辛辛苦苦攢了些養(yǎng)老錢，好不容易在農(nóng)村買了兩間便宜的老房子，原本打算和老伴一起住進(jìn)去安享晚年，結(jié)果，房子住了6年多，原房主卻找上門來要收回房子，這讓陳老伯憋了一肚子火。
然而，更讓陳老伯難以理解的是，法院居然判他歸還房屋……
買來的房子住了6年
原房主突然要收回去
陳老伯是舟山市普陀區(qū)人，今年已經(jīng)80多歲。早些年，子女們就已成家立業(yè)，陳老伯不愿意打擾子女生活，就一直跟老伴兩人相依為命。
2011年，隨著老兩口的年紀(jì)越來越大，陳老伯開始為兩人的晚年生活做起了打算，準(zhǔn)備買套房子。這時(shí)，剛好聽說鄰村有人要賣掉家里的老房子，陳老伯就主動(dòng)聯(lián)系了房主。房主姓鄭，60多歲，想要賣掉的是自家的兩間老屋，有些破舊，面積在60平方米左右，關(guān)鍵是價(jià)格便宜。
回到家里，陳老伯和老伴商量著，兩人手中的積蓄有限，還得留些養(yǎng)老錢，這兩間房子雖然小了點(diǎn)也破了點(diǎn)，但畢竟便宜，只要好好裝修下，也挺適合老兩口居住。于是，陳老伯當(dāng)即拍板，與老鄭簽訂房屋買賣合同，房款為34800元。協(xié)議簽訂后，陳老伯按約定日期一次性支付了房款，而老鄭也將房屋交付給陳老伯。
不過，這處老房子并沒有辦理宅基地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證。陳老伯也沒在意，想著一手交錢一手交房，這買賣就成了，更何況雙方還簽訂了房屋買賣協(xié)議，誰也抵賴不了。
拿到房子后，陳老伯老兩口歡歡喜喜地忙起裝修來，并很快搬進(jìn)了“新房”，正式在村里安家養(yǎng)老了。
日子就這樣不溫不火地過了幾年。2017年的一天，老鄭家想要擴(kuò)建新屋，沒法批新的宅基地，唯一的辦法就是推掉原來的舊房，在原宅基地上重建?？墒?，自家的老房子早已經(jīng)賣給了陳老伯，斟酌再三后，老鄭只好找到陳老伯，提出要回老屋。
“買房子的錢，我退給你，但房子我想收回去……”也許是知道自己理虧在先，老鄭找到陳老伯好聲好氣地商量著。
“這房子當(dāng)年就已經(jīng)賣給我了，哪有說收回就收回的?！币宦犚栈刈约鹤×撕脦啄甑姆孔?，陳老伯的語氣自然好不起來，想都不想就拒絕了。老鄭家的房子擴(kuò)建在即，眼看著陳老伯這里毫無商量的余地，心里也升起了一團(tuán)火，爭(zhēng)來爭(zhēng)去就吵了起來。
這次交涉注定不歡而散。
法院判決騰退房屋
買房者損失誰來承擔(dān)？
無奈之下，老鄭抱著試試看的態(tài)度咨詢了律師，沒想到得到了意外的答復(fù)。
幾天之后，老鄭向舟山市普陀區(qū)人民法院起訴，要求法院判決兩人簽訂的《房屋買賣合同》無效，并要求陳老伯騰退房屋歸還給他。
一審法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享受的權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。陳老伯并非老鄭所在村的村民，無權(quán)取得涉案房屋的宅基地使用權(quán)，因此陳老伯向老鄭購(gòu)買該房屋的行為違反了國(guó)家法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無效。
據(jù)此，一審法院判決，老鄭與陳老伯于2011年簽訂的房屋買賣合同無效，并要求陳老伯于判決生效之日起30日內(nèi)返還因上述協(xié)議取得的房屋。
眼看著自己“錢房?jī)煽铡?，陳老伯?dāng)然不服，于是向舟山市中級(jí)人民法院提起上訴，二審法院經(jīng)過審理，駁回了陳老伯的上訴，維持原判。不過，一二審法院釋明，對(duì)于合同無效的后果及其購(gòu)房款等相應(yīng)的損失可另行主張。
于是，陳老伯又向普陀區(qū)人民法院起訴，要求老鄭返還房屋買賣款34800元并賠償經(jīng)濟(jì)損失40萬元。
考慮到陳老伯案件符合訴調(diào)對(duì)接的條件，法院將案件引調(diào)至普陀區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)。今年6月，經(jīng)驗(yàn)豐富的調(diào)解員陳金法召集雙方當(dāng)事人進(jìn)行了第一次調(diào)解。
“這兩間房子，我當(dāng)初花了4萬多元裝修，這幾年房?jī)r(jià)又持續(xù)上漲，現(xiàn)在他把房子收回去了，不僅當(dāng)初的裝修款白花了，我們老倆口連住的地方都沒有了?！币幌氲揭?yàn)槔相嵉臍Ъs，自己住了好幾年的房子說沒就沒了，陳老伯頓時(shí)激動(dòng)起來，提出了精神損失等各項(xiàng)賠償。
可是，老鄭認(rèn)為，自己雖然確實(shí)存在一定過錯(cuò)，但也是無奈之舉，自己愿意返還購(gòu)房款并補(bǔ)償一定的經(jīng)濟(jì)損失，但對(duì)于陳老伯的“漫天要價(jià)”無法接受。
雙方對(duì)于賠償金額爭(zhēng)議太大，第一次調(diào)解以失敗告終。
面對(duì)僵局，調(diào)解員陳金法改變策略，采取“背靠背”方式，從情理法出發(fā)分別做起了雙方當(dāng)事人的工作。
“這次房屋買賣合同無效，其實(shí)雙方都有一定的過錯(cuò)，建議雙方就此各退一步，當(dāng)作是花錢買教訓(xùn)?！弊罱K，在調(diào)解員的多次溝通下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由老鄭賠償陳老伯共計(jì)17萬元。如今，陳老伯夫妻倆也遵守了約定，拿到賠償款后，如期騰退了房屋。
知 識(shí) 點(diǎn)
我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
宅基地使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)?，或只交納了極少的費(fèi)用。但土地為稀缺資源，宅基地使用權(quán)福利性的背后邏輯有如下特點(diǎn)：宅基地的所有權(quán)歸村集體或者村集體經(jīng)濟(jì)組織；宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)民；宅基地使用權(quán)具有有限性，不能隨意轉(zhuǎn)讓。
現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村宅基地的房屋私下被買賣后，原所有人時(shí)隔幾年后會(huì)主張?jiān)撡I賣合同無效，要求返還，主要有兩種情況：一是因拆遷補(bǔ)償或房屋大幅度增值；二是因出賣方確實(shí)因出售房屋后而不能解決自己重新建房的需求，對(duì)于這兩種情況，應(yīng)有不同的處理意見。
對(duì)第一種情形，出賣方通過法院判決房屋買賣無效后可獲得巨大的利益，對(duì)買方來說有失公平，所以在處理上不應(yīng)成為這種不誠(chéng)信不道德行為的幫兇，對(duì)買受人提出的相應(yīng)具體損失應(yīng)予支持。
對(duì)第二種情形，確認(rèn)房屋買賣無效后，買方不應(yīng)從中獲利，要考慮各種因素在雙方之間進(jìn)行公平合理的利益分配，本案屬于第二種情形。
（文中所涉當(dāng)事人除調(diào)解員外均為化名）
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