很多人在群里問我搖號排名很后面，萬一只有頂樓和底樓要不要買？眾人各抒己見。我來談?wù)勎业挠^點。
限價情況下，一二手價格倒掛厲害的，頂?shù)讟窃趺炊伎梢赃x；投資首選頂、底樓，自住根據(jù)自己經(jīng)濟能力和喜好選，但有些特殊情況下文展開說。
覺得有用的拿去。覺得不對的，留言中寫下自己的想法，連同我的文章一起供大家參考。
說的多不如做得多。卓越蔚藍領(lǐng)袖拿出了6套底層的房子重新?lián)u號，不用凍結(jié)資金，我自己也去參與了。
文末再給大家吐槽一個樓盤的內(nèi)幕小道消息，不想惹麻煩，所以不會寫是哪個樓盤，但具體內(nèi)容會寫的比較詳細。
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PART 1
先說投資的情況。
投資看回報率，也就是你買入多少錢？賣出多少錢？賺到多少錢？把這個帳算清楚。
一般投資選擇低單價的房子。為什么呢？我們來具體分析。
一般二手房市場上不同樓層的售價會有差異，但這個差異會比較接近當(dāng)初一手房售價的差異。
這話的意思是，如果當(dāng)初一樓比二樓便宜1000元/，則今后相同條件下這兩者之間二手房的價也在這個數(shù)左右。
那么如果房價上漲翻倍了，則你多花在選樓層上的差價部分是很難跟著翻倍的。
因此要選擇相對低單價的房子，來實現(xiàn)投入資金增值最大化。
這樣講比較抽象，我來舉個具體的例子：
90方的房子，一樓單價1.3萬，總價117萬，與二樓之間單價相差2000元。二樓單價1.5萬，總價135萬。二樓往上每個樓層單價相差150元，15樓的單價為1.695萬，總價為152.55萬。
則一樓與二樓之間兩個房子總價相差18萬。一樓和15樓房子總價相差35.55萬。
假如今后房價漲的翻倍了，對于3萬左右的房子，一二樓之間的差價估計也就在20萬左右，而不太會達到原本差價的2倍，從18萬變成36萬。這部分差價是很難跟著房價翻倍而翻倍的。
同樣道理，一樓和15樓的房子在二手房市場上的差價更不可能達到原有35.55萬差價的兩倍，即71.1萬。
換句話說，你當(dāng)初如果買了二樓而沒有買一樓，那么你多投入的這18萬并沒有和其他投入這套房子的資金 一樣，產(chǎn)生翻倍的效益。如果你買了15樓，則你多投入的35.5萬，也一樣。
這也就是為什么投資要首選低單價的房子。頂樓也同樣考慮。
還有一個方面，作為投資，如果在持有期間房屋對外出租，一樓、二樓和15樓在租金上并不會有太大的差價。那么作為回報率計算，一樣是低總價的回報率更高一些。
這是總的一個思路，但也有一些特殊的情況，就要具體分析了。
1、有的樓盤沒有一樓，從二樓起賣，下面是挑空入戶大廳，二樓相當(dāng)于三樓，雖然采光差一點，但不會很潮濕，陰暗，價格又會相對低一些，所以這樣的底樓是投資的首選。
2、有的樓盤一樓雖然無架空層，但下面是車庫，也不會太潮濕，這種樓層會比較難以轉(zhuǎn)手，是否選擇買就要看價格差是否足夠大。如果差價不夠大，還是建議選二樓，因為更容易出手，如果差價很大，那選一樓也不是不可以。
3、洋房的一樓帶有大面積地下室和花園，洋房的頂樓帶有閣樓，這些贈送部分在二手房賣出時候都能產(chǎn)生溢價的。
因為這些都是實際能夠使用的面積。雖然買進的時候會貴一些，賣出時候也不可能按全部實際使用面積折算成錢來賣，但還是能夠產(chǎn)生額外效益的。
4、接近的價格下，樓間距不大的選擇順序應(yīng)該是頂樓、二樓、一樓，樓間距足夠大或者超高層的，譬如總層數(shù)30層以上的，選擇順序應(yīng)該是二樓、頂樓、一樓。（這里指沒有架空的一樓）
5、如果是豪宅，請選擇最好的樓層，頂?shù)讟嵌疾灰x。對于購買豪宅的人群來說品質(zhì)比價格更重要。
PART 2
再談?wù)勛宰〉那闆r。自住主要看兩點：
