【引言】
隨著租賃市場的發(fā)展，租賃合同關(guān)系在我們?nèi)粘Ｉ钪泻芷毡?。在房屋租賃中，許多出租人將房屋租賃給承租人后，對于承租人租賃給次承租人的事實(shí)不知曉或者不予理會，對房屋疏于管理。在發(fā)生矛盾糾紛，涉及訴訟后，對于敗訴的結(jié)果，房東往往不能理解。以下我們結(jié)合一則案例，就房東在租賃合同中的保障承租人安全的義務(wù)來源。
【以案說法】
近日，上海一租客郭某在出租屋內(nèi)洗澡時(shí)死亡。郭某家屬將房屋所有人劉某、王某和二房東嚴(yán)某告上法庭，要求他們賠償郭某157萬余元，根據(jù)公安出具死因鑒定意見，認(rèn)為郭某因電擊致死的可能性很大，房主劉某王某辯稱：在出租房屋時(shí)并未安裝熱水器，但法院推定被告劉某王某，作為房屋所有人即為電熱水器的安裝者，法官表示：本案中劉某王某作為房屋所有人，熱水器的安裝者，負(fù)主要過錯(cuò)共同賠償110余萬，二房東嚴(yán)某對安全隱患未盡到注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任賠償31.5萬元。
#租客洗澡時(shí)意外身亡房主判賠110萬#沖上微博熱搜后，對于責(zé)任的劃分，網(wǎng)友也提出自己的觀點(diǎn)：
觀點(diǎn)一：責(zé)任在熱水器生產(chǎn)者
觀點(diǎn)二：責(zé)任在熱水器安裝者
觀點(diǎn)三：責(zé)任在房東
案件的一些細(xì)節(jié)，熱搜并為全部顯示出來，根據(jù)上海法治報(bào)的一篇文章《上海一租客洗澡時(shí)觸電身亡，房主被判賠償110萬，二房東也要賠31萬》我們可以看到更多細(xì)節(jié)。
針對網(wǎng)友的上述觀點(diǎn)，法院在審判過程中具有涉及：
觀點(diǎn)一：熱水器本身不漏電，問題出在安裝上。
受理本案后，奉賢法院委托上海檢測技術(shù)有限公司進(jìn)行調(diào)查。鑒定專家表示，熱水器本身不漏電，但熱水器插頭連接在拖線板上，也沒有防水措施，且房屋本身的地線的接地電阻過大。另外，墻上插座是10安，拖線板插頭也是10安，拖線板插孔卻有16安，拖線板的插頭可能被換過以匹配墻上插座。
因?yàn)榇嬖谏鲜鰡栴}，導(dǎo)致長期通電發(fā)熱過程中，拖線板插頭和插座的接觸電阻過大，以致在接觸點(diǎn)上會產(chǎn)生高溫導(dǎo)致電路受損，電線上的絕緣層受熱熔化，地線和零線連接在一起會產(chǎn)生感應(yīng)電壓，不能通過電線導(dǎo)到大地消化掉，在潮濕的環(huán)境下可能會將人電死。
觀點(diǎn)二：房東無法證明熱水器安裝者是誰，根據(jù)“誰主張，誰舉證”原則，承擔(dān)舉證不能的后果。
法院審理后認(rèn)為，事發(fā)后在熱水器旁發(fā)現(xiàn)的熱水器說明書中的銷售票據(jù)，日期載明為2016年7月10日，根據(jù)通常習(xí)慣，使用類電器一般在購買后會即刻安裝進(jìn)行使用，也就是說其購買后短期內(nèi)可以認(rèn)定為安裝時(shí)間。二房東嚴(yán)某于2018年5月才開始租賃涉案房屋，一房東劉某、王某作為房屋所有人，未能提供證據(jù)證明在2016年7月10日時(shí)熱水器的安裝者，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。再者，熱水器屬于出租房內(nèi)日常使用的必要設(shè)備，劉某、王某提供了空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱，卻陳述出租時(shí)未提供熱水器，法院實(shí)難采信。綜上法院推定被告劉某、王某作為涉案房屋所有人即為電熱水器的安裝者。
最后，法院對責(zé)任的劃分如下：
（1）劉某、王某作為房屋所有人、熱水器的安裝者負(fù)有主要過錯(cuò)，對郭某死亡造成的損失應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，酌情確定賠償比例為70%；
（2）根據(jù)常識，電熱水器與插排連接顯然不規(guī)范，作為二房東，嚴(yán)某對該安全隱患未盡到注意義務(wù)，對郭某死亡造成的損失應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任，酌情確定賠償比例為20%；
