法律 2010-12-21 22:28:06 閱讀154 評論0 字號：大中小 訂閱
戀愛期間共同出資購房
一方死亡房產(chǎn)怎么分割？
志強和文麗戀愛期間共同出資40萬元聯(lián)名購買了一套房屋，然而就在倆人結(jié)婚前，志強因遭遇車禍而去世。志強只有兄弟倆人，其父母早已過世。在文麗料理完志強的喪事后，志強的哥哥從外地趕來，要求進行房產(chǎn)分割。
焦點問題：雙方購買的房產(chǎn)應(yīng)如何分割？
房產(chǎn)律師解答：
1、首先應(yīng)對倆人的共有房產(chǎn)進行析產(chǎn)。倆人共同出資購買的房產(chǎn)屬于雙方的共有財產(chǎn)。
如果雙方已經(jīng)約定了房產(chǎn)份額并取得了房產(chǎn)證，則應(yīng)按房產(chǎn)證上載明的比例確定各自的房產(chǎn)份額。
如果雙方?jīng)]有對房產(chǎn)份額做出書面約定，則應(yīng)按雙方的出資額確定各自份額。
在出資比例無法證明的情況下，應(yīng)推定為雙方各占50％的份額。
2、屬于志強所有的房產(chǎn)份額應(yīng)作為志強的遺產(chǎn)進行分割。根據(jù)我國《繼承法》的規(guī)定，被繼承人死亡后在沒有遺囑的情況下，按法定繼承辦理。即由其配偶、子女、父母作為第一順序繼承人，由于志強父母已逝，其本人又未婚，故其沒有第一順序繼承人，其房產(chǎn)份額應(yīng)由第二順序人繼承，包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。鑒于在志強的第二順序繼承人中，只有其哥哥一人，因此該部分房產(chǎn)份額應(yīng)由其哥哥繼承。
3、文麗不享有志強的遺產(chǎn)繼承權(quán)。由于文麗與志強并未結(jié)婚登記，因此，文麗不是志強法律上的配偶，不能作為志強的繼承人。志強的房產(chǎn)份額歸其哥哥所有后，文麗可以和其哥哥協(xié)商，通過房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的方式使房屋產(chǎn)權(quán)歸屬于一人。
特別提示：
雙方在戀愛、同居期間由于并沒有登記結(jié)婚，故不存在法律上的配偶關(guān)系，因此，一方是不能成為另一方的法定繼承人的。在這種情況下，除非另一方留有遺囑，將其房產(chǎn)遺贈給對方。否則，一方無權(quán)繼承另一方的房產(chǎn)。
戀愛期間共同出資以一方名義購房
產(chǎn)權(quán)人死亡后房產(chǎn)如何分割？
王先生和吳小姐在戀愛期間購買了一套商品房。房屋價款60萬元，其中王先生出資20萬元，吳小姐出資10萬元，購房人和房產(chǎn)證上使用的都是吳小姐的名字，并以吳小姐的名義辦理了30萬元的按揭貸款。天有不測風(fēng)云，就在倆人行將結(jié)婚之計，吳小姐在出差途中不幸遇難。吳小姐的父母在整理女兒遺物時，發(fā)現(xiàn)了房產(chǎn)證，并準(zhǔn)備辦理遺產(chǎn)過戶手續(xù)。王先生知悉后堅決反對。
焦點問題：房產(chǎn)該如何分割？
房產(chǎn)律師解答：
從實際出資的角度上說，這套房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于倆人共有。在倆人沒有房產(chǎn)份額約定的情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的實際出資額確定王先生和吳小姐的房產(chǎn)份額。由于雙方并未結(jié)婚，故王先生不能作為吳小姐的法定繼承人，吳小姐的房產(chǎn)份額應(yīng)由其父母依法繼承。按此原則，可由吳小姐的父母將王先生已經(jīng)支付的20萬元購房款和其本人實際承擔(dān)的銀行月供款返還給王先生，并承擔(dān)吳小姐對銀行的剩余債務(wù)。然后，吳小姐的父母辦理《繼承權(quán)公證書》，并在取得銀行同意或者還清貸款后，即可辦理吳小姐名下遺產(chǎn)房屋的過戶手續(xù)。如果王先生希望取得房產(chǎn)，由于其不是繼承人，故需要辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，由其將吳小姐已經(jīng)支付的10萬元購房款和吳小姐本人實際承擔(dān)的月供款支付給吳小姐的父母，并取得銀行同意進行轉(zhuǎn)按揭，承擔(dān)剩余的貸款債務(wù)后方能進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，在房價升值的情況下，補償或轉(zhuǎn)讓的價款需要適當(dāng)提高，雙方才可能達(dá)成協(xié)議。
特別提示：
上述結(jié)果是在雙方對出資情況并無異議情況下的房產(chǎn)分割方案。
如果吳小姐的父母不認(rèn)可王先生出資的說法，那么，對于王先生來說，將會面臨很大的風(fēng)險。
由于其和吳小姐并未結(jié)婚，而房產(chǎn)證又在吳小姐的名下，購房合同也是以吳小姐的名義簽署，這種情況本身就使王先生承擔(dān)了很大的舉證責(zé)任。因此，王先生必須提出其已實際出資的有效證據(jù)，比如從其個人帳戶上轉(zhuǎn)帳付款的書面憑證或電子記錄等。如果其不能對此進行舉證，則司法實踐上一般將全部房產(chǎn)作為吳小姐的遺產(chǎn)，判給作為其法定繼承人的父母來繼承。
戀愛期間合開公司購買房產(chǎn)
房產(chǎn)登記在公司名下 分手時如何分割？
康成與寧惠在戀愛期間分別出資8萬元和4萬元開辦了一家有限責(zé)任公司?？党扇喂镜膱?zhí)行董事，寧惠擔(dān)任公司經(jīng)理。公司開辦3年時，康寧倆人因故分手。此時公司名下一套價值120萬元的辦公用房成為雙方爭議的焦點。該套房產(chǎn)系倆人用公司經(jīng)營積累的利潤所購買，在公司150萬元的凈資產(chǎn)中，屬于最大的一宗財產(chǎn)?？党烧J(rèn)為自己是公司的大股東又是法定代表人，所以該套房產(chǎn)應(yīng)歸自己所有，由其給予寧惠適當(dāng)補償。而寧惠認(rèn)為，公司的日常經(jīng)營主要由自己負(fù)責(zé)，自己對公司的貢獻最大，所以該套房產(chǎn)要么歸自己，由其給予康成一定補償，要么雙方各占一半份額。
爭議焦點：該套房產(chǎn)應(yīng)如何處理？
房地產(chǎn)律師解答：
1、該套房產(chǎn)屬于公司的固定資產(chǎn)，不屬于倆人的共同財產(chǎn)。在康、寧倆人共同出資，設(shè)立公司的情況下，公司自取得營業(yè)執(zhí)照之日起便成為獨立的法人實體?？怠巶z人認(rèn)繳的出資已轉(zhuǎn)化為公司的財產(chǎn)，不再屬于個人所有。與此同時，倆人按出資比例對公司享有相應(yīng)的股權(quán)。由于公司作為獨立的法人，享有獨立的法人財產(chǎn)權(quán)，并以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。因此，在公司經(jīng)營中，由公司出資并以公司名義購買的房產(chǎn)屬于公司的自身資產(chǎn)，而并非一般意義上的共有財產(chǎn)，即公司財產(chǎn)并不直接等同于出資人的個人財產(chǎn)。
2、房產(chǎn)是否進行分配決定于公司是否解散。如果康、寧倆人決定，在倆人分手后，公司繼續(xù)存續(xù)，則公司的全部資產(chǎn)包括房產(chǎn)在內(nèi)不發(fā)生分割的問題。當(dāng)然，在公司按照決策程序決定對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的話，此時康、寧倆人可以通過競價方式，由出價高的一方通過購買取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。
如果倆人決定公司解散，則應(yīng)依法對公司進行清算。在用公司財產(chǎn)分別依法支付職工工資、社會保險費用和法定補償金、繳納所欠稅款、清償公司債務(wù)后，可以對包括房產(chǎn)在內(nèi)的公司剩余財產(chǎn)進行分配。
3、在公司進行清算后雙方可以按照出資比例分配房產(chǎn)份額。按照我國《公司法》的規(guī)定，公司的剩余財產(chǎn)應(yīng)按照股東的出資比例分配。因此，在本案中，如果該套房產(chǎn)屬于公司償債后的剩余財產(chǎn)的話，則應(yīng)按照康、寧倆人2比1的比例分配房產(chǎn)份額。雙方可以通過競價方式取得房屋的全部所有權(quán)，并按照上述份額比例支付給對方相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費用。
特別提示：
公司的房產(chǎn)不能等同于股東的個人財產(chǎn)。在公司存續(xù)期間，公司的房產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓，必須經(jīng)過公司章程所規(guī)定的程序。而分配公司房產(chǎn)只能在公司解散后，房產(chǎn)可以作為剩余財產(chǎn)的情況下，才能依照《公司法》的規(guī)定，按照股東的出資比例進行分配。
修改后的《公司法》已于2006年1月1日起施行。按照《公司法》的規(guī)定，公司股東按照實際出資比例分取公司紅利。這是公司股東分享公司收益的基本原則，但是《公司法》同時也充分尊重當(dāng)事人的意思自治，規(guī)定了在全體股東一致約定的情況下，也可以不按照出資比例分取公司紅利。因此，在戀愛雙方共同投資成立公司的情況下，如果一方認(rèn)為自己出資雖少，但貢獻較大，則可以與另一方協(xié)商按照約定的比例分配公司紅利。如果沒有這種約定，則只能按照出資比例分配紅利。至于在公司解散時，再提出不按照出資比例的其他分配方案，則除非其他股東一致同意，否則由于缺乏法律依據(jù)，是不會得到支持的。
法律關(guān)系分析：
戀愛期間雙方共同經(jīng)營的行為，從經(jīng)營主體的類型上來看，有以個人合伙經(jīng)營的，也有以開辦公司、企業(yè)的形式進行經(jīng)營的，還有一方在另一方作為個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶或者另一方開辦的公司、企業(yè)進行經(jīng)營時提供幫助或者雇工服務(wù)的。戀愛雙方用共同經(jīng)營所得購置的房產(chǎn)，由于既可能涉及到經(jīng)營主體內(nèi)部關(guān)系的問題，又可能涉及到雙方債權(quán)債務(wù)的問題，還可能涉及到勞動法律關(guān)系的問題，因此解決起來問題可能會相對復(fù)雜。如果雙方共同經(jīng)營是以開辦公司的形式進行的，一般來說，由于公司注冊時必須提交股東簽署的公司章程，因此，對雙方的爭議可以按照公司章程的規(guī)定來處理，爭議的解決相對其他類型容易一些。總體來說，戀愛雙方共同經(jīng)營而購置的房屋，根據(jù)經(jīng)營方式的不同可以按照以下原則處理：
1、雙方以個人合伙的方式共同經(jīng)營，并用經(jīng)營所得購置房產(chǎn)的，首先以合伙協(xié)議為解決問題的依據(jù)，并以合伙協(xié)議上載明的分配方式來確定雙方對房產(chǎn)的出資份額。沒有合伙協(xié)議的，又無法證明雙方出資比例的，可以認(rèn)定雙方各占購房出資款的一半。但是，如果房產(chǎn)證辦理在一方名下，而對方又舉不出房產(chǎn)屬于共同共有的證據(jù)的，則不能認(rèn)定房屋屬于雙方共同共有。
2、雙方以開辦公司和具有法人資格的企業(yè)的方式共同經(jīng)營，并用經(jīng)營所得以公司、企業(yè)名義購置房產(chǎn)的，該房產(chǎn)在公司、企業(yè)存續(xù)期間屬于公司、企業(yè)所有，在公司、企業(yè)解散后，如果該房產(chǎn)能夠作為剩余財產(chǎn)的，則由雙方根據(jù)出資比例進行分配。
3、以個體工商戶、個人獨資企業(yè)以及其他不具有獨立法人資格的企業(yè)的名義購買的房產(chǎn)屬于登記注冊的投資人所有。即使存在雙方共同經(jīng)營的事實，但雙方之間只是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不存在房產(chǎn)屬于雙方共有的問題。