1、你有多少錢？
2、有自己喜歡什么？
可能有人覺得這個寫出來很搞笑。但事實上大部分自住最后選了頂?shù)讟堑?，真的就是錢不夠，只能買得起這個。
另外，有的人喜歡高樓層的，有的喜歡低樓層的，這種事情真不能拿自己喜好去建議別人。
這里只把利弊大概說一下，最終還是要看大家自己怎么想的。
頂樓一般肯定會有漏水問題和隔熱問題。
但這個要客觀的講，現(xiàn)在房子施工質(zhì)量大部分都還可以。屋頂不上人不破壞的話，新房子前面5，6年是不太會出問題的。
時間長了自然會有漏水問題。真的漏了，補一下也花不了太多的錢。很多人房子住個10年左右就換了，所以頂樓漏水這件事情要關(guān)注，但也沒有說的那么可怕。
隔熱問題對現(xiàn)在的年輕人來說好像問題也不太大。白天都不在家，到家就開空調(diào)，可不像以前的人，要晚上10點以后用峰谷電了才開空調(diào)。說白了生活水平在提高，電費占生活開銷的比例已經(jīng)微不足道了。
底樓光照會不好，會潮濕、蚊蟲會多、私密性差一些。
但現(xiàn)在住宅一般下面有整體地下車庫，所以一樓哪怕不架空，也沒有那么的潮濕。我倒是覺得現(xiàn)在的樓盤一樓往往綠化完全挨著，蟲子這些特別多很煩人。
大部分一樓會被在小區(qū)里活動的人群一眼就看到屋子里的擺設(shè)這些。有忌諱的朋友還是要充分考慮這點的。
洋房底樓很多有送院子、送地下室；頂樓有送閣樓這些，房價會貴一些，就看大家自己的選擇了，我們這里不再討論。
PART 3
最后說說為什么去參與卓越蔚藍領(lǐng)袖六套一樓房子的搖號。
卓越這六套房子都在一樓，戶型也一般，下面也沒有架空，而且與二樓及以上的樓層差價也不算大。
換句話說，在這個樓盤里，并不是那么值得買。但我還是去參與了，并且也建議大家參與。
原因就是限價。1.3萬的價格，對于蔚藍領(lǐng)袖其他房子來說性價比不算高，但放到整個杭州市場里去比，性價比就是很高。
周邊我們不說什么2.5萬的二手房了，就1.8萬的價格賣出好了，也是5000元的差價，也是40萬的賺頭。干嘛不買？
沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
行情不好的時候，好樓層的房子一樣賣不出好價格；行情好的時候，差樓層的房子一樣能賣出好價格。我們要做的是選對時機。
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以前房子頂?shù)讟嵌急容^難賣，因為先天的缺點，讓選擇人群基數(shù)小，又讓大家有難轉(zhuǎn)手的預(yù)期。但因為限價造成的一二手差價，使得這些問題都變得不是問題。
天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。
結(jié) 語
正因為如此，某些開發(fā)商的銷售團隊也是用盡渾身解數(shù)，想出種種辦法來博取額外收益。
我們來講個故事，如有雷同，純屬巧合。
某個樓盤有那么34套房子沒有網(wǎng)簽，好像是被哪個媒體爆料了。說是要查一下到底有沒有問題。
結(jié)果其中18套在上周五之前把拖著沒有網(wǎng)簽的都去網(wǎng)簽了。還有16套原來是被一些沒有購房資格的人定的。
其中的10套通過內(nèi)部關(guān)系，一套房子按40萬+35萬+綁定一個車位的形式，打包價格大約210萬左右全部定掉了。
這些房子透明售房網(wǎng)上的備案價格在130萬上下。具體一房一價。
最后還剩了6套，拿出來搖號了。
大家聽聽就好了，我不能拿出證據(jù)，否則萬一鬧大，朋友買不到這個房子要恨死我了。
所以這真的就只能是個故事。
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