司法實(shí)踐中，租賃合同由于其經(jīng)濟(jì)行為本身的經(jīng)濟(jì)利益和時(shí)間周期的特點(diǎn)，常常會(huì)對(duì)逾期支付租金的違約行為進(jìn)行較多的約定，承租人或許是疏忽大意，而出租人則有意為之，雙方之間在租金之外，對(duì)于違約金這塊經(jīng)常會(huì)爭(zhēng)論得面紅耳赤。在租賃合同案件審理過(guò)程中，人民法院根據(jù)違約情況的不同也經(jīng)常會(huì)作出不同類型的判決。下文將側(cè)重于分析幾種租賃合同糾紛中常見(jiàn)的關(guān)于違約金的裁判觀點(diǎn)。
一、關(guān)于違約金的幾種裁判觀點(diǎn)
（一）按期計(jì)算法
1、概述
這種方法是目前大部分的租賃合同中常見(jiàn)的一種違約金設(shè)計(jì)條款。主要是根據(jù)租賃合同按期計(jì)算（租賃合同均以日、月、季度、年度等時(shí)間周期進(jìn)行計(jì)租）的特點(diǎn)，要求承租人按照約定的期間支付租金，如果不能按時(shí)支付，則承租人應(yīng)當(dāng)按照一定的比例向出租人支付違約金。在審判實(shí)踐中，大部分人民法院都在合理數(shù)額范圍內(nèi)予以支持這種計(jì)算方式。
2、公式
違約金 = 欠付第1期租金 X 合同約定的比例 + （欠付第1期租金 + 欠付第2期租金） X 合同約定的比例 + （欠付第1期租金 +欠付第2期租金 +……+ 欠付第N期租金） X 合同約定的比例
3、參考案例：（2016）最高法民終469號(hào)
（二）結(jié)算計(jì)算法
1、概述
租賃合同的特點(diǎn)是按照時(shí)間周期來(lái)計(jì)算租金、并進(jìn)行定期付款和最終結(jié)算。租賃合同一旦進(jìn)行了最終結(jié)算，合同約定的按期支付的條款將不再執(zhí)行，出租人和承租人將僅就最后一期租金或之前累計(jì)的租金進(jìn)行核對(duì)，并就返還租賃物、租金總額、支付時(shí)間和方式等進(jìn)行確定。如果承租人未按照結(jié)算金額、支付節(jié)點(diǎn)和方式進(jìn)行支付，出租人有權(quán)向承租人主張一定比例的違約金。這種計(jì)算方式與“按期計(jì)算法”的區(qū)別在于，租賃合同是否約定有累計(jì)欠租達(dá)到一定程度后的違約金比例的調(diào)整，以及租賃雙方是否對(duì)于租賃物進(jìn)行了最后的結(jié)算。
2、公式
違約金 = 租金結(jié)算金額 X 合同約定的比例 X 逾期支付的周期
3、參考案例：最高人民法院（2016）最高法民再155號(hào)
（三）利率計(jì)算法
1、概述
在一般的租賃合同糾紛案件中，租賃合同中往往會(huì)以按日計(jì)算逾期違約金的內(nèi)容來(lái)約束承租人，強(qiáng)調(diào)其付款義務(wù)。實(shí)務(wù)中，如果單純按照合同條款來(lái)計(jì)算逾期違約金的話，違約金的數(shù)額可能會(huì)與租金不相上下，如果約定的比例較高的話，計(jì)算結(jié)果甚至有可能會(huì)比租金還要高。這個(gè)時(shí)候，人民法院會(huì)結(jié)合法律規(guī)定和生活常識(shí)，參照中國(guó)人民銀行的貸款利率，或是結(jié)合案件實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)狀況酌情“判”出一定的利率，平衡出租人的合理?yè)p失，重新計(jì)算違約金。
2、公式
違約金 = 欠付的租金 X 人行同期貸款利率的一定倍率（或人民法院判定的利率） X 逾期周期
3、參考案例：最高人民法院（2018）最高法民再30號(hào)
（四）損失估算法
1、概述
租賃合同中的租賃物，一般都具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，租賃期限越長(zhǎng)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值就會(huì)越高。但是，如果承租人遲遲不支付租金，則會(huì)影響出租人二次租賃以從中獲取收益。在司法裁判中，為了平衡租賃合同雙方的合理權(quán)益，常常會(huì)以合同中約定的租金為計(jì)算基礎(chǔ)，按照一定的倍率，直觀、客觀地計(jì)算出違約金。
2、公式
違約金 = 約定的租金（損失） X 一定的倍率（周期）
3、參考案例：最高人民法院（2014）民申字第710號(hào)