4、為對方開辦的公司、企業(yè)或者在對方作為個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶經(jīng)營時提供幫助、便利條件的，雙方以經(jīng)營所得購置的房產(chǎn)，有約定的按約定辦理，沒有約定的以房產(chǎn)證上載明的權(quán)利人作為認(rèn)定房屋歸屬的依據(jù)。
5、作為對方開辦的公司、企業(yè)、個體工商戶的雇員與對方共同經(jīng)營，并以經(jīng)營所得購置房產(chǎn)的，房產(chǎn)的歸屬以雙方的約定或者房產(chǎn)證的記載確定，但在沒有約定，雇員也沒有作為購房人或產(chǎn)權(quán)人的情況下，雙方之間存在的是勞動合同關(guān)系，應(yīng)按勞動法律法規(guī)的規(guī)定，確定雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
律師建議：
1、雙方在戀愛期間共同經(jīng)營時應(yīng)注意簽署書面協(xié)議。屬于合伙經(jīng)營的，雙方應(yīng)簽署合伙協(xié)議；屬于其他經(jīng)營類型的，雙方應(yīng)簽署投資協(xié)議；屬于勞動關(guān)系的，雇員和企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽署勞動合同。即使戀愛雙方不用經(jīng)營所得買房，這些協(xié)議對于明確雙方的權(quán)利義務(wù)、減少糾紛也是大有裨益的。
2、雙方用共同經(jīng)營所得購房時，應(yīng)當(dāng)簽署出資購房協(xié)議。雙方應(yīng)在協(xié)議中明確購房資金的來源、房屋的歸屬、用途和雙方的產(chǎn)權(quán)份額等事項。
3、在用共同經(jīng)營所得購買房產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資金歸屬確定產(chǎn)權(quán)人名稱。如果雙方購房時均認(rèn)為共同經(jīng)營所得屬于雙方共同共有，則最好以雙方的名義聯(lián)名購房，并約定好房產(chǎn)份額。如果雙方均系經(jīng)營主體的投資人，并進行了工商登記，則雙方也可以用經(jīng)營主體的名義購買房產(chǎn)。這樣，在經(jīng)營主體解散時，雙方可以按照出資比例分享作為剩余財產(chǎn)的房產(chǎn)份額。但如果購房資金不應(yīng)歸于雙方共同所有的經(jīng)營所得的，則應(yīng)按照該資金的歸屬確定購房人，而不應(yīng)因一時沖動隨便使用兩個人的名稱購房，以免給自己帶來后悔的苦果。
夫妻離婚涉及多套共有房產(chǎn)如何進行分割？
鄭先生和胡女士結(jié)婚后用經(jīng)營所得購買了多處房產(chǎn)，現(xiàn)子女均已成家立業(yè)，倆人因種種矛盾無法調(diào)和而面臨離婚。目前倆人在北京擁有兩套房產(chǎn)，分別價值150萬元和250萬元；在上海擁有一套房產(chǎn)，價值150萬元；在廣州擁有一套房產(chǎn)價值100萬元。
爭議問題：倆人結(jié)婚后房產(chǎn)應(yīng)如何分割？
房產(chǎn)律師解答：
鄭先生和胡女士分割房產(chǎn)的條件大致相當(dāng)。在這種情況下，如果雙方均認(rèn)可上述房產(chǎn)的價值，并能就分配方案達(dá)成一致，則只需互相找補差價即可。比如由胡女士取得北京的兩套房產(chǎn)，鄭先生取得上海和廣州的房產(chǎn)時，則胡女士應(yīng)補償鄭先生75萬元。若由胡女士取得北京的小套房產(chǎn)和上海的一套房產(chǎn)，鄭先生取得北京的大套房產(chǎn)和廣州的一套房產(chǎn)，則鄭先生應(yīng)補償胡女士25萬元。
如果雙方能就房產(chǎn)分配方案達(dá)成一致，但不能就房產(chǎn)價值達(dá)成一致，則可采取作價補償方式，即就四套房產(chǎn)的價格委托評估機構(gòu)做出評估后，由獲得較高價值房產(chǎn)的一方按照房產(chǎn)差價的一半給予對方經(jīng)濟補償。
如果雙方不能就房產(chǎn)分配方案達(dá)成一致，且均不愿意放棄房產(chǎn)所有權(quán)，則可采取競價取得方式，由對各套房產(chǎn)出價高的一方取得該套房產(chǎn)，在四套房產(chǎn)通過競價分配結(jié)束后，按照競價時的價格由一方給予另一方補償。比如鄭先生以155萬元和245萬元競得北京的兩套房產(chǎn)，而胡女士以160萬元和120萬元競得上海和廣州的房產(chǎn)，則鄭先生應(yīng)補償胡女士60萬元。
如果雙方均不愿意取得個別房產(chǎn)，則對于該部分房產(chǎn)可采取拍賣分割方式，由雙方平分所得價款。比如，對于雙方均不愿意取得的廣州的房產(chǎn)予以拍賣后，若扣除拍賣費用后所得價款為90萬元，則鄭、胡每人可分得45萬元。
法律分析：
在分割作為夫妻共同財產(chǎn)的房屋時，首先應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則：即照顧扶養(yǎng)子女的一方、無過錯的一方、生活困難的一方等。按照這些原則確定房產(chǎn)的歸屬，并由取得房產(chǎn)的一方給予另一方房產(chǎn)價值一半的補償。從這一意義上說，確定了子女的扶養(yǎng)權(quán)歸屬和雙方的過錯責(zé)任往往直接影響到房產(chǎn)的最終歸屬。
如果雙方的條件大致相當(dāng)，按照上述原則不能確定房產(chǎn)的歸屬，而雙方又無法就房屋的價值和歸屬達(dá)成一致時，則應(yīng)區(qū)別情況采取競價取得、作價補償和拍賣分割三種方式對房產(chǎn)進行分割。在采用這三種方式處分房產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
1、適用這三種方式分割房產(chǎn)的前提是雙方無法就房屋的價值和歸屬達(dá)成一致。在雙方能就這兩個問題達(dá)成一致的情況下，則人民法院按照契約自由的原則，尊重當(dāng)事人的意思表示，一般不做主動干預(yù)。
2、適用競價取得方式時，雙方的條件應(yīng)大致相當(dāng)，并且均同意采取競價方式。如果雙方的條件不同，比如一方有過錯，則因按照分割原則即能確定房屋歸屬，故不適用競價取得方式。
3、在分割一套房屋時，只能適用一種方式，而分割多套房屋時，三種方式可以并用。如果夫妻雙方離婚時只有一套房屋需要分割，則根據(jù)雙方對共同所有的房屋的不同態(tài)度，即要么雙方均主張；要么一方主張，另一方不主張；要么雙方都不主張；其結(jié)果分別是或競價、或評估、或拍賣，三種方式在同一案件中不可能同時適用。而如果有多套房屋需要分割時，對于雙方均主張的房屋則可以競價取得；對于均不主張的房屋則可以拍賣分割；對于一方主張房產(chǎn)而另一方不主張的，則可以評估作價。
4、在訴訟中采取這三種方式分割房產(chǎn)時，一般需要雙方的申請或同意。司法實踐中，人民法院一般并不主動確定訟爭房屋的價值。而目前隨著房地產(chǎn)市場價格的上漲，許多房產(chǎn)在雙方離婚時的價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)初的購買價格，由于房屋已成為公民的生活必須品，其價值在夫妻共同財產(chǎn)中的分量非常之重，往往成為爭議的焦點。因此雙方在協(xié)商不成時，應(yīng)及時向人民法院提出申請，由人民法院組織競價、評估或拍賣，從而達(dá)到按照房屋的真實價值分割房產(chǎn)的目的。
戀愛期間雙方共同貸款購房
實際一方負(fù)擔(dān)月供 房屋如何分割？
趙男和周女婚前各出資10萬元作為首付款購置了一套預(yù)售商品房，同時，倆人聯(lián)名做了總額為40萬元的購房按揭貸款。之后趙男將自己的工資存款帳戶作為還款帳戶，每月向貸款銀行交納的月供款實際上都由趙男獨自承擔(dān)。房產(chǎn)證上載明的倆人的房產(chǎn)份額為各占50％。兩年多后倆人未及結(jié)婚即告分手。此時趙男已經(jīng)交納月供款累計6萬元，而倆人當(dāng)初60萬元所購的房產(chǎn)，市場現(xiàn)值也已飆升至100萬元。
爭議焦點：倆人分手后房產(chǎn)應(yīng)如何處理？
房產(chǎn)律師解答：
首先，按照房產(chǎn)證的記載，該套房產(chǎn)倆人各享有50％的份額，因此，如果房屋出售后純收益為100萬元，則倆人每人應(yīng)分得50萬元。
其次，倆人向開發(fā)商交納的60萬元房價款中有40萬元系通過向銀行共同貸款交納，因此，這40萬元屬于倆人的共同債務(wù)，倆人應(yīng)按照與銀行簽署的《個人住房貸款借款合同》中的約定，共同向銀行交納月供款。而趙男銀行帳戶上的轉(zhuǎn)帳憑證表明，趙男已經(jīng)交納的6萬元中有一半是替周女承擔(dān)的債務(wù)，這3萬元應(yīng)由周女支付給趙男。
再次，如果房屋的產(chǎn)權(quán)不做變動，則周女今后應(yīng)和趙男共同承擔(dān)銀行的月供款。若房屋出租的話，還可分享房屋的租金收益。當(dāng)然，周女應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的月供款也可以從房屋的租金收益中予以抵扣。
最后，如果雙方同意將房屋的產(chǎn)權(quán)變更為一人，則雙方可通過房屋競價的方式，由出價高的一方取得房屋的所有權(quán)，并將對方按比例應(yīng)得的價款支付給對方。舉例來說，假如趙男出價110萬元，而周女出價105萬元，則由雙方簽署《房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，趙男作為受讓方取得周女轉(zhuǎn)讓的50％的產(chǎn)權(quán)份額，并向周女支付55萬元的對價款（扣除周女應(yīng)向其支付的3萬元并承擔(dān)周女為買房而對銀行欠下的20萬元債務(wù)后，實交給周女32萬元），在辦理過戶手續(xù)后，由趙男享有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。
特別提示：
婚前雙方聯(lián)名購房時，對房產(chǎn)份額的約定應(yīng)以雙方的實際出資為準(zhǔn)。需要注意的是，在按揭購房時，實際出資不應(yīng)僅僅以雙方交納的首付款比例為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)把一方通過銀行按揭貸款投入的款項計入實際出資數(shù)額。從法律關(guān)系上來說，按揭購房至少包括兩個法律關(guān)系，一是和開發(fā)商的買賣合同關(guān)系，二是和銀行的借款合同關(guān)系。在貸款批下來并轉(zhuǎn)到開發(fā)商帳戶之后，房屋價款已經(jīng)全部支付完畢，聯(lián)名購房雙方對開發(fā)商的付款義務(wù)即告完成，以后支付的月供款只是對銀行的還債，而不是對房價款的繼續(xù)支付。因此，如果以一方的名義辦理的貸款，則貸款總額應(yīng)計入該方的實際出資數(shù)額，并以此約定房屋份額。如果以雙方的名義辦理貸款，則一般應(yīng)視為雙方在貸款總額內(nèi)的出資數(shù)額相等。如果實際上由一方負(fù)擔(dān)月供款，則最好以該方的名義貸款，這樣才能使雙方的權(quán)利義務(wù)相對等。以本案為例，月供款實際由趙男承擔(dān)，那么趙男應(yīng)以個人的名義貸款，在此情況下，若以雙方的實際出資額約定產(chǎn)權(quán)份額，則趙男的全部出資額為50萬元，而周女的出資額為10萬元，雙方分別享有房產(chǎn)份額的六分之五和六分之一，在房產(chǎn)增值時，趙男即可比原來多享有三方之一的房產(chǎn)增值收益。
此外，在雙方共同貸款的情況下，如果月供款實際上由一方承擔(dān)，則該方只是替對方承擔(dān)了部分債務(wù)，其依法可以向?qū)Ψ竭M行追償，但并不會必然引起房產(chǎn)份額的變化。當(dāng)然，在這種情況下應(yīng)注意保留還款的書面憑證，以備在爭議發(fā)生時向?qū)Ψ阶穬敗?
