前言：
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正文：
一、消防系統(tǒng)及設(shè)備簡(jiǎn)介
1、定義：建筑消防設(shè)施指建（構(gòu)）筑物內(nèi)設(shè)置的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)等用于防范和撲救建（構(gòu)）筑物火災(zāi)的設(shè)備設(shè)施的總稱。
2、消防系統(tǒng)的組成（按《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的分類）：
3、日常管理中，常見的消防系統(tǒng)的設(shè)備：
二、物業(yè)承接查驗(yàn)的概述
1、承接查驗(yàn)的定義（按建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的定義）：
物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。
2、物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)的前提條件（重點(diǎn)條件節(jié)選）：
（1）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
（2）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（3）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全。
3、物業(yè)承接查驗(yàn)和竣工驗(yàn)收的區(qū)別：
（1）竣工驗(yàn)收的目的是確認(rèn)工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用；物業(yè)承接查驗(yàn)是按設(shè)計(jì)要求對(duì)配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)，側(cè)重于使用功能和后期管理方面的內(nèi)容；
（2）竣工驗(yàn)收是對(duì)建筑施工、設(shè)備安裝等全面檢驗(yàn)；物業(yè)承接查驗(yàn)是對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗(yàn)，側(cè)重于觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收。
4、物業(yè)實(shí)施消防系統(tǒng)承接查驗(yàn)的重點(diǎn)：
按上面的介紹，物業(yè)公司對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行承接查驗(yàn)是在取得“竣工合格證、消防驗(yàn)收合格證”的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以從物業(yè)公司的角度看，消防系統(tǒng)設(shè)備的接管驗(yàn)收主要針對(duì)消防設(shè)備（即：消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防水泵、消防風(fēng)機(jī)、消防煙感、手報(bào)、防火卷閘等）的功能進(jìn)行檢查，至于是否符合消防設(shè)計(jì)規(guī)范，至于消防設(shè)計(jì)是否符合消規(guī)，這就不在物業(yè)公司考慮的范圍內(nèi)了。
三、消防系統(tǒng)設(shè)備的承接查驗(yàn)
1、消防系統(tǒng)承接查驗(yàn)的主要步驟
按老周的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)公司實(shí)施消防系統(tǒng)的承接查驗(yàn)，主要按以下步驟進(jìn)行：
A、編制承接查驗(yàn)方案；
B、交接、查驗(yàn)消防系統(tǒng)的圖紙資料（設(shè)備說明書）等；
C、現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)消防系統(tǒng)的主要設(shè)備情況、編制設(shè)備統(tǒng)計(jì)表；
D、分系統(tǒng)、分設(shè)備進(jìn)行測(cè)試、查驗(yàn)；
E、消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試；
F、匯總問題，交開發(fā)商、施工單位整改維修；
G、簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
H、辦理物業(yè)交接手續(xù)。
接下來說說其中需要重點(diǎn)關(guān)注的部分。
2、消防系統(tǒng)的圖紙資料
（1）竣工驗(yàn)收方面的資料：涉及消防水、電、暖通等方面的竣工報(bào)告、備案資料；消防驗(yàn)收合格證等；
（2）消防設(shè)計(jì)圖紙（竣工圖）：涉及消防水、電、暖通等方面的消防系統(tǒng)圖、設(shè)計(jì)變更等資料；
（3）設(shè)備資料：消防設(shè)備一覽表，消防系統(tǒng)設(shè)備（消防報(bào)警主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防水泵、消防風(fēng)機(jī)、防火卷閘門、防火門、消防水系統(tǒng)主要閥門等）的說明書、產(chǎn)品原理接線圖、產(chǎn)品合格證、設(shè)備出廠（檢測(cè)）報(bào)告、設(shè)備調(diào)試報(bào)告等；
（4）其他：消防主機(jī)鑰匙、主機(jī)密碼、報(bào)警系統(tǒng)地址編碼表、其他消防設(shè)備控制柜的鑰匙及重要配件。
3、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備核對(duì)、編制設(shè)備統(tǒng)計(jì)表
此處，主要指對(duì)照竣工圖紙、消防設(shè)備一覽表等資料，對(duì)消防水泵（消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵等）、消防風(fēng)機(jī)（正壓風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)等）、消防卷閘門、室內(nèi)消火栓箱等進(jìn)行核對(duì)；主要核對(duì)：設(shè)備數(shù)量、型號(hào)、安裝位置是否與竣工圖紙、設(shè)備一覽表的情況符合；現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備核對(duì)后，按設(shè)備查驗(yàn)的實(shí)際情況編制設(shè)備統(tǒng)計(jì)表。
此項(xiàng)工作，可在物業(yè)公司工程人員進(jìn)場(chǎng)后、承接查驗(yàn)前開展（建議在項(xiàng)目交付使用前3-6個(gè)月時(shí)進(jìn)行）
4、單項(xiàng)設(shè)備測(cè)試、查驗(yàn)
設(shè)備測(cè)試、查驗(yàn)，主要針對(duì)消防設(shè)備（消防水泵、消防風(fēng)機(jī)、防火卷閘門等）、消防報(bào)警系統(tǒng)的末端設(shè)備（煙感、溫感、手報(bào)、消防水系統(tǒng)的報(bào)警閥等），具體而言：
