根據(jù)目前農(nóng)村的現(xiàn)狀，農(nóng)民要發(fā)展多種經(jīng)營，從事第二三產(chǎn)業(yè)需要申請銀行借款，因農(nóng)業(yè)屬弱勢行業(yè)、農(nóng)民屬弱勢群體，生產(chǎn)周期長，在尚未開辦農(nóng)業(yè)保險的前提下，大部分農(nóng)民最大的或最值價的資產(chǎn)為利用宅基地的自建房，不能提供金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可的抵押物，因而無法得到滿足，直接影響了三農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
作為農(nóng)民自已的銀行，以三農(nóng)為服務(wù)宗旨的農(nóng)村信用社應(yīng)該在解決農(nóng)民貸款難，擔(dān)保難問題上有所作為。在目前城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)中，農(nóng)村的農(nóng)民宅基地的價值得到較大幅度的提升，并且在經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)，農(nóng)民自建房民間私下成交轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象逐漸增加。筆者建議，通過當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)土管部門、村民組織通力合作，創(chuàng)辦農(nóng)村自建房抵押貸款模式有了一定的可行性和可操作性，在一定程度上可以緩解、甚至解決農(nóng)民貸款難擔(dān)保難問題，在解決三農(nóng)問題大有作為。
簡單的說，就是成立一個組織，由該組織對農(nóng)村房屋進(jìn)行評估、并進(jìn)行銀行抵押登記，在銀行實現(xiàn)債權(quán)后農(nóng)村房屋的收購者，通過經(jīng)營農(nóng)村(類似于經(jīng)營城市的模式)積聚一定的基金，在解決三農(nóng)問題發(fā)揮作用。
一、通過政府或在法律法規(guī)上，取消農(nóng)村宅基地禁止抵押的硬性規(guī)定，在即將出臺的《物權(quán)法》中有所體現(xiàn)等。
二、要取得當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。具體可在城中村、城郊結(jié)合部、集鎮(zhèn)村開展試點，取得經(jīng)驗后逐步面上鋪開。
(一)政府召開財政局、土管部門、法院、人行、銀監(jiān)、村民組織等部門參加的協(xié)調(diào)會，形成會議紀(jì)要，對開辦農(nóng)村房屋抵押貸款進(jìn)行支持，與金融機(jī)構(gòu)共同協(xié)商形成農(nóng)村房屋抵押貸款流程、貸款管理辦法。
三、創(chuàng)立農(nóng)村建設(shè)用地市場經(jīng)營主體。
由市城鄉(xiāng)一體化辦、土管、統(tǒng)征所、土地儲備中心等部委機(jī)構(gòu)派人員成立相應(yīng)的組織，財政、扶貧辦、城鄉(xiāng)一體化辦公室、新農(nóng)村村改造辦公室等機(jī)構(gòu)拔備一定的啟動資金，在全國范圍內(nèi)建立一定數(shù)量的農(nóng)地資產(chǎn)經(jīng)營公司，該公司在國有資產(chǎn)管理部門的委托下經(jīng)營農(nóng)村建設(shè)用地，確保農(nóng)地資產(chǎn)的保值增值。
四、該主體應(yīng)有以下職能：
1、確定一定的范圍內(nèi)的房屋、宅基地可以抵押;可以抵押的必須是經(jīng)審批的建設(shè)用地上的建房，符合規(guī)劃的。
2、實行公示地價制度，運用科學(xué)的方法確定與國有土地市場價格相協(xié)調(diào)的農(nóng)地市場基準(zhǔn)地價，由有關(guān)單位定期公布。
3、建立健全地價評估制度，即由具有評估資格的地價評估單位和部門評定地價，并報請有關(guān)部門審定。
4、明確國有資產(chǎn)管理部門或農(nóng)地經(jīng)營公司具有優(yōu)先購買權(quán)。
5、農(nóng)村宅基地的再分配功能;或?qū)φ氐募w性質(zhì)轉(zhuǎn)國有土地的功能;或是具有農(nóng)村宅基地儲備中心的功能;
6、可按貸款額度、期限向農(nóng)戶收取一定比例的手續(xù)費，或也可由銀行讓出一定的利潤，形成一種具有擔(dān)保功能、性質(zhì)的基金。(因銀行是零風(fēng)險經(jīng)營，可采用較低利率，可實現(xiàn)讓利)7、與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商、共同確定借款人的主體資格、抵押物及價格、抵押率、貸款額度等，由金融機(jī)構(gòu)辦理貸款。
8、一旦貸款形成風(fēng)險，由該機(jī)構(gòu)代為歸還銀行貸款本息，取得抵押房屋的所有權(quán)，并用相應(yīng)的還貸后的剩余價值，按排該農(nóng)戶的較小面積宅基地或給予一定的永久居住權(quán)，然后按一定的市場價格使合理流轉(zhuǎn)出讓給其他使用者或作為土地儲備。
五、筆者認(rèn)為，2004年10月21日發(fā)布國發(fā)[2004]28號文件《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中第十條“加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理”中有“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)?！笔寝r(nóng)村住房抵押貸款的主要法律依據(jù)。
六、實現(xiàn)抵押權(quán)后由有關(guān)機(jī)構(gòu)收購，是屬于依法流轉(zhuǎn)。
七、該機(jī)構(gòu)性質(zhì)屬國有資產(chǎn)經(jīng)營公司性質(zhì)或或集體性質(zhì)。