二、主要法律依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條：當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第一百一十三條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第一百一十四條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第一百一十九條：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。
2、《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）
第二十八條：當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。
第二十九條：當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。
三、評(píng)析
1、按期計(jì)算法、結(jié)算計(jì)算法是一般租賃合同條款中都涉及的違約金計(jì)算方式，違約金的比例是簽訂合同時(shí)雙方預(yù)先商定的，是契約自由的真實(shí)意思表示，毫無(wú)疑問(wèn)，是人民法院優(yōu)先參考的計(jì)算方式。這種計(jì)算違約金的方法是租賃雙方就租金逾期支付的違約行為達(dá)成合意的結(jié)果，人民法院對(duì)此予以充分尊重，不會(huì)主動(dòng)行使自由裁量違約金的權(quán)力。所以，對(duì)于出租人來(lái)講，努力在租賃合同中爭(zhēng)取對(duì)于不同違約情形的條款設(shè)計(jì)，才是法庭制勝的不二法寶。
2、在根據(jù)合同約定的計(jì)算方式得出的違約金過(guò)高的情況下，人民法院則常會(huì)采用利率計(jì)算法和損失估算法，從合同約定、損失情況、人行的貸款利率、經(jīng)濟(jì)景氣程度等，依法干預(yù)合同的計(jì)算方式，主動(dòng)確定一定的比例，從而重新計(jì)算違約金。這兩種計(jì)算方法，側(cè)重點(diǎn)在于損失的衡量。相對(duì)來(lái)說(shuō)，隨著生活閱歷、對(duì)于經(jīng)濟(jì)行為、損失可量化的直觀認(rèn)知和理解程度等等的不同，審理法官自由裁量的結(jié)果會(huì)有所不同，違約金的數(shù)額、計(jì)算依據(jù)、損失的范圍等必然會(huì)有所不同，直接影響到了案件的審理結(jié)果。
3、實(shí)踐中，作為出租人的代理律師，出于盡最大可能維護(hù)利益的角度，可能會(huì)同時(shí)主張違約金和合理的經(jīng)濟(jì)損失。違約金的計(jì)算是根據(jù)租賃合同的條款得出的簡(jiǎn)單數(shù)字，雙方代理律師和審判人員對(duì)此沒(méi)有太大的爭(zhēng)議；而實(shí)際損失、實(shí)際損失的具體項(xiàng)目、可以物化的證據(jù)、間接損失等卻明顯不同，雙方代理人會(huì)對(duì)此存在較大爭(zhēng)議，審判人員也對(duì)于損失的具體認(rèn)定、范圍、預(yù)期利益等有不同的見(jiàn)解。
通過(guò)檢索相關(guān)案例，最高人民法院對(duì)此的觀點(diǎn)是：可以同時(shí)主張違約金和經(jīng)濟(jì)損失，但違約金的主要立法功能側(cè)重在與“填平損失”，而“經(jīng)濟(jì)懲罰”只是輔助手段，在支持了大部分的損失賠償請(qǐng)求和預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益之后，對(duì)于另行主張的違約金，一般認(rèn)為“過(guò)分高于造成的損失”，不予支持。這一觀點(diǎn)，在最高人民法院（2016）最高法民終746號(hào)“江蘇樂(lè)天瑪特商業(yè)有限公司、淮北兆基實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛”案件中比較突出，“違約金制度以補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔，主要目的在于填補(bǔ)守約方一方的損失”。
其他最高人民法院關(guān)于租賃合同的案件中，也可見(jiàn)到該觀點(diǎn)，在一些案件中，甚至把律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等，也都列入了損失范圍。對(duì)此，承租人的代理人應(yīng)當(dāng)充分利用這一裁判觀點(diǎn)，在法庭審理中，可以就出租人可能發(fā)生的損失狀況這一角度展開(kāi)，以駁斥、抵消直至否定出租方關(guān)于違約金的相關(guān)主張。
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