各地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建行為的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
一、上海市地方稅務(wù)局關(guān)于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”及其他有關(guān)營業(yè)稅征收問題的具體規(guī)定
滬地稅一[1996]43號(hào)
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、《營業(yè)稅稅目注釋》、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》的精神，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)本市范圍內(nèi)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”及其它有關(guān)營業(yè)稅的征收問題具體規(guī)定如下：
六、關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)（或住宅辦、住宅開發(fā)公司）接受委托代建房產(chǎn)行為的征稅問題。
房產(chǎn)企業(yè)（或住宅辦、住宅開發(fā)公司，下同）以接受企業(yè)單位或其他部門委托房產(chǎn)，房產(chǎn)建成后，房產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)成本與委托方結(jié)算，另外按一定的百分比收取管理費(fèi)或分得房產(chǎn)。對(duì)這種形式的委托代建房產(chǎn)，按以下情況分別計(jì)征營業(yè)稅：
?。ㄒ唬┦芡蟹酱ǖ姆慨a(chǎn)如果由受托的房產(chǎn)企業(yè)列入其開發(fā)計(jì)劃，則不論受托方與委托方如何結(jié)算，均應(yīng)按結(jié)轉(zhuǎn)的房產(chǎn)造價(jià)成本及收取的管理費(fèi)（如系取得房產(chǎn)的，則按規(guī)定折換計(jì)算）一并依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)征營業(yè)稅。
?。ǘ┤绻芡写ǖ姆慨a(chǎn)系列入委托方的房產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃按以下辦法計(jì)征營業(yè)稅；
1. 受托方將房產(chǎn)建成后同時(shí)向委托方結(jié)轉(zhuǎn)房產(chǎn)成本并收取管理費(fèi)的,對(duì)受托方結(jié)轉(zhuǎn)的房產(chǎn)成本及收取的管理費(fèi)一并依“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅；
2.如果受托方不墊付資金,不負(fù)擔(dān)房產(chǎn)造價(jià)成本的結(jié)轉(zhuǎn),僅是收取管理費(fèi),所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負(fù)責(zé),則對(duì)受托方僅就其收取的管理費(fèi)收入計(jì)征營業(yè)稅。如果受托方以取得房產(chǎn)的形式來代替管理費(fèi)收入，則對(duì)其取得的房產(chǎn)按規(guī)定折換計(jì)算后計(jì)征營業(yè)稅。
?。ㄈ?duì)房產(chǎn)企業(yè)接受各級(jí)政府部門委托代建職工住宅房、動(dòng)遷用房的，可憑有關(guān)政府部門的代建造房文件，報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后，暫按收取的代建管理費(fèi)收入計(jì)征營業(yè)稅。如果房產(chǎn)企業(yè)代建的房產(chǎn)自行對(duì)外銷售，則應(yīng)就銷售收入按規(guī)定計(jì)征營業(yè)稅。
二、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知
冀地稅發(fā)［2000］93號(hào)
二、委托建房征稅問題
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅，其營業(yè)額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：
?。ㄒ唬┮晕蟹降拿x辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；
?。ǘ┡c委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；
（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；
?。ㄋ模┎灰允芡蟹降拿x辦理工程結(jié)算。
凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
三、浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知
浙地稅函〔2004〕437號(hào)
十二、關(guān)于停止執(zhí)行的幾個(gè)政策問題
停止執(zhí)行《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知》（浙地稅一[1998]71號(hào)）中的下列規(guī)定，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
?。ㄒ唬?duì)單位和個(gè)人未到有關(guān)政府部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或不動(dòng)產(chǎn)過戶手續(xù)，但實(shí)際已將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人或不動(dòng)產(chǎn)銷售給他人的，并向?qū)Ψ饺〉昧素泿?、?shí)物或其他經(jīng)濟(jì)利益的，也應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”或“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
?。ǘ?duì)納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋（或其他不動(dòng)產(chǎn)）的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅。這里所說的“代建房屋”必須同時(shí)符合下列四個(gè)條件：
1．由委托方自行立項(xiàng)；
2．不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；
3．受托方不墊付資金；（此條浙江地稅已取消）
4. 事先與委托方訂有委托代建合同。
凡不同時(shí)符合上述四個(gè)條件的代建行為。對(duì)受托方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
四、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程征收營業(yè)稅的批復(fù)
發(fā)文字號(hào)：寧地稅(流)發(fā)[1998]073號(hào)
主送：略
你局《關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示》(銀地稅(流)發(fā)[1998]008號(hào))收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程所需全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位提供，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi)(代建費(fèi))或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(fèi)(代建費(fèi))。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：
一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi)(代建費(fèi))和價(jià)外費(fèi)用，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營
業(yè)稅。
二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計(jì)稅營業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi)（代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅
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