八、法律禁止農(nóng)村住房抵押，是為了抑制占用農(nóng)地建房，保護(hù)耕地、防止出現(xiàn)農(nóng)民居無定所導(dǎo)致社會不穩(wěn)定的結(jié)果。該機(jī)構(gòu)能實現(xiàn)對抵押人最低居住權(quán)的保障，不會出現(xiàn)社會問題。
九、使農(nóng)村宅基地的地級差價得到體現(xiàn)，對屬于本轄區(qū)范圍內(nèi)的宅基地通過集體組織成員內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓按一定的市場經(jīng)濟(jì)原則再分配，當(dāng)然應(yīng)在規(guī)定的人均占地面積內(nèi)。改變農(nóng)村宅基地世代相傳或農(nóng)村住宅私下民間非法交易的做法，合法合理流轉(zhuǎn);
十、如出現(xiàn)最壞的結(jié)果，就是一個村所有農(nóng)民的住房全部抵押后被該機(jī)構(gòu)收購，而無愿意接受者的情況出現(xiàn)：
1、1000個人口，按人均25平方宅基地和房屋，每平方價格400元，總面積25000平方價值1000萬，按40%抵押率，貸款本息440萬元。
2、由該機(jī)構(gòu)支付440萬元本息，用評估價的剩余部分560萬元安置1000人的居住房屋，按原面積的56%共建筑面積14000平方(造價不變?nèi)詾?00元每平方)。
3、結(jié)果是該機(jī)構(gòu)化費了1000萬元取得了新農(nóng)村改造權(quán)，一是建筑面積減少44%所節(jié)約的土地;二是重新規(guī)劃節(jié)約公共用地;三是土地綜合利用改變增加房屋樓層數(shù)所節(jié)約的土地。如按節(jié)約50%土地即人均25平方計算，共節(jié)約土地25000平方(37畝)左右，畝均價格為26.68萬元。
據(jù)有關(guān)資料，2002年全國土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣收入平均每畝為35.67萬元(張熙，2002)，應(yīng)能實現(xiàn)保值增值，且尚未計算保留的未拆除的房屋價值，和拆除殘值，最終從所節(jié)約土地再利用實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值和社會價值。
十一、另外，該機(jī)構(gòu)還可從銀行農(nóng)村住房抵押貸款無風(fēng)險等因素中取得銀行返利(因徹底解決了銀行的風(fēng)險，銀行實行基準(zhǔn)利率有較好的有可性，實際利率與基準(zhǔn)利率的的差價可作為返利)或抵押評估、登記收費或作為為農(nóng)戶的擔(dān)保收取一定比例的費用實現(xiàn)保值增值。一旦該機(jī)構(gòu)的功能得到一定的時期的運作后，基金積聚到一定程度后，開展如三農(nóng)貸款擔(dān)保、扶貧等工程，從而最終徹底解決三農(nóng)問題。
十二、因此，利用這種機(jī)構(gòu)運作，可能在某個范圍內(nèi)形成虧損，而從大范圍甚至是由國家來操作，具有較好的可操作性和運作前景。
一定程度上解決了農(nóng)民貸款難、擔(dān)保難問題;如全國8億農(nóng)民因解決了農(nóng)村住房可以抵押這個問題，按人均增加1000元貸款即全國可增加8000億農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金，徹底解決了農(nóng)村資金倒流向城鎮(zhèn)的問題，將對解決三農(nóng)問題產(chǎn)生多大的效益是不可估量的。
十三、這樣的話，開辦了農(nóng)村住房抵押貸款、徹底解決了貸款的風(fēng)險問題后，支持三農(nóng)就不會成為農(nóng)村信用社的專利，各國有銀行、股份制銀行將紛紛進(jìn)入農(nóng)村信貸市場，農(nóng)民將不再成為被各大銀行勿視的群體。
十四、從國家到地方、社會各界對解決三農(nóng)問題的態(tài)度，和國家解決三農(nóng)問題的決心以及從部分政策的變更，可以看出，利用農(nóng)村自建房可以抵押貸款成為一定的現(xiàn)實性，一是農(nóng)村正在陸續(xù)辦理集體建設(shè)用土許可證和房產(chǎn)證;二是廣東省《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的出臺，說明對禁止抵押的法律有所突破，這是歷史性的突破;三是農(nóng)村信用社的改革、省聯(lián)社的成立，為農(nóng)村信用社制度創(chuàng)新及加強(qiáng)與政府溝通、協(xié)調(diào)功能的強(qiáng)化更該項抵押方式的催生。
附：有關(guān)法律政策節(jié)選：
(一)我國土地使用權(quán)分為：國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)兩種。由于集體土地使用權(quán)的抵押可能導(dǎo)致使用權(quán)轉(zhuǎn)移的后果;而且，抵押也可能被用做一種間接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。因此，在我國對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的各種限制性規(guī)定，原則上適用于集體土地使用權(quán)的抵押。也就是說，各種集體土地使用權(quán)只有在法律允許轉(zhuǎn)讓的情況下，才在原則上允許被抵押;而在法律不允許轉(zhuǎn)讓的條件下，集體土地使用權(quán)是不允許抵押的。
(二)《土地管理法》第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。
(三)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批準(zhǔn)。
(四)宅基地使用權(quán)的取得，主要有以下幾種方式：
1、已有房屋宅基地的初始登記。原則上，在農(nóng)村土地確權(quán)時，現(xiàn)存住房及其他私有房屋，凡產(chǎn)權(quán)明確的，除有擅自占地、亂占耕地等違法情事之外，都不得應(yīng)給予登記，并發(fā)給使用權(quán)證。