法律關(guān)系分析：
婚前以雙方的名義購置房產(chǎn)的情形是多種多樣的，有雙方共同出資一次性付清房款的，有雙方共同支付首付款再共同按揭貸款的，有一方支付首付款另一方負(fù)擔(dān)月供款的，也有一方?jīng)]有實際出資但也列為購房人之一的，等等。在發(fā)生爭議時，問題主要出現(xiàn)在各方享有的房產(chǎn)權(quán)屬份額與雙方的實際出資額不符上。一旦雙方的矛盾不能協(xié)商解決，那么司法實踐上判斷雙方享有的房產(chǎn)份額主要是以房產(chǎn)證上的登記記載為準(zhǔn)。如果尚沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，則要以雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)份額的聲明協(xié)議為準(zhǔn)。如果雙方?jīng)]有聲明協(xié)議，則以雙方的出資額為依據(jù)確定雙方應(yīng)享有的產(chǎn)權(quán)份額。此時需要雙方對自己的實際出資額進行舉證。倘若雙方都不能證明自己的實際出資數(shù)額，則根據(jù)購房合同上載明的買受人為倆人以及開發(fā)商開具的購房發(fā)票上付款人亦為倆人的基本事實，一般推定為倆人共同交納了購房款，每人享有50％的權(quán)益。這對于實際出資多的一方顯然是不利的，也是該方需要盡量予以避免的。
律師建議：
1、在出資之前對出資事宜和產(chǎn)權(quán)份額做出約定。為了防患于未然，戀愛雙方在決定聯(lián)名購房后，應(yīng)該在實際出資之前，簽署一份《出資協(xié)議書》，或者一步到位，把將來辦證和辦理按揭均需要的《房屋共有產(chǎn)權(quán)人聲明書》（見文書范本）提前出具，由于這份聲明是貸款銀行和房地產(chǎn)行政主管機關(guān)都要求提供的法律文件，而且一般還要求雙方對該聲明辦理公證手續(xù)。因此，提前這樣操作不僅可達(dá)到一份聲明數(shù)次是使用的目的，也可避免雙方作為戀人出具《出資協(xié)議書》感覺上的尷尬。
2、以實際出資額為依據(jù)約定雙方的產(chǎn)權(quán)。按份共有人是按照各自的份額享有所有權(quán)、對共有房屋分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)的。本著誰出資誰受益的原則，戀愛雙方以其實際出資額為依據(jù)來約定雙方享有的產(chǎn)權(quán)份額，較為公平合理。萬一今后分手了，也不致于因雙方權(quán)利義務(wù)失衡而起糾紛。
3、辦理按揭手續(xù)時，根據(jù)月供款是由雙方負(fù)擔(dān)還是一方負(fù)擔(dān)來決定是共同貸款還是個人單獨貸款。雙方聯(lián)名購房后，如果確定由雙方共同承擔(dān)今后的月供款，則可由雙方作為共同借款人向銀行申請按揭貸款。這種情況下，雙方承擔(dān)的月供款一般應(yīng)大致相等。如果雙方實際承擔(dān)月供款數(shù)額相差較大，則最好通過書面協(xié)議予以明確約定。如果一方根本不承擔(dān)月供款，就沒有必要采取共同貸款的方式，以防止糾紛的發(fā)生。
4、確有證據(jù)的情況下，可以就產(chǎn)權(quán)登記錯誤提起行政訴訟。在雙方聯(lián)名購房的情況下，一般來說，在取得產(chǎn)權(quán)證后，如果一方提出產(chǎn)權(quán)證中記載的產(chǎn)權(quán)份額有誤，通過訴訟請求重新確權(quán)的，是很難得到法院支持的。但是，在實踐中并不排除一方通過偽造對方簽名或偽造合同文件騙取主管機關(guān)產(chǎn)權(quán)登記的可能，這種情況下，另一方可以提供相關(guān)證據(jù)請求主管機關(guān)撤銷錯誤的登記并予以更正。如果確有證據(jù)證明主管機關(guān)進行了錯誤的登記，而主管機關(guān)又拒不改正的，權(quán)利人可以以登記的行政機關(guān)為被告、把對方列為第三人向人民法院提起行政訴訟，只要證據(jù)確實、充分，人民法院一般會判決登記機關(guān)撤銷錯誤的產(chǎn)權(quán)登記并判令其重新頒發(fā)房產(chǎn)證的。
戀愛期間購房
不能證明出資無法分割產(chǎn)權(quán)
[房產(chǎn)案例]
莉莉與小軍是經(jīng)人介紹認(rèn)識的，2007年2月，兩人決定在漢口預(yù)購商品房一套作結(jié)婚之用，當(dāng)時的登記權(quán)利人為小軍，但莉莉出了1/2的資金。
2009年7月，兩人感情不和，小均提出終止戀愛關(guān)系。兩人都要求享有房產(chǎn)一半的權(quán)屬，對該商品房的權(quán)屬份額一直無法達(dá)成一致意見。莉莉認(rèn)為，購買該房子時其出資為總房價的1/2，故應(yīng)視為雙方各享有一半的房子產(chǎn)權(quán)。而小軍認(rèn)為購買該房子時，莉莉未出資，對該房子權(quán)屬不應(yīng)享有份額。莉莉拿不出證明自己出資的證明，只好起訴至法院，要求確認(rèn)其享有該房子的一半產(chǎn)權(quán)。
[房產(chǎn)律師點評]
不能證明自己出資，產(chǎn)權(quán)無法分割。
由于該房子登記權(quán)利人為小軍，莉莉只有在提供充足的證據(jù)證明購房時自己有出資、且不是贈與小軍的前提下，法院才有可能支持莉莉的主張。而現(xiàn)實情況是，莉莉用現(xiàn)金支付房款，卻沒有足夠的證據(jù)證明上述情況，因此，莉莉的主張不可能得到法院的支持。
[房產(chǎn)專家提醒]
在實踐中，有不少人以結(jié)婚為借口，騙取對方購房，并將自己作為產(chǎn)權(quán)人登記，在取得產(chǎn)權(quán)人資格之后馬上就與對方提出分手，并要求分割房產(chǎn)。而在不能證明自己有出資且不是贈與另一方的前提下，一方的權(quán)益是無法受到法律保護的。
因此，在遇到以購房并成為產(chǎn)權(quán)人為結(jié)婚前提條件的情況時，應(yīng)當(dāng)有足夠的警惕，小心上當(dāng)受騙。
戀愛期間共同購房
分手應(yīng)當(dāng)返還不當(dāng)?shù)美?/strong>
南寧一女子呂某某通過互聯(lián)網(wǎng)與外籍男子W先生相戀，隨后受W先生委托使用匯款為其購買住房，但在房產(chǎn)證上呂某某卻把自己與W先生一同列為共有人?；槲闯杉m紛起，今天，廣西南寧市青秀區(qū)人民法院依法審結(jié)了此案。法院判決被告呂某某向原告W先生返還人民幣492577元。
W先生與呂某某通過國際互聯(lián)網(wǎng)認(rèn)識，雙方進行交往并確定戀愛關(guān)系。W先生分五次匯款給呂某某，用于購買位于南寧市英華路2號青山麗園某房屋，共計147400澳元，按匯款時的匯率折合人民幣921922元。2004年12月7日，呂某某用該款以自己和W先生的名義購得一處房產(chǎn)，房款及該房的裝修款共758100元。之后呂某某和W先生發(fā)生了矛盾，協(xié)商不下，W先生將呂某某訴至法院，提出因雙方未能成婚，要求被告返還一半購房款及剩余匯款。呂某某卻認(rèn)為，房屋原是為結(jié)婚而購買，雙方未能結(jié)婚的原因是W先生隱瞞已婚事實，過錯在被告方，且該匯款是原告自愿寄出的，因此拒絕返還。
法院認(rèn)為，雙方爭議的焦點在于：被告取得以上款項及財產(chǎn)是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，不?dāng)?shù)美臉?gòu)成要件，是一方獲得利益，而他方受到損失，獲得利益與受損失之間存在因果關(guān)系，且獲得利益的一方無合法根據(jù)。此案被告因原告的匯款而獲利，而原告因此受到損失，且被告也沒有證據(jù)證明自己獲利有合法的根據(jù)，故原、被告之間形成不當(dāng)?shù)美?
原告向被告匯款共折合人民幣921922元，其中為購房所支付的費用共計758100元，現(xiàn)原告要求被告歸還購房款的一半及所余匯款，合法有據(jù)，法院予以支持，但被告已付的轉(zhuǎn)讓款100590元應(yīng)予扣除。被告辯稱匯款余款已用于雙方共同生活開支，證據(jù)不足，法院不予采納。來源：人民法院報作者：黃星航 農(nóng)瑛
相關(guān)問題：
1、 戀愛期間委托購房與贈予的區(qū)別？
2、 什么是不當(dāng)?shù)美?/p>
3、 不當(dāng)?shù)美心男?gòu)成要件？
戀愛期間共同出資購買房屋
一方擅自出售行為是否有效？
張男與許女戀愛期間分別出資20萬元，購置了一套40萬元的房屋?？紤]到許女還有作為無房戶從單位承租公房的可能，于是，倆人決定以張男的名義購房。但許女感覺到這樣做不太踏實，于是經(jīng)其提議，倆人簽署了一份出資協(xié)議，約定以張南的名義購買的房屋屬于倆人共有，各占50％的份額。一年后倆人未及結(jié)婚便告分手。許女向張男催要自己的20萬元出資款時，張男一直拖著不辦。忽然有一天張男電話告知許女房產(chǎn)已出售，得款30萬元，許女緊接著收到了張男向李朋售房的《房屋買賣合同》的復(fù)印件和15萬元匯款單。后經(jīng)了解，該套房屋所在區(qū)段的同類房屋價格應(yīng)在50萬元左右。許女覺得非常蹊蹺，便打電話給李朋核實其實際買價，但李朋一口咬定就是合同上的價款。這讓許女惱火不已，難道自己的5萬元就這樣白白打了水漂不成，能不能通過訴訟請求判令張男的售房行為無效呢？
房產(chǎn)律師解答：
許女想主張售房行為無效難度很大。即使許女提起訴訟，法院也很難判處張男的售房行為無效。因為，雖然對內(nèi)而言，該套房屋屬于倆人共有，張男在處理該房屋時應(yīng)征得許女同意。但對外而言，按照產(chǎn)權(quán)證的記載，張男是該套房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，其是有權(quán)出售房屋的，其與李朋的買賣行為已經(jīng)完成，并經(jīng)登記主管機關(guān)辦理了房產(chǎn)的過戶手續(xù)，因此李朋會被視為善意第三人而給予保護。除非許女能夠提供有效證據(jù)證明：李朋在明知該房共有的情況下，而與張男惡意串通后，以明顯不合理的低價購得房屋，否則法院會判決張男與李朋簽署的《房屋買賣合同》是合法有效的。
由于許女和張男簽署的出資協(xié)議，證明倆人是共同出資購買房屋，而不是借款給張南購買房屋。故許女不能按照借款方式直接要回自己的出資款，而只能享有投資形成的收益。從許女挽回?fù)p失的救濟方式上考慮，其只能從未經(jīng)其他共有人同意，擅自處理共有財產(chǎn)給其他共有人造成損失的角度，以財產(chǎn)損害賠償為案由向法院起訴張男，請求法院根據(jù)其提供的房屋價格評估報告判令張男賠償實際損失，但其必須提供有效證據(jù)。
特別提示：
在一方出資但不作為產(chǎn)權(quán)人的情況下，如果戀愛雙方約定產(chǎn)權(quán)共有，則應(yīng)同時約定：未經(jīng)一方（指隱名出資方）書面同意，另一方（指名義出資方）在任何情況下不得將該套房產(chǎn)對外出售，只有這樣，才能有效地防止名義出資方與第三方惡意串通后，低價轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。如果在雙方的購房出資協(xié)議中沒有這樣的約定，那么，隱名出資方還可將其出資款作為對其另一方的借款，要求另一方向其出具借條。這樣，一旦發(fā)生爭議時，隱名產(chǎn)權(quán)人雖然不能取得房屋的增值收益，但至少還可以依據(jù)借條保證自己的本金不受損失。
相關(guān)法律分析：
戀愛雙方在婚前以一方的名義購置房屋，無論是雙方共同出資、一方出資一方負(fù)擔(dān)月供、還是一方出資一方負(fù)責(zé)裝修，或者是上述幾種情況的混合情形，對于已經(jīng)出資但未登記為房屋權(quán)利人的一方即隱名出資方而言，都意味著極大的風(fēng)險，會在房屋的處分、分割中處于不利地位。首先，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條明確規(guī)定了“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，因此在我國實行的是物權(quán)法定和登記公示制度，房產(chǎn)證是確定房屋歸屬的最重要憑證。由于隱名出資方在購房合同和房產(chǎn)證上都沒有反映，因此，其對于房屋不享有所有權(quán)。其次，從司法實踐上說，對于發(fā)生在1994年2月1日以后的同居行為，不存在事實婚姻的問題，只要雙方?jīng)]有領(lǐng)取結(jié)婚證，則同居雙方購置的房產(chǎn)除非雙方另有約定，否則不可能成為共同財產(chǎn)。因此，以一方名義購置的房產(chǎn)在一般情況下屬于個人財產(chǎn)，不可能作為共同財產(chǎn)與對方進行分割。而且從司法實踐上看，人民法院一般不大會輕易改變房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人。再次，在雙方對房屋的產(chǎn)權(quán)明確約定為雙方共有的情況下，雖然此時隱名出資方有權(quán)參與對房產(chǎn)出售價款的分割。但是，如果登記為產(chǎn)權(quán)人的一方低價惡意處理房產(chǎn)，隱名出資方的損失仍然難以避免。
律師建議：
1、戀愛階段共同出資時盡量避免以一方的名義買房。無論是共同出資、一方出資一方負(fù)擔(dān)月供還是一方出資一方負(fù)責(zé)裝修等，由于財產(chǎn)混同的形式不容易界定各自的份額，而此時法律上的產(chǎn)權(quán)人又只有一方，因此，隱名出資方的利益很容易受損。當(dāng)然，如果完全以個人資金負(fù)擔(dān)全部賣房費用，則即使結(jié)婚不成，一般也不會發(fā)生財產(chǎn)糾紛，故不在此限。
2、共同出資時應(yīng)以雙方的名義共同買房?；榍百I房，出資的雙方均有權(quán)要求在房產(chǎn)證上載明自己是權(quán)利人，因此在簽署房屋買賣合同時，應(yīng)將雙方一并作為買方，這樣，將來辦理的房產(chǎn)證上的權(quán)利人也將順理成章的是雙方的姓名。這對于出資雙方都會是一個有效的保障。
3、如果因為種種原因而不得不以一方的名義在婚前買房，也應(yīng)就房產(chǎn)等問題簽署一份協(xié)議書（見文書范本）。雖然在大多數(shù)戀人們看來，簽署這種協(xié)議仿佛是一件大煞戀愛浪漫風(fēng)景的事情。但是既然AA制都能流行，那么簽訂一份防范糾紛的協(xié)議書又有什么難為情的呢？簽了并不意味著兩情不會長久，不簽也并不能保證天長地久。相反，真到了矛盾不可調(diào)和時，倒是有了這么一份操作依據(jù)，才不會大動干戈而好聚好散了。
4、注意保留婚前出資的各種書面證據(jù)。這樣，從事后救濟的角度而言，在爭議發(fā)生時，一方可以根據(jù)實際情況在糾紛發(fā)生后兩年內(nèi)分別以財產(chǎn)權(quán)屬糾紛、借款合同糾紛、財產(chǎn)損害賠償糾紛或不當(dāng)?shù)美m紛及時起訴對方，從而挽回自己的損失。
