一起聊聊租房那些事兒~
在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮的推動(dòng)下，房屋租賃經(jīng)營(yíng)方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問(wèn)題，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。
目前，房屋租賃合同糾紛的法律適用依據(jù)主要集中于《中華人民共和同合同法》和最高院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《租賃解釋》）。
這兩部規(guī)范性文件，涉及內(nèi)容寬泛，法律適用難點(diǎn)各異，面對(duì)司法實(shí)踐中層出不窮的問(wèn)題，明顯力有不逮。為此，筆者結(jié)合幾年來(lái)總結(jié)的司法實(shí)踐和判例，對(duì)部分熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題的爭(zhēng)鳴，做一定的梳理。
解答：承租方擅自搬離租賃房屋的行為，既不符合約定解除條件又不符合法定解除條件，因此搬離行為并不具有單方解除合同的效力。
但是，對(duì)于此類(lèi)合同是否應(yīng)在訴訟中判決解除，傾向性認(rèn)為：由于非金錢(qián)義務(wù)無(wú)法強(qiáng)制履行，因此在承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同的情形下，合同已確實(shí)無(wú)法履行，法院可以判決合同解除。
基于承租人違約造成出租人損失，應(yīng)由承租方承擔(dān)，該損失一般以三個(gè)月的租金為宜。同時(shí)，出租人雖系守約方，也負(fù)有減損義務(wù)，應(yīng)及時(shí)尋找其他承租人，否則對(duì)擴(kuò)大的損失部分不予支持。
解答：2006年上海市房屋土地資源管理局出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定》（試行）已經(jīng)明確規(guī)定了“群租”判斷的標(biāo)準(zhǔn)，并原則上禁止“群租”行為。
雖然這僅僅是地方政府部門(mén)規(guī)章，不能對(duì)合同本身的效力產(chǎn)生影響，但如果群租涉及到轉(zhuǎn)租問(wèn)題或?qū)仓刃蛟斐蓾撛谖：?，?duì)相鄰業(yè)主造成影響，則根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，符合解除條件的，可以予以解除。
解答：如承租方租賃房屋從事餐飲、娛樂(lè)等特殊用途的，裝修物是根據(jù)從事的行業(yè)要求特定化的，雖然仍具有使用價(jià)值，但出租方只有在將租賃房屋仍舊出租給他人或者自行經(jīng)營(yíng)同種行業(yè)時(shí)才具有利用價(jià)值，否則并無(wú)使用價(jià)值。
對(duì)于必要的基本設(shè)施的裝修，如消防設(shè)備等，一般都會(huì)在事實(shí)上對(duì)出租人具有利用價(jià)值。但是，最高院《租賃解釋》規(guī)定，只有在出租人同意利用的情形下，才需要考慮裝修價(jià)值的分?jǐn)偅虼送ǔＧ樾蜗虏恍枰袛鄬?duì)于出租方是否有利用價(jià)值。
解答：根據(jù)《租賃解釋》規(guī)定，合同解除之過(guò)錯(cuò)在于承租人一方，則裝修損失即由承租人承擔(dān)。是否在此類(lèi)案件的處理中，除了出租人同意利用的，均無(wú)需考慮裝修殘值損失？
如裝修價(jià)值數(shù)額巨大，在出租方否認(rèn)裝修具有利用價(jià)值的情形下，由承租人單方面負(fù)擔(dān)裝修損失是否利益失衡？ 傾向性意見(jiàn)認(rèn)為：按照最高院《司法解釋》的規(guī)定處理，根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)相應(yīng)的裝修損失。如果系承租人單方面原因造成的，出租人不同意繼續(xù)使用原裝潢的，則不需要進(jìn)行裝潢補(bǔ)償，相關(guān)損失應(yīng)由承租人全部承擔(dān)。
解答：租賃合同的標(biāo)的物是房屋，至于所爭(zhēng)議的房屋用途問(wèn)題，與合同是否有效無(wú)關(guān)，租賃合同應(yīng)為有效。
當(dāng)然，房屋的使用，需要遵循嚴(yán)格的用途要求，否則對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、周?chē)h(huán)境可能造成嚴(yán)重影響，因此為了安全等問(wèn)題，不宜鼓勵(lì)擅自改變用途，如果業(yè)委會(huì)或政府部門(mén)不允許改變房屋用途的，則該類(lèi)租賃合同實(shí)際上無(wú)法履行，應(yīng)按解除合同處理。