2、新增宅基地的審批，，對于新增宅基地必須先經(jīng)過批地領(lǐng)證，然后才能建房，否則應(yīng)給予處罰。
3、通過集體組織成員內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓及繼承獲得的宅基地。
(五)從立法宗旨看，為了抑制占用農(nóng)地建房，保護(hù)耕地、防止出現(xiàn)農(nóng)民居無定所導(dǎo)致社會不穩(wěn)定，我國法律對于農(nóng)民的宅基地使用權(quán)抵押進(jìn)行限制，《擔(dān)保法》禁止以宅基地進(jìn)行抵押。
(六)2004年10月21日發(fā)布，國發(fā)[2004]28號《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中第十條“加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理”中有“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”
(七)《中華人民共和國物權(quán)法(草案)征求意見稿》
第十三章 宅基地使用權(quán)
第一百五十八條 宅基地使用權(quán)人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施。
第一百五十九條 取得宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律規(guī)定辦理。
第一百六十條 農(nóng)戶占有的宅基地面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。一戶只能擁有一處宅基地。
第一百六十一條 宅基地使用權(quán)人未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得改變宅基地用途。
第一百六十二條 宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地。
第一百六十三條 因鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的需要，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，本集體收回宅基地的，應(yīng)當(dāng)對宅基地被占用的農(nóng)戶重新分配宅基地;造成宅基地使用權(quán)人損失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
第一百六十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對沒有宅基地的農(nóng)戶，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。
第一百六十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記?！?/p>
(八)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》將在今年10月1日在廣東省率先推行，廣東省內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押將合法化，這無疑對農(nóng)民來說是件好事，土地收益50%用于農(nóng)民社保很好。《中國國土資源報》5月25日報道：日前，黃華華省長主持召開省政府常務(wù)會議，討論通過《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。該《辦法》明確規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓不得開發(fā)商品房。
為適應(yīng)廣東省城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，切實維護(hù)農(nóng)民集體土地所有權(quán)權(quán)益，會議認(rèn)真研究并通過了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。該《辦法》就集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍、用途限制、流轉(zhuǎn)程序和流轉(zhuǎn)后的收益及法律責(zé)任等問題作了明確規(guī)定。該《管理辦法》的發(fā)布實施，將有助于充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)作用，實現(xiàn)集體土地和國有土地“同地、同權(quán)、同價”，有利于加大市場配置土地資源的力度，有利于建立統(tǒng)一、規(guī)范、有序的城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系。《辦法》強(qiáng)調(diào)，興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶、外資企業(yè)、合作、合資、聯(lián)營企業(yè)，興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)，興建農(nóng)村村民住宅，可以使用集體建設(shè)用地。取得集體建設(shè)用地的單位和個人，應(yīng)當(dāng)按市、縣政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地，不得隨意改變。通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)農(nóng)民集體土地所有者三分之二以上成員同意;所取得的土地收益納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，其中50%以上應(yīng)存入銀行專戶，?？钣糜谵r(nóng)民集體成員的社會保障安排。
聯(lián)系客服