很多人誤以為在戀愛中保留這些證據(jù)是對戀人的不信任。然而，要知道熱戀中的如膠似漆并不意味著兩人已經(jīng)建立了法律上的任何關(guān)系，一旦昔日的海誓山盟成為昨日黃花，那么財產(chǎn)的紛爭可能會使昔日的情侶尚不如匆匆而過的路人，此時，一切都需要用證據(jù)來說話。因此，為了屆時不再給自己的傷口上再撒下一把鹽，建議您在這一天不幸到來前，務(wù)必做些舉手之勞的證據(jù)保留，如果您們順利地步入了婚姻的殿堂，那么，讓這些憑證成為您對于昨天辛苦忙碌的甜蜜回憶不也挺好嗎？
婚后購房雙方父母共同出資的
離婚時如何分割？
蔣虎和郭雅結(jié)婚后一直在蔣虎的父母家居住，雖然蔣虎是獨生子，但小夫妻倆仍想搬出居住，于是便購買了一套50萬元的房屋。購房時因倆人的積蓄不足，蔣虎的父母提供了10萬元的購房資金，小倆口又到郭雅的父母家借了20萬元，為避免郭雅的兄弟有意見，蔣虎當(dāng)場出具了借條。入住新房兩年后，倆人面臨離婚，此時房產(chǎn)價值70萬元。
爭議焦點：房產(chǎn)應(yīng)如何分割？
房產(chǎn)律師解答：
由于倆人沒有向蔣虎的父母出具借條，蔣虎的父母出資時意思表示也不明確，因此，蔣虎父母出資的10萬元應(yīng)視為對蔣虎夫妻倆人的贈與。而蔣虎向郭雅的父母出具借條的20萬元款項，應(yīng)作為蔣虎夫婦為共同生活而欠下的夫妻共同債務(wù)，應(yīng)由夫妻倆承擔(dān)連帶還款責(zé)任。據(jù)此，蔣虎父母贈與雙方的10萬元已作為倆人共同支付的房價款的一部分，該款項無需償還。雙方購買的房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋的增值收益歸夫妻雙方共同所有。對于所欠的20萬元債務(wù)，應(yīng)由雙方共同償還。據(jù)此，如果郭雅取得住房并承擔(dān)20萬元債務(wù)的話，則其應(yīng)補償蔣虎25萬元。
特別提示：
本案中之所以一方父母的出資被視為贈與，而另一方父母的出資被視為借款，主要是因為一方?jīng)]有借條而另一方有借條。在有借條的情況下，不能將父母的出資視為意思表示不明并推定為贈與的性質(zhì)。但需要注意的是，在司法實踐中對借條進行審查判斷時，一般要求借條是訴訟到法院之前形成的，并且是子女夫妻雙方或子女配偶出具的。如果到了離婚訴訟中父母才否認(rèn)是贈與而又提不出上述證據(jù)的，則是得不到法院的支持的。
戀愛期間購房一方父母參與出資
離婚時房屋如何分割？
王先生與張小姐經(jīng)過一段時間的戀愛后各出資10萬元準(zhǔn)備買房結(jié)婚。倆人在月光花園看中了一套30萬元的精裝修房屋。因購房資金不足，王先生的父母又當(dāng)著倆人的面拿出了10萬元的積蓄交給了王先生。湊齊購房款后，倆人聯(lián)名購買了房屋，然后辦理了結(jié)婚手續(xù)。三年后，王先生和張小姐離婚，雙方對該房產(chǎn)作為夫妻共同財產(chǎn)分割并無異議，但對王先生父母資助的10萬元購房款部分，張小姐認(rèn)為應(yīng)作為王先生的父母對雙方的贈與而進行分割，即每人仍享有一半的房產(chǎn)份額，而王先生則認(rèn)為該款項應(yīng)作為其父母對其的個人贈與，即其應(yīng)享有三分之二的房產(chǎn)份額。
爭議焦點：該房產(chǎn)應(yīng)如何分割？
房產(chǎn)律師解答：
由于王先生的父母在資助倆人購房時，既沒有聲明提供的購房款是對倆人的借款，也沒有明確表示是對雙方的贈與。因此，在這種情況下，按照最高人民法院的司法解釋的規(guī)定，王先生父母為其子女婚前購房的出資應(yīng)視為對王先生的個人贈與。故在分割房產(chǎn)時，應(yīng)視為王先生享有三分之二的房產(chǎn)份額，張小姐享有三方之一的房產(chǎn)份額。
特別提示：
對于父母為子女婚前購房出資的，首先應(yīng)確認(rèn)該款項是否是對子女的借款，若系借款則應(yīng)根據(jù)實際情況確認(rèn)債務(wù)人是一方還是雙方，然后按債權(quán)債務(wù)處理。若確認(rèn)該款項并非借款，則除非父母明確表示贈與雙方的外，一般推定為系對其子女的個人贈與。在父母提供資助時意思表示不明的情況下，實踐中一般可區(qū)別如下情況分別處理：
（1）王先生與張小姐結(jié)婚前購房，王先生父母提供資助，房產(chǎn)證記載于王先生一人名下，王先生父母的出資應(yīng)認(rèn)定為贈與王先生一人所有；
（2）王先生與張小姐結(jié)婚前購房，王先生父母提供資助，房產(chǎn)證記載于張小姐一人名下，王先生父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對夫妻倆人的贈與為宜；但若王先生有證據(jù)證明房產(chǎn)證記載于張小姐名下并非其父母出資贈與雙方的意思表示的，則仍應(yīng)認(rèn)定為對王先生一人的贈與。
（3）王先生與張小姐結(jié)婚前購房，王先生父母提供資助，房產(chǎn)證記載于王先生、張小姐倆人名下，王先生父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對王先生一人的贈與。
夫妻共同出資，登記在子女名下的房產(chǎn)
離婚時是否可以分割？
唐先生和王女士目前面臨離婚，雙方就家庭唯一的一套房屋陷入了爭議。該房屋系4年前夫妻倆用家庭積蓄以兒子的名義出資購買，房產(chǎn)證登記在兒子小強的名下。小強今年12歲，其表示愿意跟隨母親共同生活。由于雙方都想取得房產(chǎn)和對兒子的撫養(yǎng)權(quán)而爭執(zhí)不下，唐先生打算通過訴訟解決房產(chǎn)的歸屬問題。
爭議焦點：該套房產(chǎn)能否作為夫妻共同財產(chǎn)分割？
房產(chǎn)律師解答：
該套房產(chǎn)不應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割。由于該套房產(chǎn)登記在小強的名下，而小強又是未成年人，因此，該套房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為小強的財產(chǎn)。雖然從購房資金的來源上來說，是小強的父母出資，但由于購房人和產(chǎn)權(quán)人都是小強，故購房款應(yīng)視為父母對小強的贈與。在贈與實現(xiàn)后，非因法定事由不得撤銷。如果因為父母離婚，就把小強名下的房產(chǎn)過戶到父母一方的名下，這樣做是不符合我國《民法通則》和《未成年人保護法》的相關(guān)規(guī)定的。所以，法院是不會將小強名下的房產(chǎn)判歸其父母任何一方所有的。根據(jù)本案的實際情況，由于小強已滿10周歲，其又同意隨母親生活，法院會判決王女士取得對小強的撫養(yǎng)權(quán)。這樣，王女士作為小強的監(jiān)護人實際上會取得房屋的居住權(quán)，并替小強管理該房產(chǎn)。當(dāng)然，王女士除非為了小強的利益，否則，其不得處理被監(jiān)護人小強的房產(chǎn)。
特別提示：
父母以未成年子女名義購買的房產(chǎn)，房產(chǎn)證登記在子女名下的，一般不能視為家庭共同財產(chǎn)。為保護未成年人的利益，該房產(chǎn)一般視為子女的個人財產(chǎn)。在司法實踐中，父母離婚時要求對該房產(chǎn)進行分割的，法院一般不予支持。此種情況下，實際上會由取得子女撫養(yǎng)權(quán)的一方取得對房屋的居住權(quán)和管理權(quán)。如果另一方今后發(fā)現(xiàn)該方擅自處理房產(chǎn)等行為損害了被監(jiān)護子女的利益時，可以向法院提起訴訟要求變更子女的撫養(yǎng)權(quán)。
戀愛期間一方出資登記在雙方名下的房產(chǎn)應(yīng)如何分割？
白雪決定通過按揭貸款的方式購買一套商品房，婚后再將該套小戶型的房子出租出去以補貼家用。在簽訂購房合同時，其男朋友陳世提出自己的單位可以報銷物業(yè)費和取暖費，不如把自己的名字也加上去，這樣，今后物業(yè)公司開具的發(fā)票拿到單位報銷起來方便點。白雪爽快地答應(yīng)了，考慮到陳世并沒有實際出資，白雪為了避免財產(chǎn)糾紛，仍以自己的名義辦理了個人按揭貸款，房產(chǎn)證下來后，白雪也并沒有把房屋共有權(quán)證交給陳世。沒想到后來麻煩還是出現(xiàn)了，在倆人因故分手時，陳世竟然要求分割房產(chǎn)，這下可把白雪氣的夠嗆。
焦點問題：陳世有權(quán)分割房產(chǎn)嗎？
房地產(chǎn)律師解答：
房屋作為不動產(chǎn)，在我國實行登記公示制度，即產(chǎn)權(quán)人以有權(quán)登記的縣級以上房地產(chǎn)行政主管機關(guān)的登記為準(zhǔn)。由于白雪所購房屋的產(chǎn)權(quán)證上是白雪和陳世兩個人的名字，因此，盡管白雪沒有把產(chǎn)權(quán)證交給陳世，但在主管機關(guān)的房屋檔案中，這套房屋仍屬于倆人所共有。至于白雪以自己的名義辦理的個人按揭貸款，只能證明其通過銀行借款支付了購房款，而不能從根本上否定陳世的產(chǎn)權(quán)人地位。而且把陳世的名字列入購房合同中的房屋買受人后，在主管機關(guān)的預(yù)售備案登記中以及白雪出具的房產(chǎn)份額的聲明等一系列材料中都會出現(xiàn)陳世的名稱，這對白雪是相對不利的。所以，盡管從道義上說，陳世做法很無恥，但由于白雪舉證困難，故很難把陳世從產(chǎn)權(quán)人中除名。而在房屋產(chǎn)權(quán)人名稱不變更的情況下，陳世是有權(quán)享有的房產(chǎn)份額的。
特別提示：
婚前購房在一方出資的情況下，不要輕易把另一方的名字加在購房合同中，因為房產(chǎn)證中的產(chǎn)權(quán)人是以購房合同中記載的買受人為準(zhǔn)的。一旦使沒有出資的一方成為產(chǎn)權(quán)人，則在售房時不僅需要取得該方的同意，而且在其要求分割房價款時，司法實踐中一般都會按照產(chǎn)權(quán)證上記載的份額支持其提出的財產(chǎn)分割請求。
定金交納數(shù)額不足
毀約照樣賠償違約金
由于見到約定出售的房子房價飛漲，房主張女士不愿再以原定價格出售房屋，便以繳納定金不足為由要求與購房人王女士解約。雙方為此鬧上法庭。記者上午獲悉，海淀法院日前作出判決，要求房主張女士向王女士支付違約金10萬元。
今年1月，張女士與王女士簽訂商品房買賣合同，將其位于海淀區(qū)楓漣山莊的一套房屋以96.8萬元的價格轉(zhuǎn)讓給了王女士，其中包括近30萬元的裝修款。合同中約定，王女士在簽訂合同時即支付相當(dāng)于房價款10％的定金，但同時又約定，定金具體金額以實際收據(jù)為準(zhǔn)。當(dāng)天，經(jīng)協(xié)商王女士將5000元定金交給了中介公司，中介公司作為代收人向她出具了收據(jù)。
但到了今年7月，張女士見該地段房價高漲，便不愿再以原定價格出售房屋，遂以王女士未按10％的比率支付定金為由，要求解除房屋買賣合同。在這種情況下，王女士要求張女士按照合同承擔(dān)違約金。雙方協(xié)商不成，王女士遂將張女士告到海淀法院。
海淀法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同中雖然約定王女士在簽訂合同時即支付相當(dāng)于房價款10％的定金，但同時也約定定金具體金額以實際收據(jù)為準(zhǔn)，而中介公司根據(jù)合同有權(quán)代收定金。在這種情況下，王女士交納5000元定金并未違反合同約定。相反，張女士以王女士交納定金數(shù)額不足為由拒絕履行合同，于法無據(jù)，構(gòu)成違約。最終，法院根據(jù)王女士的請求，判決張女士支付違約金10萬元。
該案的主審法官告訴記者，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中訂立違約金條款，約定違約金的計算方法；同時，當(dāng)事人也可以訂立定金條款，收受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在合同同時包含違約金和定金條款時，沒有違約的一方當(dāng)事人可以自由選擇適用對其有利的條款，最大限度地保護自己的權(quán)利。在該案中，王女士如果要求適用定金條款，則可要求張女士雙倍返還定金即1萬元；而她選擇適用違約金條款，則可得到10萬元的賠償。
中介違反約定未辦理過戶
法院判決雙倍返還定金
北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在和客戶達(dá)成口頭協(xié)議并收取定金后，未能依照約定辦理房屋過戶手續(xù)，被客戶訴上法庭。日前，北京市第一中級人民法院作出終審判決，以被告北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未能履行協(xié)議構(gòu)成違約為由，判令被告人雙倍返還客戶定金9萬元。
北京美伊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2005年4月30日與北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的職員孫某達(dá)成口頭協(xié)議，孫某為美伊公司書寫便條一張，內(nèi)容是“中大恒基以肆拾肆萬伍仟元將西直門大錢市胡同1號1103室房屋訂給美伊地產(chǎn)，中大恒基不再另行出售，五月一日法定假日過后配合美伊公司方客戶辦理過戶手續(xù)”。美伊公司于當(dāng)日交給孫某4.5萬元定金，由中大恒基公司開出收款收據(jù)。假期過后，因房主不同意此交易價格，中大恒基公司未與美伊公司辦理房屋過戶手續(xù)。雙方為此發(fā)生糾紛并訴至法院。
中大恒基公司認(rèn)為，其公司職員孫某在無房主委托和其授權(quán)的情況下，將其本人承租的房屋，以中大恒基公司的名義給美伊公司書寫便條并收取美伊公司的定金。時至今日，美伊公司既沒有向中大恒基公司支付購房款，也未通知中大恒基公司辦理過戶，中大恒基公司亦沒有對該房屋另行出售。因此，中大恒基公司沒有違約，不應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給美伊公司。
一中院認(rèn)為，孫某作為中大恒基公司的業(yè)務(wù)員具有對外開展業(yè)務(wù)的職責(zé)，其在與美伊公司商談房屋訂購事宜時是以中大恒基公司的名義進行的，且孫某向美伊公司收取買房定金后將該款交給中大恒基公司后，中大恒基公司向美伊公司開具了收款收據(jù)，故應(yīng)認(rèn)定中大恒基公司對孫某與美伊公司達(dá)成的買賣合同的認(rèn)可。孫某向美伊公司出具便條的行為屬于代表中大恒基公司的職務(wù)行為，故應(yīng)認(rèn)定中大恒基公司與美伊公司基于該便條形成了合法有效的買賣合同關(guān)系。
