(jià)機(jī)制更合理規(guī)范，紅色物業(yè)引領(lǐng)下的居民區(qū)黨組織、居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司多次召開四位一體聯(lián)席工作會議，制定方案，規(guī)范流程，明確職責(zé)，引導(dǎo)廣大居民有序參與物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整事前、事中、事后的全過程監(jiān)督，提高業(yè)主的參與率，提升業(yè)委會對小區(qū)事務(wù)的管理水平和決策的公正性。
在此過程中，鎮(zhèn)房管辦、社區(qū)辦等給予了專業(yè)的指導(dǎo)。相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次出席聯(lián)席工作會議，把好業(yè)務(wù)流程關(guān)，同時根據(jù)實(shí)際情況公正地評價(jià)和論證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格，確保流程的規(guī)范性和最終結(jié)果的公正性。
在確定相關(guān)方案后，2020年11月10日，保利佳苑正式啟動物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)征詢流程。物業(yè)調(diào)價(jià)方案、第三方機(jī)構(gòu)評估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等均在小區(qū)公示欄張貼，業(yè)主還可通過社區(qū)微信公眾號-公示公告查閱相關(guān)內(nèi)容。業(yè)委會組織工作人員在時間截點(diǎn)前將征詢表發(fā)放給業(yè)主，能當(dāng)場填寫的當(dāng)場回收，其他的后續(xù)填寫后投遞至指定投票箱。針對不在小區(qū)居住的房東業(yè)主，工作人員逐一致電征詢意見，確保一戶不漏。
2020年12月9日，在業(yè)主大會上，在業(yè)委會和業(yè)主代表們的見證下進(jìn)行了開箱唱票、記票，最終以超90%的同意率通過保利佳苑物業(yè)費(fèi)調(diào)整、繼續(xù)聘用保利物業(yè)等四項(xiàng)決議，高效、有序地完成了物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)工作，也為后續(xù)提升社區(qū)治理精細(xì)化水平奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
強(qiáng)治理重成效 服務(wù)升級得民心
物業(yè)費(fèi)調(diào)整了，物業(yè)服務(wù)水平也必須跟著提高，這樣才能提升業(yè)主的滿意度和感受度。為此，物業(yè)公司以精細(xì)化管理為抓手，推動物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”，積極解決居民的急難愁盼問題。
上海寒潮期間，物業(yè)維保團(tuán)隊(duì)根據(jù)應(yīng)急預(yù)案，對小區(qū)裸露在外的管道進(jìn)行了保溫處理，面對極寒氣溫，未發(fā)生一起爆管、凍管事故。
解決居民將電瓶車推進(jìn)電梯進(jìn)入樓道充電的現(xiàn)象，確保居民生命財(cái)產(chǎn)安全，一方面，物業(yè)加大巡查力度，發(fā)生類似情況及時勸阻；另一方面在每部電梯內(nèi)加裝了電瓶車禁入裝置，疏堵結(jié)合，還居民一個安全的生活環(huán)境。
小區(qū)還有4個以社區(qū)網(wǎng)格為單元的微信群，遇到報(bào)修，通常居民都會在群里“喊話”。物業(yè)人員20分鐘內(nèi)有響應(yīng), 2小時內(nèi)有處置, 24小時內(nèi)有結(jié)果反饋，及時解決各類維修問題。
物業(yè)保潔人員每天數(shù)次對車庫進(jìn)行清掃，將砂石清除，確保路面平整，得到了居民的一致好評。
服務(wù)在于細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)彰顯成效。物業(yè)服務(wù)的升級，讓小區(qū)業(yè)主深感“物業(yè)費(fèi)調(diào)整得值?！?/span>
馬橋鎮(zhèn)轄內(nèi)共26個住宅小區(qū)，其中物業(yè)費(fèi)高于2.5元 /平方米的高檔商品房及別墅小區(qū)14個，12個普通商品房及保障房小區(qū)中，原物業(yè)費(fèi)不足1.4元 /平方米的共9個，呈兩級分化現(xiàn)象。借力全鎮(zhèn)住宅小區(qū)紅色物業(yè)創(chuàng)建工作有力推進(jìn)的良好契機(jī)，近兩年，已有6個小區(qū)成功完成了物業(yè)費(fèi)的調(diào)價(jià)工作，有效提升了全鎮(zhèn)物業(yè)管理整體水平。后續(xù)，在黨建引領(lǐng)下，馬橋鎮(zhèn)將進(jìn)一步通過創(chuàng)建，引領(lǐng)居委會、業(yè)委會、物業(yè)“三駕馬車”協(xié)同合作，共同發(fā)力，繼續(xù)推動物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)的深入開展。交出一份令人滿意的強(qiáng)社區(qū)自治，促管理提升的優(yōu)秀“答卷”。
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