解答：涉及違章建筑的租賃關(guān)系一般應(yīng)作無(wú)效處理已形成統(tǒng)一意見(jiàn)。然而被確認(rèn)無(wú)效后，損失范圍如何確定？雙方的過(guò)錯(cuò)大小如何判斷？具體如何補(bǔ)償？
傾向意見(jiàn)認(rèn)為：出租人應(yīng)對(duì)出租物負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，對(duì)租賃合同的無(wú)效負(fù)有主要責(zé)任，但是承租人亦應(yīng)對(duì)所租房屋的合法性積極審查，此時(shí)應(yīng)對(duì)無(wú)效負(fù)次要責(zé)任。
另外，裁判文書(shū)中可以客觀描述未取得建筑規(guī)劃許可等事實(shí)，但不宜認(rèn)定違章建筑，此應(yīng)由行政部門(mén)依法認(rèn)定。
解答：將來(lái)的房屋動(dòng)遷是屬于待定的不確定事實(shí)，即使公布了房屋動(dòng)遷公告，但將來(lái)仍存在不會(huì)實(shí)際動(dòng)遷的可能，因此該條款實(shí)質(zhì)是附解除條件的約定，在20年法定期限內(nèi)出現(xiàn)房屋動(dòng)遷的情形，則合同可以解除。
如果將該類(lèi)約定視為不定期租賃，一是違背了當(dāng)事人約定租期到動(dòng)遷為止的本質(zhì)，二是賦予出租人隨時(shí)解除租賃合同的權(quán)利，將不利于合同履行的穩(wěn)定性和預(yù)期性。
至于解除時(shí)間，建議以動(dòng)遷公告為準(zhǔn)。當(dāng)然，超過(guò)20年法定最長(zhǎng)期限的租賃部分，根據(jù)合同法規(guī)定，屬于無(wú)效約定。
解答：最高院《租賃解釋》第十七條規(guī)定因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人代為支付欠付的租金和違約金可以抗辯承租人的合同解除權(quán)。適用該規(guī)定時(shí)有以下兩個(gè)問(wèn)題：
第一個(gè)問(wèn)題：在出租人以承租人拖欠租金為由起訴解除合同時(shí)，是否必須通知次承租人作為第三人參加訴訟，詢(xún)問(wèn)其是否愿意代承租人支付租金及違約金？
答：《租賃解釋》規(guī)定次承租人的抗辯權(quán)，其目的是為了保護(hù)次承租人的租賃利益，促進(jìn)租賃合同繼續(xù)履行，如果在訴訟中不通知次承租人參加訴訟，次承租人有可能對(duì)訴訟無(wú)從知曉，無(wú)法為承租人代付租金來(lái)對(duì)抗出租人的解除權(quán)，導(dǎo)致《租賃解釋》規(guī)定的目的不能實(shí)現(xiàn)。因此一般情況下要追加次承租人為第三人，次承租人應(yīng)在一審法庭辯論終結(jié)前支付租金。
第二個(gè)問(wèn)題：對(duì)于存在多個(gè)次承租人的情況，各個(gè)次承租人對(duì)是否代承租人支付租金及違約金存在不同意見(jiàn)，是否判決部分解除合同？
答：一是區(qū)分居住用房和商鋪。居住用房一般都要追加次承租人參加訴訟，商鋪類(lèi)的非居住用房，由于人數(shù)較多，很難直接找到實(shí)際使用人，建議不予追加。另外，如果存在多次轉(zhuǎn)租的情況，亦不應(yīng)追加次承租人參與訴訟。
二是要根據(jù)出租人的訴訟請(qǐng)求而定。如果原告要求解除和返還房屋的，則一定要通知次承租人參與訴訟，因?yàn)檫@涉及到次承租人的遷出義務(wù)；而如果出租人僅要求解除租賃合同，不要求法院處理解除后果的，可以不追加，因?yàn)榇纬凶馊舜藭r(shí)仍可以通過(guò)支付租金的方式，與出租人建立新的租賃關(guān)系，不會(huì)損害次承租人的利益。
解答：承租人擅自轉(zhuǎn)租確實(shí)違反了約定，但承租人的行為卻并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美虼藢?duì)于出租人的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。
因?yàn)椋m然出租人是以不當(dāng)?shù)美麨橛商崞鹪V訟的，但糾紛實(shí)質(zhì)上是由于承租人的違約行為造成的，故而出租人是否遭受損失可以適用合同法中的原則加以判斷，即出租時(shí)的預(yù)期利益與轉(zhuǎn)租后的實(shí)際利益之間是否有差額。
承租人擅自轉(zhuǎn)租的行為，實(shí)質(zhì)上并未影響出租人的合同期待利益，即出租人每月收取租金的金額不變，所以出租人并未因轉(zhuǎn)租行為而遭受損失。并且，出租與轉(zhuǎn)租系兩個(gè)層次的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)遵循合同相對(duì)性的原則予以處理。
本文作者：上海房法官
聯(lián)系客服