根據(jù)孫某向美伊公司出具的便條，可以認(rèn)定中大恒基公司曾向美伊公司承諾于2005年5月1日法定假日過后配合美伊公司客戶辦理過戶手續(xù)。此后，中大恒基公司未履行訂房協(xié)議，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。中大恒基公司作為收取定金一方，其未能履行協(xié)議，依法應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故一中院依法作出上述終審判決，判令中大恒基公司雙倍返還美伊公司定金9萬元。
辦理二手房過戶
需要準(zhǔn)備哪些資料
答： 一、辦理個人普通住屋買賣過戶。應(yīng)提交：
1 、房屋所有權(quán)證；
2 、買、賣房屋申請表；
3 、房地產(chǎn)買賣契約；
4 、雙方當(dāng)事人身份證或合法有效證件；
5 、稅收完稅證明；
6 、房產(chǎn)證原件。
二、辦理單位房屋買賣過戶。應(yīng)提交：
1 、房屋所有權(quán)證；
2 、買、賣房屋申請表；
3 、房地產(chǎn)買賣契約；
4 、稅收完稅證明；
5 、營業(yè)執(zhí)照；
6 、法定代表人資格證、身份證、委托書；
7 、受托人身份證或合法有效身份證件、印章；
8 、受讓人身份證及合法有效身份證件；
9 、屬全民單位房地產(chǎn)過戶的，須提交上級主管部門同意買賣的證明；屬集體單位或股份制單位房地產(chǎn)過戶的，須提交職代會或董事會同意買賣證明； 10 、房產(chǎn)證原件。
三、辦理房改房買賣過戶。應(yīng)提交：
1 、房屋所有權(quán)證；（含房屋產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用權(quán)證）
2 、買、賣房屋申請表；
3 、房地產(chǎn)買賣契約；
4 、雙方當(dāng)事人身份證件；
5 、稅收完稅證明；
四、辦理法院裁定房屋過戶。應(yīng)提交：
1 、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)合法有效的證件、資料等手續(xù)；
2 、協(xié)助執(zhí)行通知書、裁定書和判決書或支付令、調(diào)解書；
3 、屬查封房屋須提交原查封單位的解封通知書；
4 、稅收完稅證明；
5 、受讓人身份證或合法有效身份證件。
無權(quán)處分房屋買賣合同無效
依法應(yīng)返還財產(chǎn)賠償損失
2005年8月12日，童璐妮因出國留學(xué)，遂將其位于北京市海淀區(qū)西三環(huán)路127號花園公寓14號樓1608號房屋，以及北京市海淀區(qū)增光路150號的3間平房交給被告張繼軍居住、管理。
2005年12月16日，被告張繼軍因做生意急需資金周轉(zhuǎn)，在未取得童璐妮同意的情況下，欲將童璐妮擁有的3間平房對外出賣。
北京天籟文化公司的職工李學(xué)明因結(jié)婚急需購買房屋，2006年8月13日得知張繼軍要出賣房屋，便請中間人與張繼軍協(xié)商買房。8月17日張繼軍和李學(xué)明達(dá)成購房協(xié)議后即簽訂書面二手房買賣合同。該合同約定，張繼軍將其所有的3間平房以2萬元的價格賣給李學(xué)明，李學(xué)明先交1.4萬元給張繼軍后即可居住，余款6000元在2個月內(nèi)付清。
2006年8月25日，李學(xué)明按合同之約定將1.4萬元交給張繼軍，9月2日張繼軍將房屋交給李學(xué)明居住使用。2006年12月8日，童璐妮從海外來電，告知張繼軍，年底會從國外回來，并打算和一外國男孩回國結(jié)婚，要用三間平房，請張繼軍幫忙打掃和整理這三間平房。被告張繼軍見事情馬上就要暴露，便向原告李學(xué)明稱自己賣房沒有事先考慮好為由，要求與原告李學(xué)明解除二手房買賣合同，請原告李學(xué)明盡快搬出。
原告李學(xué)明認(rèn)為，自己已按合同的約定履行了義務(wù)，并將購房款1.4萬元交給了張繼軍，且自己已經(jīng)搬進房屋實際居住了，因此該房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，自己沒有義務(wù)再搬出。如果有義務(wù)，那便是按合同的約定在規(guī)定的時間內(nèi)將剩余的6000元交給被告張繼軍就行了。
后因雙方意見分歧很大，無法達(dá)成一致。被告張繼軍怕童璐妮知道自己的行為，便多次找到原告李學(xué)明，要求其搬出。原告李學(xué)明無奈于2007年2月7日，以二手房買賣合同有效且自己已經(jīng)搬進居住，房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有為由，起訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求法院確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效，依法維護自己的合法權(quán)益不受非法侵害。
【法院判決】
北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告張繼軍對三間平房不具有所有權(quán)，因此被告張繼軍就沒有權(quán)利處分這三間平房。且在本案中，被告張繼軍處分這三間平房也沒有得到其朋友童璐妮的同意和授權(quán)。因此，被告張繼軍處分三間平房的行為是無效的，即被告張繼軍和原告李學(xué)明之間簽訂的二手房買賣合同是無效的。被告張繼軍應(yīng)當(dāng)返還原告李學(xué)明購房款。根據(jù)《民法通則》第58條第2款之規(guī)定，判決如下：
一、原、被告簽訂的二手房買賣合同無效；
二、原告李學(xué)明應(yīng)當(dāng)返還所購買的房屋，被告張繼軍應(yīng)當(dāng)返還原告李學(xué)明的1.4萬元的房屋價款；
三、被告張繼軍應(yīng)當(dāng)補償原告李學(xué)明的經(jīng)濟損失即1.4萬元的法定利息692.34元。
【爭議焦點】
1．無處分權(quán)人同他人簽訂的二手房買賣合同是否受到法律的保護？
2．二手房買賣合同無效后，其法律后果應(yīng)當(dāng)如何處理？
【律師點評】
一、無處分權(quán)人與他人簽訂的二手房買賣合同是無效的合同，其行為不能受到法律的保護。
本案屬于無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的行為。根據(jù)我國《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)人的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”這里所指的處分他人財產(chǎn)，是指財產(chǎn)的買賣、贈與、轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押等。以處分他人財產(chǎn)為內(nèi)容而訂立的合同，處分財產(chǎn)的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在訂立合同時就對該項財產(chǎn)享有合法處分權(quán)或者當(dāng)事人處分財產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)獲得權(quán)利人的合法授權(quán)，否則，其行為侵犯了權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，所訂立的合同因侵犯他人的利益而無效。
在本案中，被告張繼軍對這三間平房沒有所有權(quán)，因此對這三間平房也沒有合法的處分權(quán)。被告張繼軍和原告李學(xué)明在簽訂二手房買賣合同時，被告張繼軍既沒有取得房屋的處分權(quán)，也沒有獲得童璐妮的同意和授權(quán)。簽訂合同后更沒有得到童璐妮的追認(rèn)。因此，被告張繼軍在簽訂二手房買賣合同時，已經(jīng)侵犯了童璐妮的合法權(quán)益。
綜上所述，被告張繼軍在沒有處分權(quán)的情況下，和原告李學(xué)明簽訂的二手房買賣合同是無效的。因此，被告張繼軍在沒有處分權(quán)的情況下處分他人房屋的行為，是不能受到法律保護的。
二、在本案中，李學(xué)明應(yīng)返還張繼軍管理的房屋，張繼軍也應(yīng)返還李學(xué)明的1.4萬元的價款，張繼軍還應(yīng)當(dāng)補償李學(xué)明的經(jīng)濟損失即1.4萬元的法定利息。
二手房買賣合同被確認(rèn)無效后，必然產(chǎn)生一定的法律后果，應(yīng)當(dāng)依法予以適當(dāng)處理。我國《民法通則》第58條第2款規(guī)定：“無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。”因此，二手房買賣合同被確認(rèn)無效后，自始就沒有法律約束力，但這并不意味著無效二手房買賣合同不發(fā)生任何法律后果。
對無效房屋買賣行為，有兩個方面的問題需要處理，一是無效二手房買賣合同所造成的財產(chǎn)后果；二是無效買賣的違法行為。無效二手房買賣合同的無效原因不同，所引起的法律后果也就不同，因此，對無效二手房買賣合同的處理方式也不盡相同。
我國《民法通則》第61條第1款規(guī)定：“民事行為被確為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”同條第2款規(guī)定：“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”
根據(jù)上述之規(guī)定，對無效房屋買賣所引起的財產(chǎn)后果，按不同情況，處理方式有三種，即“返還”、“賠償”、“追繳”。
1．返還原房屋：如果一項房屋買賣被確認(rèn)無效，那么當(dāng)事人依據(jù)該行為所取得的房屋應(yīng)返還給對方。由于房屋買賣行為被確認(rèn)無效，依據(jù)該行為取得的房屋也就失去了合法依據(jù)。房屋所有人對已交付對方居住或使用的房屋享有返還請求權(quán)，房屋買受人有返還該房屋的義務(wù)。當(dāng)然，如果房屋買賣雙方當(dāng)事人并未實際交付房屋，那也就不存在返還房屋的問題。
如果原房屋已滅失不能返還時，可以適用賠償損失的方法。
2．賠償損失：房屋買賣被確認(rèn)無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房屋買賣行為無效的原因在于一方當(dāng)事人的過錯的，有過錯的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人賠償因其過錯而遭受的經(jīng)濟損失。房屋買賣行為因雙方的過錯而無效的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即依據(jù)各自過錯的大小，致害的多少，而承擔(dān)其應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
3．追繳財產(chǎn)：房屋買賣雙方惡意串通，實施損害國家、集體或者第三人的利益的；或者私買私賣私有房屋，轉(zhuǎn)手倒賣謀取暴利的；或者偽造證據(jù)，倒賣他人房屋的，如果雙方當(dāng)事人都是故意的，則追繳雙方當(dāng)事人取得或約定取得的財產(chǎn)，一律收歸國有。如果一方是故意行為，則故意的一方應(yīng)將從對方取得的房屋或價金返還給對方并賠償損失，非故意的一方已經(jīng)從對方取得或約定取得的房屋或價金，應(yīng)當(dāng)收歸國有。
在實踐中，在處理無效的房屋買賣時，要注意保護善意有償購買的第三人的利益。這主要有兩種情況：
一是共有人擅自出賣共有房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”這條規(guī)定也適用于共同共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的情況。“善意”是指第三人在主觀上沒有過錯，即對部分共有人擅自出賣共有房屋之事實不知情；“有償”是指第三人在客觀上支付的買房價款是比較公平合理的。在實踐中，保護善意、有償買房的第三人的合法利益時，可以作如下處理：第三人（買方）是善意、有償取得該共有房屋，過錯完全在賣方，而且買方已交付全部或者大部分房款，并已實際占有、使用、管理了該房屋，又無其他違法行為，如果否認(rèn)買賣關(guān)系則顯失公平，則可認(rèn)定買賣關(guān)系有效。對因此而給其他共有人造成的損失，由擅自出賣共有房屋的人賠償。
二是無所有權(quán)的房屋占有人將房屋出賣給他人。對此，除了宣布房屋買賣無效外，一般情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)返還原房屋。但同時具備以下兩個條件時，可以不返還原房屋：（1）被出賣的房屋屬于無主房屋，并且已經(jīng)超過規(guī)定期限仍無人認(rèn)領(lǐng)；（2）買受人必須是善意取得，即買受人不知道也不可能知道出賣人為非房屋所有人而購買房屋。非法的房屋買賣原則上應(yīng)返還房屋，但是如果非法轉(zhuǎn)賣使原房屋已不存在，就要采取賠償價金的方法處理。如果買受人是善意取得房屋，所有人只能向出賣人請求返還，再由出賣人負(fù)責(zé)追還房屋；出賣人還應(yīng)向買受人退還房屋的全部價金，并賠償由此而造成的損失。如果買受人是惡意取得（即買受人明知出賣人為非房屋所有人而購買），所有人既可以向出賣人請求返還，也可以直接向買受人請求返還，而且房屋價金應(yīng)沒收歸國家所有，買受人不得要求返還，同時還可以對出賣人處以罰款。若所有人不存在，出賣人所得的價金，應(yīng)由房屋管理部門收歸國有。
綜上所述，在本案中，被告張繼軍與原告李學(xué)明簽訂的二手房買賣合同，因民事行為違反法律規(guī)定而無效。根據(jù)我國《民法通則》第61條第1款規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因此，本案中，原、被告雙方對造成二手房買賣合同的無效都有一定的責(zé)任，因此，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。亦即，原告李學(xué)明應(yīng)返還被告張繼軍無處分權(quán)的房屋，張繼軍也應(yīng)返還李學(xué)明已支付房款1.4萬元，同時，張繼軍還應(yīng)當(dāng)補償李學(xué)明的經(jīng)濟損失即1.4萬元的法定利息。
房產(chǎn)律師提醒消費者
注意房屋買賣交易風(fēng)險
房產(chǎn)律師根據(jù)長期處理房屋買賣合同糾紛的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，提醒二手房消費者在房屋買賣交易中應(yīng)當(dāng)注意如下幾點，以防止二手房交易風(fēng)險。
1、核實二手房交易中各方主體資格：