（1）消防水泵（消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵等）
（2）消防風(fēng)機(jī)（正壓風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)等）
（3）消防卷閘門
（4）消防廣播
（5）消防報(bào)警系統(tǒng)末端設(shè)備（煙感、溫感、消防手報(bào)按鈕、消防電話、消防電話插孔等）
必須：對(duì)每一個(gè)末端設(shè)備進(jìn)行測(cè)試、檢查，檢查其是否能夠正常報(bào)警、設(shè)備地址是否與消防主機(jī)的信息一致。
注意：
A、必須全部煙感、溫感、手報(bào)、電話、插孔等末端設(shè)備逐一逐一檢查測(cè)試，核對(duì)是否報(bào)警、與主機(jī)地址碼是否一致！
B、此項(xiàng)測(cè)試工作最為繁瑣、耗時(shí)，但對(duì)后期消防系統(tǒng)的管理影響較大！日常工作中，消防系統(tǒng)的故障主要集中在消防末端設(shè)備、消防報(bào)警線路上面；
C、對(duì)于交付時(shí)間較為緊張的商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)在客戶進(jìn)駐（裝修施工）前，完成該測(cè)試工作，并在客戶入駐時(shí)，與客戶共同核對(duì)、書面確認(rèn)消防末端設(shè)備的完好情況。
（6）消防水系統(tǒng)的報(bào)警信號(hào)
（7）消火栓箱、防火門：逐個(gè)檢查，登記、匯總?cè)毕莺蛦栴}；
（8）消防電源切換測(cè)試、電梯消防迫降測(cè)試。
★特別提醒：
A、以上設(shè)備測(cè)試、檢查的工作量非常大，物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)統(tǒng)籌安排、親自抓落實(shí)，工程、安保部門應(yīng)高度配合、分工合作完成測(cè)試工作！
B、進(jìn)行設(shè)備測(cè)試、檢查的前提條件：消防系統(tǒng)設(shè)備已投入使用30天，系統(tǒng)手動(dòng)、自動(dòng)聯(lián)動(dòng)正常，系統(tǒng)故障率在10%以內(nèi)。
C、單項(xiàng)設(shè)備測(cè)試、檢查，建議在項(xiàng)目交付、客戶入駐前完成，但實(shí)際中大多是在項(xiàng)目交付后（購(gòu)物中心是在開業(yè)）后進(jìn)行的，但時(shí)間應(yīng)控制在項(xiàng)目交付、開業(yè)后3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行，最遲不要超過6個(gè)月。
5、消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試
將消防主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)柜切換到自動(dòng)狀態(tài)，模擬火警（煙感），測(cè)試整體消防系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)運(yùn)行情況，聯(lián)動(dòng)測(cè)試按消防系統(tǒng)的分區(qū)情況至少測(cè)試3-5次；消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試應(yīng)在單項(xiàng)設(shè)備測(cè)試、檢查完成后同期進(jìn)行。
常規(guī)情況下，消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試一般有以下動(dòng)作：
（1）火災(zāi)報(bào)警：
（2）火災(zāi)確認(rèn)：
四、關(guān)于消防系統(tǒng)承接查驗(yàn)工作的提醒和建議
1、編制好承接查驗(yàn)的工作方案、安排好相關(guān)檢查人員、工作時(shí)間；如消防系統(tǒng)的承接查驗(yàn)工作是在寫字樓入駐、購(gòu)物中心開業(yè)后進(jìn)行的，部分影響寫字樓、購(gòu)物中心正常經(jīng)營(yíng)的測(cè)試項(xiàng)目應(yīng)安排在正常工作（營(yíng)業(yè)）時(shí)間外進(jìn)行。
2、消防系統(tǒng)查驗(yàn)工作的負(fù)責(zé)人（主要是工程相關(guān)負(fù)責(zé)人）要熟悉本項(xiàng)目的消防系統(tǒng)構(gòu)成、工作原理、聯(lián)動(dòng)關(guān)系等；最好提前編制消防測(cè)試、聯(lián)動(dòng)測(cè)試方案交開發(fā)商消防專業(yè)工程師、施工單位工程師提前進(jìn)行審核，避免測(cè)試時(shí)發(fā)生意外。
3、要提前預(yù)計(jì)測(cè)試工作可能會(huì)發(fā)生的意外情況、設(shè)備故障等，制定應(yīng)急預(yù)案；同時(shí)，存在風(fēng)險(xiǎn)或有安全隱患的測(cè)試工作，必須提前通知消防施工單位派專業(yè)工程師、維修人員全程參加。
4、消防測(cè)試、聯(lián)動(dòng)測(cè)試前，要對(duì)參與測(cè)試、檢查的工作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)交底。
5、最后，承接查驗(yàn)的缺陷、問題整理一定要全面、詳細(xì)，并及時(shí)形成書面報(bào)告交開發(fā)商、消防施工單位進(jìn)行整改。
五、附錄（消防系統(tǒng)設(shè)備正常運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)）
1、消防主機(jī)、火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)按鈕試驗(yàn)報(bào)警功能正常，主、備電轉(zhuǎn)換功能正常，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試報(bào)警點(diǎn)信號(hào)的反饋及時(shí)、正常；自動(dòng)報(bào)警主機(jī)報(bào)警時(shí)，顯示器顯示正確，報(bào)警聲音洪亮。
2、消防廣播測(cè)試音質(zhì)清晰、洪亮，自動(dòng)狀態(tài)下測(cè)試聯(lián)動(dòng)，切換消防廣播狀態(tài)正常。
3、防排煙系統(tǒng)：自動(dòng)狀態(tài)下現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)信號(hào)反饋正常，中控室手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)信號(hào)反饋正常。
4、防火卷簾門系統(tǒng)：聯(lián)動(dòng)測(cè)試防火卷簾門感煙探測(cè)器報(bào)警后，區(qū)域卷簾門全部降至地面；防火卷簾門感煙探測(cè)器報(bào)警后聲光報(bào)警器發(fā)出警報(bào)。
5、消防水系統(tǒng)（消火栓、噴淋）：
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