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關(guān)于征收“城中村”房屋的程序問題

對已經(jīng)被征收的“城中村”，征收此地的房屋程序，應(yīng)當按照國有土地上的房屋征收程序進行。對未被征收的“城中村”的房屋征收程序與前者尚有不同，其征收的法律依據(jù)主要有土地管理法、《土地管理法實施條例》以及相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章。具體程序如下：

㈠征地審批

因“城中村”原屬農(nóng)用地，盡管機井變遷多數(shù)已變成居住用地或者工業(yè)、商業(yè)用地，但原有性質(zhì)未經(jīng)變更，故其性質(zhì)仍屬于農(nóng)用地。因城市建設(shè)需要改造“城中村”，根據(jù)土地管理法第四十三條和第四十四條的規(guī)定，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批。決定能否將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的依據(jù)有：⑴土地利用總體規(guī)劃。土地用途管制制度的核心是土地利用總體規(guī)劃，通過土地利用總體規(guī)劃劃分每一塊土地的用途和土地使用的條件，向社會公告。農(nóng)用地如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)域范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。⑵土地利用年度計劃。土地利用年度計劃是國家根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設(shè)用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃中的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的計劃，是政府審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)，即政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須在土地利用年度計劃控制指標范圍之內(nèi)，不得超計劃批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。⑶建設(shè)用地供應(yīng)政策。國家制定建設(shè)用地的供應(yīng)政策，不但有利于控制建設(shè)用地總量，防止大量占用農(nóng)用地，同時，還可以優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止重復(fù)建設(shè)，促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。建設(shè)用地供應(yīng)政策由國務(wù)院土地行政主管部門根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策制定。對國家明確禁止建設(shè)的項目，要禁止為其辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和供地，對國家孤立投資的建設(shè)項目，應(yīng)當優(yōu)先為其辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和供地。在國家對建設(shè)用地供應(yīng)不足的條件下，優(yōu)先保證國家急需的建設(shè)項目用地，是建設(shè)用地供應(yīng)政策起到對國家經(jīng)濟調(diào)控的輔助作用。

根據(jù)土地管理法第四十五條的規(guī)定，征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃或者其他土地超過七十公頃的，由國務(wù)院批準；征收除基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地三十五公頃以下或者其他土地七十公頃以下的土地，由省級人民政府批準?！俺侵写濉彼加玫耐恋叵鄬γ娣e較小，一般情況下，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準和征用審批權(quán)限都在省級人民政府，換言之，均由省級人民政府批準。

需要說明以下兩點情況：一是單獨選址的項目在批準征收集體土地的同時，批準建設(shè)用地；二是規(guī)劃區(qū)內(nèi)分批次的土地征收，有時在辦理審批手續(xù)時無具體建設(shè)項目，所以在批準征收土地時，不一定批準建設(shè)用地（不批準供地方案）。

㈡征收土地方案實施

征收土地方案經(jīng)依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐摹俺侵写濉庇枰怨?。被征收土地的所有?quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝Ｊ?、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案（該方案一般可以參照國有土地上房屋征收、補償方案制定），在被征收土地所在地的“城中村”予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。

有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章中，對征收集體土地程序規(guī)定的比較原則，為了充分保護被征收人及其利害關(guān)系人的合法權(quán)益，市縣級人民政府參照國有土地上房屋征收程序的規(guī)定，作出的征收集體土地上房屋決定和補償決定，均應(yīng)認定為合法。