（1）核實產(chǎn)權(quán)人的真實性，防止一些別有用心的人利用假資料冒充房屋所有權(quán)人進行二手房合同詐騙。本律師已經(jīng)在博客中以“利用合同詐騙，二手房買賣值得警惕”一文予以提醒。請消費者注意，以免上當(dāng)受騙。
（2）二手房有些不僅僅為一人所有，而是二人以上的人共有，對這種共同所有的產(chǎn)權(quán)的二手房，必須要所有共有人同意，取得書面證據(jù)，否則，只要有一人不同意，那么將導(dǎo)致二手房買賣合同無效。
（3）在夫妻存續(xù)期間，有的二手房產(chǎn)權(quán)證書上雖然是夫妻中一人名稱，但其財產(chǎn)一般也屬共同財產(chǎn)，除非有約定為夫妻一方所有，一定要夫妻雙方同意或有證據(jù)證明產(chǎn)權(quán)人對產(chǎn)權(quán)享有完整的產(chǎn)權(quán)證明，否則，未署名的夫妻一方聲稱不知情，對買賣合同予以反悔，產(chǎn)生糾紛引起不必要的爭議和損失。
（4）根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，出售的二手房中的原租戶享有優(yōu)先購買權(quán)，二手房交易前一定要履行原租戶放棄購買的手續(xù)。以免產(chǎn)生糾紛。
（5）核實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資質(zhì)，以及經(jīng)紀(jì)人的資格證明，防止上當(dāng)受騙，在交易中產(chǎn)生糾紛，給投訴帶來困難。
2、查明產(chǎn)權(quán)的真實狀況：
（1）在深圳這個房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元話的情況下，一定要查明交易的二手房產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，是商品房還是經(jīng)濟適用房，還是農(nóng)民房，是不是完全可以在市場上自由轉(zhuǎn)讓。否則，很可能交易不能，致使二手房合同無效，帶來麻煩。
（2）查明產(chǎn)權(quán)使用的年限，這對于消費者是否購買二手房，用什么價格來購買這個二手房很有參考價值。以免吃虧后悔。如反悔時就造成違約，糾紛也是難以避免的。
（3）查明交易的二手房有無設(shè)立抵押。如果是抵押的房子，合同上也要約定清楚贖樓的條款和違約責(zé)任。
(4) 有些二手房在交易前可能由于糾紛，已經(jīng)訴訟保全，被法院查封，這樣二手房是不能交易的。
（5）是否具有房產(chǎn)證，這也是一個交易的關(guān)鍵問題。但是二手房的房產(chǎn)證不能狹義的理解，實際上能夠預(yù)售功能的商品房一般都視為具有房產(chǎn)證權(quán)證，可以自由轉(zhuǎn)讓。這些本律師經(jīng)辦的案件中已有體現(xiàn)，并已經(jīng)寫成案例發(fā)表在本律師的博客中。
3、簽訂合同時，一定要仔細(xì)考慮合同約定條款：
（1）條款要具體明確，要具有可操作性——簽訂二手房買賣合同時，買賣雙方應(yīng)對合同的交易雙方的真實信息，如聯(lián)系地址，聯(lián)系電話等，付款方式、付款時間、資金監(jiān)管銀行和賬號等、有誰贖樓、按揭的數(shù)額、余款怎么支付等，交房時間、戶口遷出時間、維修資金是否包含在房價中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費由誰承擔(dān)、原二手房家私怎么約定等等作出明確的約定。
（2）條款要符合法律規(guī)定，合同的約定不能違反法律條文和法律原則，否則屬于無效條款，這不但沒有法律約束力，而且誤導(dǎo)了消費者。如有些二手房交易當(dāng)事人根據(jù)簽訂的《二手房預(yù)售和居間合同》中約定“如買方未能履行本合同之條款以至本合同不能順利完成，則以付之定金將由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓予任何人，唯賣方不可再為此而向買方進一步追究責(zé)任或要求賠償損失。如賣方在收取定金后不信任合同條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還買方雙倍定金予買方以彌補買方之損失，唯買方不可要求進一步賠償或逼使賣方履行此合同。”的條款，對合同進行解除，法院在審理時一般都不予支持。
4、二手房買方在付款時要慎重：
（1）付款的手續(xù)要齊全規(guī)范，有的二手房買賣雙方在收付房款或定金時時，只根據(jù)二手房經(jīng)紀(jì)人要求在合同上寫一個收條，買方?jīng)]有賣方的收條，賣方也沒有收到款項。實際上都由二手房經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)公司收取。手續(xù)很不齊全規(guī)范，發(fā)生糾紛對調(diào)查事實有很大的影響。
（2）消費者在二手房交易中，收款和付款一定要留有證據(jù)，如在銀行監(jiān)管也要持有憑據(jù)，不能掉以輕心。
（3）最好分期付款。從目前二手房交易市場出現(xiàn)的風(fēng)險來看，二手房的買方在交付房款時最好根據(jù)房屋交易的進度來支付房款，這樣能夠控制交易風(fēng)險，不然像前個階段發(fā)生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司倒閉，老板卷款逃匿。對二手房的交易人確實是個損失，也給二手房交易當(dāng)事人心中留下難以抹去的陰影。
（4）資金要有銀行監(jiān)管。通過二手房交易出現(xiàn)的一些突出問題。政府的管理部門行業(yè)協(xié)會是乎也認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)管資金存在著很大的風(fēng)險。所以推出《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》示范文本。文本要求二手房交易買賣雙方約定指定的銀行對交易資金進行監(jiān)管。大大的減少了房款的風(fēng)險。
（5）按揭付款的要求。在支付房款時，大部分二手房交易人都是按揭付款。但隨著政府和銀行的宏觀調(diào)控，對按揭貸款的額度并不是一成不變的。所以，要約定按揭的額度和銀行不批準(zhǔn)的部分款項如何支付，否則必將帶來糾紛。
5、二手房交易方應(yīng)將應(yīng)繳納的費用明確約定：
（1）稅費的承擔(dān)一般稅收法律政策已作規(guī)定，但二手房交易的實踐中，一般都由交易人自己商定，所以要逐項約定。
（2）在支付各類費用中，最好要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人列出明細(xì)表，這樣也會減少風(fēng)險。
6、嚴(yán)格選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
（1）一般要選擇口碑好、信譽好的經(jīng)紀(jì)公司，這樣的公司對你提供的信息相對要誠信一些，便于你判斷，不會產(chǎn)生誤解。
（2）最好要有實力。因為有實力相對的說，經(jīng)紀(jì)公司也怕風(fēng)險，即使發(fā)生糾紛，交易雙方也好進行索賠，如沒有經(jīng)濟實力，即使打贏官司也難以執(zhí)行。
（3）在二手房交易中，消費者要查看經(jīng)紀(jì)公司的資質(zhì)證書，在辦理各類手續(xù)時，要加蓋公章。如委托經(jīng)紀(jì)人具體操作，要收留有蓋章的授權(quán)委托書，查看經(jīng)紀(jì)人的上崗資格證書，最好上政府房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)站進行查詢。這不但有利于二手房交易，而且為以后一旦出現(xiàn)糾紛，處理時留有證據(jù)。
7、聘請二手房專業(yè)的律師事務(wù)所和律師參與二手房交易的全過程。
有些消費者總認(rèn)為律師只是打官司，為了減少購房成本，不到發(fā)生糾紛打官司的地步，不想聘請律師。本律師認(rèn)為這種想法于深圳這個二手房交易平凡、交易市場繁榮和交易程序復(fù)雜是極不相稱的，這是一個誤區(qū)。因為二手房交易當(dāng)事人不是法律工作者，更不是二手房發(fā)的法律專業(yè)人士，要想防范風(fēng)險，聘請二手房專業(yè)律師參與是必不可少的，這不但不會增加二手房交易成本，反而會促成二手房交易成功，減少糾紛，減少二手房交易當(dāng)事人為交易中所花費的時間和精力，實際上降低成本起到重要作用。最好聘請二手房律師參與二手房交易的全過程。那如何聘請律師，本律師提醒消費者，應(yīng)該考慮以下主要三個方面：
（1）必須誠信。在和律師溝通和交往中，看律師講的是否真實，言之有理、言之有據(jù)，是否有吹噓或夸大其詞的言論、虛構(gòu)身份等。使之判斷律師是否誠信。
（2）服務(wù)專業(yè)。因為二手房交易涉及到很多綜合法律法規(guī)和專業(yè)的法律法規(guī)，還有多種政策，并且不斷完善更新，所以，不是以二手房交易為主要服務(wù)對象專業(yè)的律師，不是具有一定的律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗是難以勝任的。是對付不了千變?nèi)f化的發(fā)雜案件的。
（3）收費合理。律師收費政府是有標(biāo)準(zhǔn)的，不要聽之信口開河。
現(xiàn)主要提醒消費者注意以上幾點，以后再根據(jù)交易市場出現(xiàn)的新問題不斷更新和完善。說的不對，請指正。
婚后繼承房產(chǎn)
是否屬于夫妻共同財產(chǎn)
案例一、遺囑繼承
金先生自幼父母雙亡，由爺爺撫養(yǎng)長大。1999年金先生不顧爺爺?shù)姆磳εc離異后的蔣女士結(jié)了婚。2000年金先生的爺爺在向律師咨詢后辦理了遺囑公證，將包括房產(chǎn)在內(nèi)的全部遺產(chǎn)指定由金先生個人繼承，并在遺囑中申明該房產(chǎn)不得作為金先生和蔣女士的夫妻共同財產(chǎn)。2002年老人去世后，金先生將房產(chǎn)過戶到了自己的名下，繼承的其他錢物用于家庭開支。2005年底金先生和蔣女士開始發(fā)生矛盾并逐漸升級，現(xiàn)雙方面臨離婚。
爭議焦點：蔣女士有權(quán)分割金先生繼承的房產(chǎn)嗎？
房產(chǎn)律師解答：
從金先生爺爺設(shè)立的公證遺囑的內(nèi)容看，其已將遺產(chǎn)指定由金先生個人繼承，故根據(jù)我國《婚姻法》第十八條的規(guī)定，金先生繼承的房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割。
特別提示：
假如金先生的爺爺去世時沒有設(shè)立遺囑，則適用法定繼承。因金先生的父母早逝，故由金先生按照我國《繼承法》的規(guī)定，代位繼承其爺爺?shù)倪z產(chǎn)。由于此時金先生繼承的房產(chǎn)屬于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，按照我國《婚姻法》的規(guī)定，應(yīng)作為其與蔣女士的夫妻共同財產(chǎn)。而本案中，由于老人設(shè)立了遺囑且明確表示遺產(chǎn)只歸一方所有，故金先生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承的房產(chǎn)仍應(yīng)視為其個人財產(chǎn)。
案例二、法定繼承
江英的父親去世多年。江英在母親的供養(yǎng)下讀完了中專，并與郭輝結(jié)了婚?；楹蟛痪靡蚬x交友太廣、時常夜不歸宿引發(fā)夫妻矛盾，倆人口角不斷。本來盼望獨生女兒有個好的歸屬的江英的母親對此憂心忡忡，在一天夜里因心臟病突發(fā)而去世。料理完母親的喪事后，江英堅決要與郭輝離婚。郭輝提出離婚可以，但江英繼承的其母親去世時遺留的房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同房產(chǎn)分割。
爭議焦點：郭輝的主張有依據(jù)嗎？
房產(chǎn)律師解答：
如果江英的母親在去世前未留有將房產(chǎn)指定為只歸江英本人所有的遺囑，則江英在其與郭輝婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承的房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。在雙方離婚時該房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割。因此，此種情況下，郭輝的主張是有依據(jù)的。
特別提示：
在被繼承人沒有指定遺產(chǎn)只歸繼承人一方個人所有的情況下，繼承人在夫妻關(guān)系存續(xù)期間繼承的房產(chǎn)屬于繼承人的夫妻共同財產(chǎn)。因此，本案中江英的母親在看到女兒、女婿婚姻存在危機、而本人身體又不好的情況下，應(yīng)當(dāng)及早通過設(shè)立遺囑的方式，將房產(chǎn)指定為歸江英個人所有，這樣，才不至于出現(xiàn)江英繼承的房產(chǎn)又被作為夫妻共同財產(chǎn)分割的結(jié)果。
借名購買經(jīng)濟適用房
法院判房屋歸名義產(chǎn)權(quán)人所有
[案例]
2002年，被告宋先生與原告潘先生協(xié)商一致，取得潘先生的身份證，以潘先生的名義購買了位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的經(jīng)濟適用房一套。同年4月9日，宋先生又以潘先生（借款人）的名義向銀行貸款22萬元，用于購買上述房屋。雖然房屋產(chǎn)權(quán)人登記為潘先生，但潘先生未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋先生在該房內(nèi)居住。
2007年1月潘先生向法院起訴，要求宋先生向其騰退系爭房屋。
宋先生辯稱自己與潘先生協(xié)商一致取得潘先生身份證，并以潘先生的名義購買。購房所有費用及多年物業(yè)費均系其支付，該房自己實際居住至今，自己系訴爭房產(chǎn)的真正所有權(quán)人。宋先生并提出反訴，稱自己與潘先生之間構(gòu)成委托管理，雖然購房相關(guān)手續(xù)均是以潘先生的名義辦理，且潘先生是訴爭房屋名義上的所有權(quán)人，但根據(jù)本案事實可以確定，潘先生并非實際購房人，要求判令潘先生將訟爭房屋辦理變更登記、過戶至反訴人名下的義務(wù)。
昌平區(qū)人民法院一審判決該房屋的所有權(quán)歸宋先生。潘先生不服提起上訴。
中級人民法院認(rèn)為潘先生取得的是經(jīng)濟適用房，而經(jīng)濟適用房是保障性質(zhì)的政策性商品住房，故對宋先生反訴請求不予以支持。潘先生持有系爭房屋權(quán)屬證書，主張宋先生騰退房屋，符合房屋管理相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。宋先生抗辯訴爭房屋系其出資購買，且進行裝修使用至今，因該房形成的債權(quán)債務(wù)與本案不屬于同一民事法律關(guān)系，可另行解決。