（3）郭某自身對該安全隱患亦未盡到注意義務(wù)，對自身損害也有過錯(cuò)，上海奉賢法院酌情確定比例為10%。
【相關(guān)法律法規(guī)】
《民法典》第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。
《民法典》第七百三十一條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
《商品房屋租賃管理辦法》第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）屬于違法建筑的；
（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情。
第九條 出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。
《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第十六條 高層民用建筑內(nèi)電器設(shè)備的安裝使用及其線路敷設(shè)、維護(hù)保養(yǎng)和檢測應(yīng)當(dāng)符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及管理規(guī)定。
高層民用建筑業(yè)主、使用人或者消防服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)安排專業(yè)機(jī)構(gòu)或者電工定期對管理區(qū)域內(nèi)由其管理的電器設(shè)備及線路進(jìn)行檢查；對不符合安全要求的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、更換。
..............
【提示】
作為房屋所有權(quán)人，負(fù)有對房屋的管理義務(wù)，保障房屋的使用安全，在自己不能舉證證明自己盡到了應(yīng)盡的義務(wù)的情況下，需要承擔(dān)對自己所有房屋的承租人人身安全的賠償責(zé)任。
【建議】
1. 在租賃合同中載明燃?xì)夤艿涝O(shè)施、燃?xì)饩咭约半娖鞯陌踩褂?、維護(hù)等要求和責(zé)任，或者擬定專項(xiàng)文件作為租賃合同的附件。
2. 房東應(yīng)在具有資質(zhì)的廠家或銷售商處購買合格燃?xì)饩?、電器，并保留好發(fā)票、收據(jù)等憑證。
3. 燃?xì)夤艿涝O(shè)施及燃?xì)饩呶芯哂匈Y質(zhì)的專業(yè)單位維修后應(yīng)留存發(fā)票、維修記錄等憑證。
4. 向租戶移交房屋使用權(quán)時(shí)，應(yīng)和租戶一起詳細(xì)檢查燃?xì)夤艿涝O(shè)施、燃?xì)饩呒半娖?，檢查情況做好記錄并簽字確認(rèn)。
5. 對燃?xì)饩摺㈦娖鞯钠放?、出廠編號等重要信息應(yīng)記錄在“房屋物品移交清單”內(nèi)。
6. 建議購買燃?xì)獍踩ｋU(xiǎn)等相關(guān)保險(xiǎn)，以防不測，減少發(fā)生事故之后的損失。
7. 定期詢問或檢查租戶用電、用氣的情況，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改；如租戶有不當(dāng)行為，應(yīng)告知。上述行為最好留存書面記錄（或通話錄音、郵件等）。
8. 對租戶提出的用電、用氣安全問題或消防部門、燃?xì)夤镜认嚓P(guān)部門安全檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患，房東要及時(shí)整改。
9. 與租戶發(fā)生用氣用電安全相關(guān)事宜來往，最好是租戶方簽訂合同的人或者是家中的年輕人；如果是合租，應(yīng)要求租戶指定某個(gè)人作為主要聯(lián)系人，避免出現(xiàn)信息傳遞缺陷。
10. 如有租戶轉(zhuǎn)租成為“二房東”的情況，房東應(yīng)特別關(guān)注，最好能經(jīng)常查看房屋的使用情況。房東、“二房東”對實(shí)際租戶的用電用氣安全負(fù)有連帶責(zé)任。
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