二審法院改判房屋所有權(quán)歸潘先生所有。
[律師點評]
借用他人身份證件以他人名義購買房屋引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛中，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。
實際出資人是否有權(quán)要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶呢？關(guān)鍵看雙方的委托合同關(guān)系是否存在《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定的無效情形：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。如果不存在委托合同無效情形，實際出資人可以通過協(xié)商或訴訟途徑要求名義產(chǎn)權(quán)人辦理過戶手續(xù)。
本案中，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，是為了規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟適用房的法律規(guī)定。如果仍保護實際出資人的合同權(quán)利，不僅違背了政府推出經(jīng)濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無效，實際出資人無權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。
城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的效力[案例]
孫某某原為板凳溝村民，趙某某系海淀區(qū)城鎮(zhèn)居民，1988年11月7日，趙某某與孫某某簽訂房產(chǎn)賣契，將自己在石景山區(qū)黑石頭板凳溝村處原有房屋七間賣與趙某某。雙方向北京市石景山區(qū)房地產(chǎn)管理局交納了相應(yīng)房屋買賣手續(xù)費、房產(chǎn)登記費及契稅等費用，趙某某向?qū)O某支付了7000元房款，孫某某將七間房屋交付趙某某，后趙某對上述訴爭房屋七間進行了翻、擴建，原有房屋現(xiàn)已不存在。
孫某某現(xiàn)以趙某某是城鎮(zhèn)居民，其買受農(nóng)村房屋，損害了集體經(jīng)濟組織及原告的合法權(quán)益為由起訴到法院，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，并判決被告趙某某返還房屋。
趙某某辯稱，合同已經(jīng)實際履行，買賣行為經(jīng)房地產(chǎn)管理局確認(rèn)并蓋章，自己一直在系爭房屋內(nèi)居住，而且原來的房屋已經(jīng)被翻建，要求駁回原告起訴。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。合同系雙方真實意思表示，且已履行完畢，該合同在當(dāng)時已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門審核并登記備案，原、被告間買賣行為已完成。趙某某已對訴爭房屋進行了翻、擴建，訴爭的房屋七間現(xiàn)已不存在，現(xiàn)孫某某主張確認(rèn)買賣行為無效并由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實現(xiàn)。
最后法院判決駁回了孫某某的訴訟請求。
[律師點評]
有關(guān)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力問題，北京法院處理的原則和上海法院的解釋雖然在文字表述上略有差異，但具體精神基本相同，而且還有相互補充和借鑒的地方。
北京法院主張農(nóng)村私有房屋買賣合同無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。首先，認(rèn)定買賣合同的效力應(yīng)視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當(dāng)事人主體身份、主張無效的實際原因等具體認(rèn)定。二是需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括協(xié)議履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過審批、登記、有無翻建、擴建是否具備騰房條件等進行綜合衡量。其次，確認(rèn)農(nóng)村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失；對買受人翻建、擴建房屋的，還要考慮對其添附價值進行補償；對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。最后，法院認(rèn)定買賣行為發(fā)生的時間較長，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定農(nóng)村社會關(guān)系的角度認(rèn)定有效。
上海法院則認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)購買人是否同鄉(xiāng)人員，是否取得有關(guān)組織批準(zhǔn)，是否履行完畢和是否實際居住進行認(rèn)定。同鄉(xiāng)人員買賣有效，經(jīng)過批準(zhǔn)的買賣有效，實際履行完畢而且實際居住的一般不認(rèn)為無效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。
房產(chǎn)中介居間合同如何簽訂
需要注意哪些法律問題
答： 賣房方和購房方通過中介公司介紹，達(dá)成購買意向的，中介公司均會在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》簽訂前，要求雙方先行簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》或類似協(xié)議。
簽訂這類協(xié)議的主要目的，在交易條件尚未完全達(dá)成一致或尚不具備簽訂正式合同的全部條件時，由其中一方（通常是買受方）先行提出大致的交易條件。若對方能夠接受并簽署，則視為雙方對交易條件基本達(dá)成一致。在約定期限或條件具備時，雙方即按照約定簽訂合同。
律師建議，簽訂房產(chǎn)中介舉薦合同時，注意以下問題：
首先，購房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號等。如果購房者在直接到中介公司進行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號名不副實，應(yīng)立即停止交易，向有關(guān)部門核實、舉報法。
其次，在合同中明晰中介費用所包含的項目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費外，其余的所謂墊資費、看房費、跑腿費等等都屬于 “ 黑收費 ”。同時根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣，租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費的通知》規(guī)定：居住房屋買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)費不超過成交價的 2% 。
其三，在合同中明晰中介費的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時支付，但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介經(jīng)紀(jì)費的支付與工作進度相結(jié)合，做到哪一步就付哪一步的中介經(jīng)紀(jì)費。注意居間合同要求一次性支付中介費用或只介紹買、賣雙方認(rèn)識就全額收取中介服務(wù)費。
其四，要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條款。如果是對方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對己不利 “ 霸王條款 ”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。
其五，買賣過程中各期支付金額、期限及方式等；稅收、相關(guān)費用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費用承擔(dān)；該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外，若涉及車位問題，也需由雙方進行明確約定。
農(nóng)村宅基地上私有房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定
城鎮(zhèn)居民到城市近郊的農(nóng)村從農(nóng)民手中購買農(nóng)用房屋，因城市擴張導(dǎo)致該房周圍房價升值，賣主要求返還房屋，買主不予退還，遂引發(fā)糾紛。對于該類糾紛，實踐中作為出賣方的農(nóng)民多以合同無效為由訴請購買者返還房屋。影響比較大的如宋莊畫家村的多起農(nóng)民訴畫家房屋買賣合同糾紛案等。
農(nóng)村房屋買賣根據(jù)交易主體主要可以分為以下三類：本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣、本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣、本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣。
一、本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效
本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，由于購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。
二、應(yīng)當(dāng)區(qū)別各種情況慎重對待。
本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效；如果未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，而且合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理；雖然未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。如果認(rèn)定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償。
三、本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣一般認(rèn)定無效。
認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋無效的理由主要是國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 《土地法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
實踐中也有地方或者法院認(rèn)定協(xié)議有效的案例，其主要理由是：《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。” 因此，農(nóng)村住宅并非不可出賣，只是出賣之后不可再申請宅基地而已。另外，我國《農(nóng)村承包經(jīng)營法》第32條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。” 該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己承包的土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn)，是立法的巨大進步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，那么農(nóng)村宅基地又可以流轉(zhuǎn)。
特別提示：
農(nóng)村房屋買賣合同的效力由于涉及的政策性比較強，最高院尚未就此出臺統(tǒng)一明確司法解釋。具體案件中認(rèn)定協(xié)議效力還應(yīng)當(dāng)考慮個案的具體情況，比如購買人是否屬于同一個鄉(xiāng)的成員、同一個區(qū)的成員、甚至屬于外省市農(nóng)民有不同的效力，買賣合同成立后購買人身份從農(nóng)村居民變成城市居民，購買人家庭成員中有農(nóng)村居民，購買人是否有兩處住宅，城鎮(zhèn)居民的購房協(xié)議是否經(jīng)村委會同意，城鎮(zhèn)居民購房人原先也是同村居民或者家庭成員有農(nóng)村居民，城鎮(zhèn)居民購房以后在將房屋轉(zhuǎn)賣給農(nóng)村農(nóng)民等。有些情況可以導(dǎo)致本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同無效，另一些情況可以導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋買賣合同有效。
未取得產(chǎn)權(quán)證書訂立房屋買賣合同的效力
不動產(chǎn)登記與合同效力之間沒有必然的聯(lián)系，房產(chǎn)登記僅起物權(quán)公示作用，并沒有決定買賣合同是否有效的職能。
上海市高級人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第4條再次闡述了該院在2005年6月16日《民事法律適用問答》（2005年第1期）的觀點，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于“期房限轉(zhuǎn)”的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法實際取得房屋的風(fēng)險，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。
雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》37條第6項規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”， 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一） 第九條已經(jīng)明確，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”結(jié)合以上兩個規(guī)定，并不能得出未辦理產(chǎn)證房屋買賣合同無效的結(jié)論。
有觀點認(rèn)為，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前賣方已經(jīng)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證或者已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定買賣合同有效，其法律依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。最高院的這一解釋僅僅是針對商品房的，對二手房并不適用，而且其發(fā)布時間是2003年，上海市高院的解答時間是2005年，因此，上海地區(qū)未取的產(chǎn)權(quán)證的二手房買賣合同只要符合合同有效要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
產(chǎn)證是夫妻一人的名字
需要加配偶名字如何辦理
答：需要區(qū)分房產(chǎn)是夫妻一方的婚前財產(chǎn)，還是雙方的婚后共有財產(chǎn)。
一、如果是婚后共有財產(chǎn)的，比較簡單，夫妻雙方憑結(jié)婚證、本人身份證及房產(chǎn)證，即可以添加配偶作為房產(chǎn)共有人，需要繳納的費用主要有 100 元的登記費、 5 元的權(quán)證印花稅。 。
二、如果是婚前一方的個人財產(chǎn)，如果想將配偶添加為房產(chǎn)的共有人，一般通過部分贈與或者部分買賣的途徑辦理。
部分贈與按贈與的部分房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價值的 2% 來收取公證費，受贈人按照 1.5% 比例征收繳納契稅。
部分買賣 5 年以內(nèi)房齡房產(chǎn)還是 5 年以上房齡房產(chǎn)，所繳納的稅費有差別。
5 年以內(nèi)房產(chǎn)部分買賣，按照出售部分 1. 5% 繳納契稅， 按其取得的售房收入金額的 5. 55% 征收營業(yè)稅及附加稅，個人所得稅按照 轉(zhuǎn)讓收入的 1 ％核定應(yīng)納個人所得稅額，土地增值稅居住不滿 3 年轉(zhuǎn)讓， 按轉(zhuǎn)讓收入的 0.5 ％征收，居住滿 3 年未滿 5 年的減半征收， 過戶過程中還 需要繳納的費用包括 100 元的登記費、 5 元的權(quán)證印花稅、房屋評估價 0.05% 的合同印花稅。
5 年以上房齡房產(chǎn)的部分買賣，按照出售部分 1. 5% 繳納契稅， 過戶過程中還 需要繳納的費用包括 100 元的登記費、 5 元的權(quán)證印花稅、房屋評估價 0.05% 的合同印花稅。
律師建議，婚前個人房產(chǎn)，添加配偶為共同產(chǎn)權(quán)人， 5 年以上 房齡房產(chǎn)建議通過部分買賣方式辦理， 5 年以內(nèi)房產(chǎn)通過部分贈與方式辦理。
二手房戶口不遷出
上家需支付違約金
[案例簡介]
2008年6月22日，史小姐通過中介向張女士購買了位于閔行區(qū)滄源路上的房屋一套。由于當(dāng)時房屋戶籍中掛靠有他人的戶籍，故雙方在合同的補充條款中約定，張女士應(yīng)于2008年12月21日前遷出房屋內(nèi)的所有人的戶口，雙方就此在購房合同中增加了“屆時不遷出，賣方每日支付違約金500元”的條款。但是，直至2008年12月21日，張女士因故未能按約將留置的他人戶口遷出，雙方為此發(fā)生糾紛。經(jīng)查，被告至今未將上述房屋內(nèi)的他人戶口遷出。
由于賣房人張女士沒有將戶口遷出，史小姐認(rèn)為，張女士未將出售房屋中的戶籍遷出，已構(gòu)成違約。故提起要求張女士承擔(dān)違約責(zé)任的共135天，買房人史小姐訴至法院請求依約判處張女士支付違約金6.75萬元。
張女士卻自有苦衷。稱戶口不屬于本人，實在是力所不能及的事情。當(dāng)時一直努力想將該戶口遷出，但未能成功。原因有二，一是戶口是第三人，現(xiàn)在在國外根本無法聯(lián)系；二是此人是自己的的前夫，公安機關(guān)不同意辦理遷出事宜，故無法將其遷出。另外，當(dāng)初約定的違約金過高，請求法院予以降低。
日前，閔行區(qū)法院在查明張女士未能將第三人戶口遷出確實存在客觀原因的基礎(chǔ)上，作出張女士支付延期遷轉(zhuǎn)戶口的違約金5000元的一審判決。
[律師評析]
在二手房買賣過程中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，下家如果訴訟提出要求上家遷走戶口的。根據(jù)上海市高級人民法院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中的解釋，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。
但是買賣雙方可以約定一個上家遷走戶口的時間，并且寫清楚“違約責(zé)任”，即如果到了規(guī)定的時間戶口還沒遷走，那么上家要賠償違約金，直到遷走為止。這樣，一旦將來發(fā)生戶籍糾紛，那么按照合同中的違約責(zé)任打官司，法院將會判決違約方賠償違約金。
本案中，雙方對于遷出戶口問題的約定屬于影響當(dāng)事人簽訂買賣合同的重要因素，史小姐要求違約方張女士承擔(dān)違約責(zé)任的意見具有合理性。合同法規(guī)定,約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。但是，根據(jù)實際情況，雙方約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，且張女士已經(jīng)在積極履行約定義務(wù)，因此，張女士的違約確實存在客觀因素。鑒此，張女士要求減少違約金數(shù)額計算比例的意見，可以采納。史小姐要求張女士支付違約金的訴請數(shù)額，可酌情減少并予以支持。
[法律鏈接]
《中華人民共和國合同法》
第一百一十四條第二款 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》
10、二手房買賣中，當(dāng)事人因戶口問題發(fā)生爭執(zhí)，法院是否處理？
答：對于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問答》中，對此問題作了明確，但實踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。
定金合同、居間合同與房屋買賣合同的關(guān)系
摘要：簽定房屋買賣居間合同并支付定金后，由于雙方無法就戶口遷移、房屋交付、過戶、稅費、貸款、租賃等問題達(dá)成一致的，賣房人應(yīng)當(dāng)返還定金。定金合同、居間協(xié)議、意向協(xié)議等不等同與房屋買賣合同。
案情簡介：
2010年，張小姐與王先生通過中介公司簽訂一份《房地產(chǎn)買賣居間合同》，合同約定了具體的價款，支付方式及房屋交付方式，并約定簽署正式買賣合同的時間，居間合同簽訂后，張小姐支付購房定金10萬元，后由于在買賣合同簽訂時，雙方未能就王先生的全家戶口遷出問題達(dá)成一致意見，導(dǎo)致無法簽訂正式買賣合同，張小姐要求王先生退還已支付購房定金，王先生認(rèn)為張小姐到期不購買房屋，構(gòu)成違約，拒絕退還定金，張小姐隨委托本律師訴至法院,要求退還定金，并支付同期銀行貸款利息（至實際退還日）。
法院裁判：
法院裁判認(rèn)為，張小姐通過中介方居間介紹與王先生簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》中，關(guān)于買賣上海市*區(qū)*路*弄*8號*室房屋的內(nèi)容系雙方真實意思表示，依法成立且生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行自己的義務(wù)，張小姐要求取得無戶口遺留的房屋具有合理性，雙方就該事項問能達(dá)成一致意見，導(dǎo)致無法簽訂正式買賣合同，王先生應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還于張小姐。其以張小姐違約為由拒絕返還定金的意見，不符合客觀事實，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。最終法院判決：王先生于判決生效之日起十日內(nèi)向張小姐返還購房定金100,000元，并支付該款自2009年01月12日起至實際付清之日止，按照中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計算的利息。
房地產(chǎn)律師：
買賣雙方在協(xié)商簽訂房屋買賣合同的過程中因針對遷出戶口是否設(shè)定押金及違約責(zé)任等問題產(chǎn)生分歧，并最終未能達(dá)成一致意見，而上述問題屬于影響當(dāng)事人簽訂買賣合同的重要因素，且在居間合同中并未作出明確約定，故雙方最終未能簽訂房屋買賣合同屬于不能歸責(zé)于雙方的原因，而王先生收取的定金僅僅是簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的擔(dān)保，在對正式合同重要條款不能達(dá)成意見時，雙方對此均不承擔(dān)違約責(zé)任。顯然本案王先生拒絕退還定金不能得到法院的支持。
由于此類房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議、定金協(xié)議、意向協(xié)議等購房意向協(xié)議一般只是房屋買賣雙方（即上家、下家）就買賣房屋的位置、面積、總價、定金或意向金、買賣合同的簽訂時間達(dá)成初步的一致，但尚未就房屋買賣所涉及的具體內(nèi)容（如房屋交接時間、過戶交易時間、過戶交易稅費承擔(dān)、購房首付、銀行貸款額度、付款方式、付款時間、交房手續(xù)、出賣房屋現(xiàn)在是否有銀行抵押貸款，有銀行抵押貸款的則如何注銷抵押、出賣房屋現(xiàn)在是否有租賃合同在履行，有租賃合同在履行的則何時終止租賃合同履行、出賣房屋內(nèi)現(xiàn)在是否有戶口未遷出，有戶口未遷出的則何時遷出戶口、水電燃?xì)獾雀^戶手續(xù)及其費用承擔(dān)等等）達(dá)成明確的一致，仍需房屋買賣雙方進行充分、深入的磋商后才能具體確定，因此，這時的上、下家僅處在房屋買賣意向階段，該等協(xié)議的只是就房屋的“買”與“賣”具有合意，如一方作不買或不賣的決定，則承擔(dān)約定的違約責(zé)任（如適用定金罰則），但這并不能直接意味著上、下家已建立房屋買賣合同法律關(guān)系。
相關(guān)法律規(guī)定：
《中華人民共和國物權(quán)法》
第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
房屋貸款政策變化
是否屬于不可抗力
因房貸新政導(dǎo)致購房者首付比例增加和持有成本的增加，使購房者紛紛以國家政策有變?yōu)橛赏朔炕蛘呓饧s，導(dǎo)致新商品房和二手房買賣合同糾紛一時增多。那么國家政策的變動能否作為退房或者解約的法定理由呢？我國《合同法》規(guī)定不可抗力可以免責(zé)，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要發(fā)生不可抗力使合同不能履行或者不能實現(xiàn)合同目的，雙方都可以解除合同，且不需向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任。那么什么是不可抗力呢？
所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件： A.不可預(yù)見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然，這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計，把它排除在正常情況之外，但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件；B.不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務(wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因為可歸責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。
不可抗力事件的不可預(yù)見性和偶然性決定了人們不可能列舉出它的全部外延，不能窮盡人類和自然界可能發(fā)生的種種偶然事件。根據(jù)司法實踐，不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如：火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等；二是由社會原因引起的社會現(xiàn)象，如 ：戰(zhàn)爭、動亂、政府干預(yù)、罷工、禁運、市場行情等。一般來說，把自然現(xiàn)象及戰(zhàn)爭、嚴(yán)重的動亂看成不可抗力事件是公認(rèn)的，而對上述事件以外的人為障礙，如政府干預(yù)、不頒發(fā)許可證、罷工、市場行情的劇烈波動，以及政府禁令、禁運及政府行為等歸入不可抗力事件常引起爭議。
然而，這次國家對房地產(chǎn)出臺的新政旨在打壓過高的房價，抑制投機炒房活動帶來的不利影響，不是不可預(yù)見的因素，也不具有偶然性。理由是：一、過去，2007年出臺過類似的調(diào)控政策；二、房價虛高到了泡沫階段，已經(jīng)高到了全國人們喊打的地步了，作為投資或者普通購房者理應(yīng)該預(yù)見到國家可能有嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場政策出臺，且國家相關(guān)部門一再先期強調(diào)將遏制房價過快上漲，特別是春節(jié)前后一段時間，但是很多投資者或者購房者并沒有在乎國家的這個打壓房價的跡象，仍大量進行投機活動或者高位購置房產(chǎn)，顯然是有所預(yù)見但是輕信市場仍還會大漲。所以本律師認(rèn)為本次國家對房地產(chǎn)出臺的新政不能作為購房者不可抗力解約的法定理由，但是不排除可以作為情勢重大變更，予以變更合同，甚至解除合同。
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